В эпоху высоких ипотечных ставок возможностей купить квартиру без большого капитала осталось не так много. И самая доступная и популярная опция – это семейная ипотека. Семьи с детьми до 7 лет могут получить при покупке новостройки 12 млн ₽ (в Москве и Санкт-Петербурге) под 6% годовых. Вроде бы об этом знают все, но немногие знают, что иногда застройщики делают это предложение еще более выгодным. И именно здесь нужно быть внимательным, потому что в некоторых случаях платить за эту «щедрость» приходится покупателям из своего кармана: да, ставка ниже, но цена на объект выше. Оценить адекватность предложения без насмотренности и опыта на рынке довольно сложно. Поэтому умные люди сразу обращаются к профессионалам, особенно если время поджимает. Так было и на этот раз.
Осенью к нам обратился клиент с запросом купить квартиру в семейную ипотеку и побыстрее. Его тревожило обсуждение возможных изменений условий программы, и он не хотел рисковать. В такие моменты спешки люди особенно остро чувствуют, как легко ошибиться: выбрать не тот проект, не ту локацию, прогадать с ценой и на фоне паники купить неликвид дорого. Цена ошибки здесь измеряется миллионами рублей. Мы согласились, что в его ситуации нужно действовать быстро и желательно успеть выйти на сделку до Нового года.
Требований к квартире у клиента было не так много. Предпочтений по районам не было, но хотелось дом хорошего уровня, не ПИК. Желательно найти евро-2, а не студию, ну и чтобы не ждать ключей до 2029+ года. Бюджет определили в 20 млн ₽ с учетом ипотечных 12 млн. Клиент планировал сдавать квартиру, но не исключал вариант продажи в будущем. Поэтому мы выбирали лоты с хорошим арендным потенциалом, но в локациях с точками роста. Мы проанализировали рынок и выбрали лоты, которые подходили под эти критерии. На момент обращения самые интересные цены и условия были в проектах Level Селигерская, Мангазея Назаре, Второй Нагатинский, Uno Соколиная Гора. Каждый из этих проектов был по-своему интересен, но при глубоком разборе всплывали нюансы, из-за которых экономика сделки не складывалась на 100%. А время поджимало. Но мы решили немного подождать – и именно в такие моменты и проявляется ключевая ценность подбора Smarent: мы не продаём метры, мы собираем решение под конкретную цель клиента.
В это время «выскочил» интересный лот в ЖК TATE. Это проект в районе Марьиной Рощи, в пяти минут пешком до МЦД сразу по двум линиям, десять минут до двух станций метро. Пока этот район еще не так популярен, но там уже построены несколько знаковых проектов, и в процессе строительства находятся еще несколько ЖК. Это уже сложившийся район с хорошей социальной и торговой инфраструктурой: ТЦ, школы, сады, кафе, кинотеатры. И он расположен очень близко к центру, рядом с возле ТТК. Это тот случай, когда комфортно жить можно уже сейчас, а в это время район будет развиваться и выходить на новый уровень. Кроме того, район был знаком клиенту, а это всегда психологический плюс к принятию решения.
Но главным аргументом стало другое. В продажу вышла редкая для проекта маленькая евродвушка площадью 34 квадрата на 18-м этаже с видом на Москва-Сити, на запад, на закаты. При этом сдавалась квартира с неплохим whitebox, а цена составляла 19,7 млн ₽ – то есть полностью укладывалась в наш бюджет. Но и это еще не всё. Решающим фактором стала семейная ипотека под 3,5% без удорожания.
Клиенту понравился проект, понравилась локация, понравилась цена и условия. Первоначальный взнос составил 7,7 млн, а ежемесячный платёж – всего 53 тыс. ₽. Аренда этой квартиры, по нашим оценкам, будет приносить около 120 тыс. ₽ в месяц. То есть арендный поток перекрывает ипотеку более чем в два раза, и объект выходит в положительный денежный поток уже с первого месяца сдачи. Интересный момент – неподалеку, возле метро Бутырская квартиры от ПИК продавались примерно за эту же сумму, при этом класс дома ниже, нет выгодной семейной ипотеки, что делает итоговую цену получалась даже выше при более низком ожидаемом арендном доходе.
Например, в TATE помимо двух башен строится общественно-деловой центр. В домах будут установлены скоростные лифты, на этажах будут кладовые, а на первом этаже лапомойки, постаматы, зонированные лобби. На уровне второго этажа запроектирован променад, а на высоте 140 метров – смотровая площадка. В доме также появится фитнес с большим бассейном. Ничего из этого нет в домах от ПИК. В итоге вы проект будет интересен и арендаторам, и рынку на многие годы вперёд.
Сделка прошла быстро и успешно. Клиент получил именно то, за чем пришёл: ликвидную евро-2 в качественном ЖК бизнес-класса в локации с точками роста и мега-выгодную ставку по семейной ипотеке. А самое главное он получил полную уверенность в сделанном выборе, и это главный показатель качественного подбора – когда после подписания документов остаётся не тревога, а удовлетворение. Потому что грамотный подбор – это не поиск «самой дешёвой квартиры», а выстраивание стратегии, где цифры, локация, продукт и цели клиента складываются в одну систему и работают на результат. И самое приятное – получить подборку вариантов от Смарент можно довольно просто и совершенно бесплатно уже сейчас: нужно лишь нажать на кнопку ниже.