Блог управляющей компании Smarent

Такие разные кризисы: 2008, 2014, 2022

Рынок недвижимости, как и многие сферы экономики, в 2022 году бросает то вверх, то вниз. Эксперты констатируют кризис.

Отличается ли ситуация 2022 г. от кризиса 2014 и 2008 годов, и чем? Падаем вертикально вниз или просто корректируемся? Случился ли массовый исход инвесторов с рынка? А еще, как инвестировать в условиях кризиса, имея всего 1–2 млн рублей.

Содержание
На рынке похолодало / А на сколько падаем / Массовый исход инвесторов / Отложенный спрос / Такие разные кризисы / Стоит ли рассуждать об инвестициях осенью 2022? / Рост или падение? Факторы за и против / А что происходит у застройщиков? / Купить или не купить — вот в чем вопрос / Как комбинировать льготы / Стоит ли инвестировать с ипотекой 0,1%? / Кейсы из практики / Выводы / Как найти хороший инвестиционный объект?


На рынке похолодало

Рынок жилья остывает. Рьяные скептики утверждают, что стоимость недвижимости в Москве упадет минимум на 50%. Правда, если взглянуть на индекс стоимости жилья, можно увидеть, что за последние несколько лет недвижимость выросла на 45%.

Так, в январе 2020 г. 1 кв. м стоил 180 000 руб. Сейчас же средняя стоимость квадрата составляет 280 000 руб., а реальная — 330 000 руб. В региональных городах-миллионниках цены теперь на уровне московских в 2020 г.

Так что, разумная коррекция неизбежна.

А на сколько падаем

Статистические манипуляции зачастую используют СМИ, подсвечивая тот или иной аспект в заголовке в зависимости от издания. 
Я же снова акцентирую на том, о чем не раз говорил в своих прямых эфирах на Youtube-канале Smarent pro недвижимость. Нужно смотреть не на ежемесячные показатели, а на данные в полугодовом и годовом разрезе. Именно они дают объективную картину того, что происходит на рынке недвижимости.
Так, возьмем январь-июнь 2022 г. и сравним с 2021 и 2020 гг. — видим рост на 37% к 2020 г. и минус 13% к 2021 г. Спад в 13% при текущих реалиях — это просто спасение рынка. А ведь многие заявляют о провале минимум в 20%.

Стоит смотреть и на комплекс причин, почему произошел спад продаж. Если взять цифры реального количества договоров за I полугодие 2022 г., увидим падение на 4,5%, которое усилилось вследствие того, что не субсидируется рынок апартаментов. Без этого фактора разница будет уже в 2,5%. Высокая активность в феврале-марте сменилась заморозкой рынка. В мае-апреле продажи встали на паузу: высокая неопределенность, ставка ЦБ была двухзначная, не было ни выгодных инструментов, ни льготной ипотеки. 


Массовый исход инвесторов

Излюбленная площадка купли-продажи недвижимости — ЦИАН — предлагает много квартир к продаже. Некоторые — с большим дисконтом. Например, квартиры в Sydney City, купленные за 20 млн., не продаются даже за 17 млн. AFI Tower, плотно набитая студиями (их 914 на 50 этажах), тоже пестрит объявлениями о продаже. Ну, а вторичка просто встала колом: избавиться от устаревшего жилья в моменте практически невозможно.


Отложенный спрос

С начала второго полугодия начал проявляться отложенный спрос.
Почему прошла активизация на рынке
- Внедрение льготной ипотеки под 7%
- Агрессивное снижение ставки ЦБ с 20% (к 16 сентября снижена до 7,5%)
- Внедрение ИТ-ипотеки и новых программ поддержки и субсидирования.
Предполагаю, что новые меры поддержки будут разрабатываться для разных целевых групп: ученых, врачей, учителей, военных.


Такие разные кризисы

Теперь посмотрим, что скажет аналитика на длительном периоде. 



Согласно графику Индекса стоимости жилья, выделим несколько пиков: 2008, 2014 и текущий момент. Рассмотрим, какие есть общие тенденции и в чем различие.

Есть отличия? Отличий много!
Кризис 2008 года — стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Паника на рынке недвижимости, когда покупатели ждали, что цены упадут, а продажи жилья встали, была короткой. Цены резко выросли, а потом довольно быстро упали. Спрос вернулся, рынок восстановился достаточно быстро. Проецировать на сегодняшнюю ситуацию не стоит.

Есть сходство? Несомненно!
А вот кризис 2014 г. носил иной, более системный характер. Это локальная российская история, которая имеет с нынешним кризисом гораздо больше общего:

- ипотечная ставка резко выросла
- геополитика
- рост курса валют

Тогда совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на строительство. И 2014 год — это только начало кризиса, который был затяжным. Да и поведение населения было совсем другим. В момент паники цены на недвижимость стали расти.

