Обзоры ЖК: Indy Towers от Аквилон – самый недооцененный ЖК в Москве
Проект
Мне нравится этот проект от Аквилона, и я считаю, что он даже сейчас недооценен. Застройщик платит копеечные комиссии, и брокерам неинтересно его продвигать. Тем не менее проект хорош, в первую очередь, за счет локации: он строится в районе ЦСКА, возле парка Березовая роща. В шаговой доступности находится станция МЦК «Зорге». Рядом, но не слишком близко проходит железная дорога. Получается, что мы смотрим на готовый проект в очень классном районе метро «Аэропорт», «Полежаевская» с хорошо развитой инфраструктурой.
Мне нравится этот проект от Аквилона, и я считаю, что он даже сейчас недооценен. Застройщик платит копеечные комиссии, и брокерам неинтересно его продвигать. Тем не менее проект хорош, в первую очередь, за счет локации: он строится в районе ЦСКА, возле парка Березовая роща. В шаговой доступности находится станция МЦК «Зорге». Рядом, но не слишком близко проходит железная дорога. Получается, что мы смотрим на готовый проект в очень классном районе метро «Аэропорт», «Полежаевская» с хорошо развитой инфраструктурой.
Цены
Если вы хотите купить классный актив в районе с действующей инфраструктурой, в проекте класса бизнес или бизнес-плюс, то 20-метровая студия за 11,5 млн ₽ в районе ЦСКА – хорошая покупка. Это не Речной вокзал или Беломорская. Большую студию площадью 26,6 квм можно купить за 13 млн ₽. Если выбирать между проектами «Северный порт» от Legenda или Indy Towers, то, на мой взгляд, проект Аквилона точно выигрывает, поскольку находится ближе к центру, а недвижимость – это локация, локация и еще раз локация.
Indy Towers – это тот редкий случай, когда я бы лучше смотрел не на студии, а на однушки. Это неплохой вариант для семейной или IT-ипотеки. Однокомантная квартира площадью около 35 квм стоит 18-19 млн ₽. Квартиры формата евро-3 в этом проекте мне не очень нравятся из-за планировок и недавнего скачка цены. Я отдаю предпочтение студиям и квартирам евро-2 площадью 35-40 квм за 18-19 млн ₽.
Если вы хотите купить классный актив в районе с действующей инфраструктурой, в проекте класса бизнес или бизнес-плюс, то 20-метровая студия за 11,5 млн ₽ в районе ЦСКА – хорошая покупка. Это не Речной вокзал или Беломорская. Большую студию площадью 26,6 квм можно купить за 13 млн ₽. Если выбирать между проектами «Северный порт» от Legenda или Indy Towers, то, на мой взгляд, проект Аквилона точно выигрывает, поскольку находится ближе к центру, а недвижимость – это локация, локация и еще раз локация.
Indy Towers – это тот редкий случай, когда я бы лучше смотрел не на студии, а на однушки. Это неплохой вариант для семейной или IT-ипотеки. Однокомантная квартира площадью около 35 квм стоит 18-19 млн ₽. Квартиры формата евро-3 в этом проекте мне не очень нравятся из-за планировок и недавнего скачка цены. Я отдаю предпочтение студиям и квартирам евро-2 площадью 35-40 квм за 18-19 млн ₽.
Давайте рассмотрим ипотечный платеж. Большая студия в семейную ипотеку за 13 млн потребует первоначальный взнос в 2,6 млн ₽, ежемесячный платеж составит 62,3 млн ₽. Если посмотреть на рынок аренды, то в этом районе студий практически нет. Есть единственный вариант на Ходынке апартаменты в «Лайнере» с арендным платежом 80-90 тыс. ₽ в месяц. Но меня больше интересует «Прайм Парк». В этом ЖК нормальная большая евродвушка сейчас реально сдается за 150 тыс. ₽ в месяц.
Я жду старт продаж второй очереди Indy Towers (высотная башня D1) и я бы понаблюдал, с какими ценами они выйдут на рынок.
Я жду старт продаж второй очереди Indy Towers (высотная башня D1) и я бы понаблюдал, с какими ценами они выйдут на рынок.
Конкуренты
Я считаю, что Indy Towers будет конкурировать именно с «Прайм Парком», к тому же у проекта от Аквилона чуть лучше локация, поскольку дом находится не прямо на Ленинградском шоссе. В «Прайм Парке» однокомнатная квартира (евро-2) площадью 40 квм сейчас стоит 30 млн без отделки, а наличие ремонта добавит еще 5 млн ₽.
