Барклая 6: Сдать евро-2 за 119 000 ₽ вместо 109 000 ₽

Для собственника квартиры высокая арендная ставка не имеет смысла, если ради нее объект месяцами стоит без арендатора. Поэтому при сдаче недвижимости приходится постоянно искать баланс между ценой, скоростью и качеством кандидата. В этом кейсе баланс оказался неожиданным. Квартира получила всего семь откликов и два показа, тем не менее мы решили не только не снижать цену, но и повысить её. И вот что получилось.

Наша давняя клиентка передала в управление Смарент евродвушку площадью 35,9 м² на 29-м этаже ЖК «Барклая 6». Хотя это стандартный дом от ПИК, у него очень хорошее расположение: пешая доступность до двух линий метро и Парка Победы, да и до Сити рукой подать. В квартире был сделан дизайнерский ремонт, а вот меблировку собственница доверила команде Smarent. Дело в том, что для неё это не первый опыт работы с компанией: в управлении Smarent уже находятся 9 квартир, из которых в шести меблировку выполнили именно мы, и клиента полностью довольна как процессом, так и результатом. Меблировка работает — а это главное.

Для этой квартире задача была вполне типичной: сдавать квартиру в долгосрочную аренду и получать стабильный доход, не занимаясь самостоятельно поиском арендаторов, показами и текущими вопросами по объекту. Именно это и входит в услугу управления.

Перед выходом на рынок специалисты Smarent оценили арендный потенциал объекта в 105−110 тыс. ₽ в месяц. Собственницу такой диапазон устроил, и квартиру выставили за 109 тыс. ₽. А дальше уже началась проверка аналитической оценки рынком и реальным спросом.

У объекта было несколько факторов, которые могли повлиять на решение арендатора. В частности, потенциальных жильцов смущали новый жилой комплекс, строительство на территории и работы в самом доме. При этом команда не стала заранее закладывать скидку только из-за этих обстоятельств. Квартиру вывели на рынок по рассчитанной ставке и посмотрели, кто именно откликнется и какие условия для него будут приемлемы.

За время экспозиции квартира получила семь откликов. До просмотра дошли два кандидата: девушка и пара. На первый взгляд, такой объем спроса не выглядит высоким. Но для собственника важнее было не количество откликов само по себе, а найти арендатора, который подойдет по условиям и будет готов заключить долгосрочный договор.

В итоге пара ушла думать, а девушка согласилась, но был нюанс. Договор нужно было заключать с юридическим лицом. Так бывает, когда, например, организация снимает квартиру для своих сотрудников. Многих собственников, которые привыкли работать в серую, эта конструкция отпугивает, к тому же требует дополнительный документооборот. Но если квартира сдается через профессиональную управляющую компанию, то эти вопросы решаются легко, и именно поэтому юридические лица часто предпочитают иметь дело именно с настоящими управляющими компаниями, а не с физлицами — и готовы платить сверху. В итоге цену мы договорились поднять на 10 тыс. ₽, и аренда получилась на 9 тыс. дороже верхней границы нашей оценки.

Если ориентироваться только на число откликов, можно было бы решить, что объект переоценен и ставку нужно снижать. Но фактическое поведение кандидатов показало другое. Несмотря на ограниченный поток обращений, до реального просмотра доходили именно те, кто принципиально был готов снять именно эту квартиру. И здесь нашелся арендатор, готовый платить больше заявленной цены. В итоге ключевым оказался не максимальный объем спроса, а совпадение квартиры и конкретного арендатора по ожиданиям и условиям сделки.

В этом случае дополнительную роль сыграла и подготовка объекта. Smarent выполнил меблировку, клининг, хоумстейджинг, а также правильно составил объявление, приложив не только планировку (почему-то многие собственники забывают даже об этой базовой вещи), но и рум-тур, который сразу мысленно помещает арендатора внутрь квартиры. С одной стороны, это цепляет психологически, а, с другой, сразу отсекает тех, кому конкретно этот вариант планировки или меблировки не подходит, что экономит и время арендатора, и наше время.

Квартиру сдали в течение 12 дней после размещения объявления. Финальная ставка составила 119 тыс. ₽ в месяц. Если пересчитать разницу относительно стартовой цены объявления, собственник получает дополнительно 10 тыс. ₽ в месяц. При ставке 119 тыс. ₽ годовой валовый доход от аренды составил бы 1,428 млн ₽ против 1,308 млн ₽ при ставке 109 тыс. ₽. Разница составляет 120 тыс. ₽ в год до учета налогов, расходов и возможных простоев.

Наша клиентка довольна: и в этот раз Смарент отработал на все 100%. Более того, ей важно было не просто хорошо сдать квартиру, а получать доход от недвижимости без постоянного участия в управлении. Именно поэтому для нее важна работающая система на нескольких объектах. Сегодня все её квартиры сдаются. По некоторым договорам арендаторы живут уже третий год. Собственницу устраивает такой формат работы, и в дальнейшем она планирует передавать в управление Smarent новые квартиры.

Начинать стоит с диапазона, а не с одной «идеальной» цифры. Для оценки нужно сопоставить аналогичные объекты, характеристики и комплектацию самой квартиры, расположение и особенности жилого комплекса. Важно учитывать не только цену конкурентов, но и то, насколько их предложения действительно сопоставимы с вашим объектом.

После публикации объявления ставка проверяется реальным спросом. Показательна не только сумма просмотров или количество откликов, но и дальнейшая реакция арендаторов: переходят ли они к просмотру, готовы ли обсуждать условия и появляются ли кандидаты, которые соответствуют требованиям собственника. Поэтому корректировка цены должна опираться на фактическую динамику спроса, а не на субъективное ощущение, что квартира «должна стоить» определенную сумму.

Небольшое количество откликов само по себе не является достаточной причиной для снижения ставки. Сначала нужно понять, на каком этапе возникает проблема: мало просмотров, мало обращений, арендаторы не доходят до показа или отказываются уже после него. Это помогает отличить проблему цены от проблемы самой квартиры, ее презентации или характеристик объекта.

Особенно важно оценивать качество спроса. Если на объект приходят подходящие кандидаты и хотя бы часть из них готова рассматривать аренду на заявленных условиях, резкое снижение цены может быть неоправданным. В такой ситуации правильнее сначала продолжить тестировать текущую ставку и только по совокупности сигналов рынка принимать решение о корректировке. Но всегда нужно думать о балансе между потерянной сумме на простое и будущей выгоде от более высокой ставки.

При работе с юридическим лицом заранее стоит согласовать не только размер арендной платы, но и порядок расчетов, комплект документов, срок договора, условия оплаты и все дополнительные требования со стороны компании. Для собственника особенно важно заранее посчитать экономику такой сделки, чтобы расходы и дополнительные обязательства не оказались неожиданными после подписания договора.

Если корпоративный арендатор готов платить больше, важно понимать, за счет чего сформировалась эта разница: дополнительных условий, особенностей договора, комплектации, сроков аренды или других факторов. Поэтому повышенную ставку лучше рассматривать не просто как «дорогого арендатора», а как отдельный сценарий сделки с собственной экономикой.

Хотите понять, сколько реально может приносить ваша квартира и по какой ставке ее стоит сдавать? Специалисты Smarent бесплатно оценят арендный потенциал объекта, подскажут оптимальную стратегию сдачи и ответят на вопросы по управлению недвижимостью. Оставьте заявку на бесплатную консультацию, чтобы получить оценку именно для вашей квартиры. Нажмите на кнопку ниже.