Потом, в течение примерно трех лет, отслеживается постепенное снижение цен на вторичном рынке жилья. Кстати, именно в тот период возникла тенденция, что вторичную недвижимость нельзя безоговорочно считать привлекательной с инвестиционной точки зрения. Цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать вторичку с выгодой практически невозможно. Уже с 2015 г. инвесторы перестают рассматривать такие объекты как средство для сохранения своих накоплений.
В 2022 году цены активно росли два месяца — в апреле и мае. Затем прошла коррекция в районе 10%, до уровня цен декабря 2021 г. 
И в 2014, и в 2022 мы наблюдаем тесную корреляцию с изменением ключевой ставки ЦБ.
Напомню, что в 2014 г. ставка была поднята до 17%, а затем плавно снижалась до 8% в течение 3 лет. В текущем году, в феврале, ставка была поднята регулятором до 20%. И всего за 3–4 месяца благодаря жесткой политике Банка России была возвращена к дофевральским значениям. Это абсолютно уникальное и отчасти аномальное явление. При этом таргет Банка России — возврат к 4%, и, соответственно, к рыночной (нельготной) ипотеке в районе 6% — уже к 2024 году.
То есть в кризис 2014 г. весь путь восстановления экономики занял 6 лет. Сейчас ЦБ планирует пройти его всего за два года.
Следует учитывать и то, что у недвижимости существует полугодовой лаг, когда мы реагируем на последствия: кризис начался в феврале, летом — коррекция, к текущему моменту объективно ставка находится практически на уровне докризисного 2021 г.


Стоит ли рассуждать об инвестициях осенью 2022?

Взгляд скептика таков: ипотека дойдет до 18%, застройщики ничего не построят, страна находится не в самой лучшей ситуации, доходы населения падают, инфляция зашкаливает, стоимость потребительской корзины увеличилась вдвое.
А вы тут рассказываете об инвестициях в недвижимость.
Однако рассмотрим объективные факторы:
1. Средняя ипотека — 7,5% (2022) против >11% (2015)
2. Нет опыта геополитических кризисов
3. Импортозамещение (реальное) — в эконом и комфорт-сегменте — ПИК и Самолет
4. Поддержка от государства (семейная ипотека — 6% и льготная — 7%)
5. Субсидированная ипотека — 0%
6. Резкое снижение ставки ЦБ (за 4 месяца)
Значительно выше и спрос на инвестиции — население больше не доверяет доллару как токсичной валюте, который откатился до уровня 50–60 руб. против роста с 30 до 60 руб. в 2014 г.
На фондовом рынке ситуация аховая: многие инвесторы не готовы еще раз довериться и занести свои деньги на рынок, где, по оценке Банка России, более 5 000 000 человек пострадали от блокировки активов в результате санкций ЕС.


Рост или падение? Факторы за и против

Обозначим факторы, которые по нашему мнению, будут играть в пользу падения спроса на недвижимость: новая геополитическая и макроэкономическая реальность, снижение доходов населения, довольно дорогая ипотека, рост себестоимости ремонта/меблировки, массовая релокация платежеспособной аудитории.
Так остались ли факторы за возможный рост инвестиций в недвижимость?
Обозначим их:
- Льготная ипотека по привлекательным ставкам: 0,1–6,7% (0,3% скидка при электронной регистрации)
- Инфляция (нет доверия к рублю и доллару)
- Падение фондового рынка, повышение порога для статуса квалифицированного инвестора (до 30 млн вместо 6 млн)
- Сокращение количества проектов на рынке Москвы и МО
- Снижение доходности по депозитам (5–6%).


А что происходит у застройщиков?


Несмотря на все проблемы в текущей экономике, самый важный фактор, почему люди доверяют рынку недвижимости — эскроу-счета. Если в 2014 г. надо было брать дорогую ипотеку, доверить эти средства непонятному девелоперу, чтобы тот не заморозил деньги, а построил дом.

Сейчас рынок недвижимости прозрачен и узаконен: вы берете льготную ипотеку с обозначенной ставкой, деньги лежат на эскроу-счетах до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.

А вот для застройщика риски в текущей ситуации повышены. В 2022 году фиксируется минимальное количество стартов продаж. Разница с 2021 достигает 40%.
Пул сдачи новостроек в Москве приходится на 2025–2026 года. Какая будет инфляция, насколько обесцененный рубль получит застройщик в конце строительства, никто не знает. Нет понятной финансовой модели, зато есть неопределённость себестоимости строительства. Покупатель тоже не готов ждать до 2025–2026 года, поэтому в большинстве продажи стоят.
Правда, тот факт, что люди наигрались разными инвестиционными инструментами, может повысить спрос на фоне недоверия к рублю.