Если мы сравниваем Indy Towers c Soul, еще один сильный конкурент и тоже находится возле железной дороги, то цены примерно одинаковые, может быть в Soul даже чуть повыше. Тем не менее я бы сделал ставку на район ЦСКА, а не на район Сокола.
Если посмотреть на проект РГ «Петровский парк II», то у них самые дешевые маленькие студии стоят 12-13 млн ₽, но рядом находится метро «Динамо». Если говорить не про локацию, а про инвест, то я вижу больше потенциала в Indy Towers.
Рядом есть еще ЖК «Рихард» и даже с учетом того, что проект строила ФСК, самая дешевая студия стоит 13-14 млн ₽ (квартира, а не апартаменты).
Indy Towers – этот проект для тех, кто не хочет ПИК, не хочет никакие Головинские пруды, а хочет нормальный бизнес-класс в районе ЦСКА, чтобы сдавать однушку за 150 тыс. ₽. И я уверен, что так и будет. При цене однушки в районе 20 млн ₽ с ремонтом и меблировкой за 5 млн ₽ вы наверняка сможете ее продать по цене до 35 млн ₽ в 2027-28 гг.
Да, мы не знаем, что будет через год, никто не знает. Все, что мы можем, это действовать, исходя из существующих вводных данных, и делать какие-то прогнозы, опираясь на свой опыт, свою базу данных, свою экспертизу. Я лично сохраняю свой капитал в недвижимости, и я могу оценить, какие проекты подходят для этой цели, а какие станут жутким неликвидом. Я стараюсь давать максимально консервативную аналитику, но, безусловно, тот или иной проект подойдет не всем. Нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели. Приходите к нам, мы выберем ту стратегию и тот проект, которые подходят именно вам!
Выводы:
Я считаю, что Indy Towers будет конкурировать именно с «Прайм Парком», к тому же у проекта от Аквилона чуть лучше локация, поскольку дом находится не прямо на Ленинградском шоссе. В «Прайм Парке» однокомнатная квартира (евро-2) площадью 40 квм сейчас стоит 30 млн без отделки, а наличие ремонта добавит еще 5 млн ₽.
Если мы сравниваем Indy Towers c Soul, еще один сильный конкурент и тоже находится возле железной дороги, то цены примерно одинаковые, может быть в Soul даже чуть повыше. Тем не менее я бы сделал ставку на район ЦСКА, а не на район Сокола.
Если посмотреть на проект РГ «Петровский парк II», то у них самые дешевые маленькие студии стоят 12-13 млн ₽, но рядом находится метро «Динамо». Если говорить не про локацию, а про инвест, то я вижу больше потенциала в Indy Towers.
Рядом есть еще ЖК «Рихард» и даже с учетом того, что проект строила ФСК, самая дешевая студия стоит 13-14 млн ₽ (квартира, а не апартаменты).
Indy Towers – этот проект для тех, кто не хочет ПИК, не хочет никакие Головинские пруды, а хочет нормальный бизнес-класс в районе ЦСКА, чтобы сдавать однушку за 150 тыс. ₽. И я уверен, что так и будет. При цене однушки в районе 20 млн ₽ с ремонтом и меблировкой за 5 млн ₽ вы наверняка сможете ее продать по цене до 35 млн ₽ в 2027-28 гг.
Да, мы не знаем, что будет через год, никто не знает. Все, что мы можем, это действовать, исходя из существующих вводных данных, и делать какие-то прогнозы, опираясь на свой опыт, свою базу данных, свою экспертизу. Я лично сохраняю свой капитал в недвижимости, и я могу оценить, какие проекты подходят для этой цели, а какие станут жутким неликвидом. Я стараюсь давать максимально консервативную аналитику, но, безусловно, тот или иной проект подойдет не всем. Нельзя дать одну общую рекомендацию на всех, нужно разбирать каждую конкретную ситуацию, смотреть конкретные цели. Приходите к нам, мы выберем ту стратегию и тот проект, которые подходят именно вам!
Выводы:
- Проект для ценителей готовой инфраструктуры
- Подходит для флиппинга (цикл инвестиции 4 года)
- Большой спрос на аренду
- В р-не ЦСКА будут новые старты значительно выше данных цен
- В 2024 г. будет старт продаж второй очереди
- Можно отказаться от whitebox
- Однокомнатные квартиры подходят для спекуляции/ аренды