Купить иль не купить — вот в чем вопрос

На экономическом форуме в Санкт-Петербурге президент заявил о поддержке строительной отрасли государством, в том числе за счет льготных ипотечных программ.

Важно, чтобы люди покупали строящееся жилье.

Зачем? Это поможет раскручивать маховик экономики. Звенья цепи взаимосвязаны: население берет ипотеку – застройщики стоят дома – строители получают зарплату – идет закупка комплектующих – дом сдается в эксплуатацию – люди делают ремонт – покупают мебель – сдают обустроенное жилье в аренду – рынок жилья оживляется – новые люди с потенциалом: студенты, ученые, рабочие приезжают в большие города – развивается потребление и экономика.
На поддержку субсидированного рынка недвижимости и строительной отрасли государство уже выделило больше триллиона рублей. Как я понимаю, до 2025 года планируется ежегодно вкладывать по триллиону рублей. 


Как комбинировать льготы

Отметим, что в 2022 г. инвесторы имеют в распоряжении интересные рабочие программы, которых не было в 2020 г. При этом их можно комбинировать, и это существенная новация.
При ипотечном жилищном кредите на 12/30М руб:
- 12М руб. под 7% субсидирование государством
- 18 М руб. по рыночной ставке
Или
- 18М руб. субсидирует банк/застройщик

При семейной ипотеке на 15М руб:
- 12М руб. под 6% субсидирование государством
- 3М руб. по рыночной ставке
Или
- 3М руб. субсидирует банк/застройщик

Какой будет платеж на 12 миллионов долга? Большой — 77 433 руб. при ставке 6,7% на 30 лет при первоначальном взносе 2 300 тыс. руб.
Людям нужна дешевая ипотека и низкий ипотечный платеж. Поэтому многие предпочтут ипотеку в 0,1%по программе от застройщика с переплатой по конечной стоимости жилья. Зато с комфортным платежом. Хотя это опасная инвестиция.
Сравним: Стоимость – 16 млн, ПВ — 4 млн, сумма кредита 12 млн, срок 30 лет, ставка 0,1 %. Ежемесячный платеж получается 33 837,22 руб. Такой сможет позволить себе большинство работающего населения и в Москве, и в регионах. 
Еще один нюанс, которого не было в 2014 г. Крупные компании начали выкупать квартиры у потенциальных инвесторов. Ему это выгодно, потому что эти деньги опять придут к застройщику, а он вдвойне заработает на продаже квартиры. Нонсенс.
Таким образом, льготные программы, активно рекламируемые застройщиками, вывели рынок в рост. Правда, Банк России отнюдь не одобряет такие программы и собирается принимать меры.


Стоит ли инвестировать с ипотекой 0,1%? Кейсы из практики

Рассмотрим 2 примера. 
Пример N1
Приведу реальный кейс клиента, который инвестировал с компанией Smarent.
Имея солидный капитал, он вошел в льготные программы и купил 5 объектов под аренду с ипотекой 0,1% в ЖК FORST от застройщика FORMA.
Параметры:
Студия 25 кв м без отделки – 13 800 000 руб.
Ипотека 0,1%
ПВ 15% – 2 070 000 руб.
Платеж по ипотеке 35 000 руб. в месяц
Стоимость аренды 65 000 руб.
Доп. вложения – ремонт и мебель 1500 000 руб.
Итог: Доходность 15,13% в хорошей локации в Москве

Пример N2
Имея небольшой капитал, можно находить выгодные лоты в квартирах и апартаментах в интересных локациях. Например, реализованный кейс клиента нашей компании в ЖК Level.

Параметры:
Покупка – 8 300 000 руб.
ПВ 15% – 1 125 000 руб.
Ипотека 0,1%
ВТБ 30 лет
Рыночная стоимость готового объекта без отделки составила 10 000 000 рублей.


Выводы

  1. Инвестиции в недвижимость в 2022 – это сохранение капитала
  2. Покупка под аренду в ипотеку (если ипотека ниже арендного платежа)
  3. Продажа старого жилого фонда – реинвестиция в новые проекты


Как найти хороший инвестиционный объект?

В компании Smarent мы предлагаем полный цикл — от подбора, ремонта и меблировки до управления при сдаче в аренду. Начните с персональной индивидуальной консультации.
Сайт: smarent.com
Youtube-канал: Smarent Pro недвижимость
Телеграм-канал https://t.me/Pro_smarent