Как купить квартиру в Дубае и не допустить ошибки? Как сделать не провальные инвестиции?
Виктор Зубик, учредителем компании Smarent побывал в Дубае лично и побеседовал с Алексеем Щевлягиным. Он — основатель и CEO StoneTree Group, предприниматель, который работает в Дубае с 2011.
Содержание
Мифы вокруг недвижимости в ОАЭ / Вторичный рынок существует / Рынок Дубая перегрет? / Корпоративный налог — это хорошо или плохо? / Чем отличается компания StoneTree Group от других? / Волки с Уолл-стрит в Дубае / ПлачУ, а потом плАчу / Робингуды или стратеги? / Параметры важны / Какие стратегии есть на рынке Дубая 4
Математика vs вкусовщина / Студия в Дубае — это хорошая или плохая инвестиция? / Сдавать квартиру в Дубае — легко? / А бывают варианты от застройщиков с управляющей компанией? / Жесткие ошибки инвесторов — случаи из практики 7
Риски для инвесторов и построение финмодели / А что с налогами? / Какие есть точки роста на рынке Объединенных Арабских Эмиратов? / Так стоит ли инвестировать в недвижимость Дубая в 2022 году.
Мифы вокруг недвижимости в ОАЭ
Рынок недвижимости Дубая перегрет. Спрос превышает предложение. Квартиры от застройщика на старте продаж улетают за несколько минут. Растет большой пузырь?Многие потенциальные инвесторы убеждены, что нужно покупать недвижимость только на первичном рынке у застройщика, ведь вторичку невозможно потом продать. Как не потерять деньги на такой сделке? Существует ли в принципе вторичный рынок в ОАЭ и в частности в Дубае?
Вторичный рынок существует
И он огромен. Как и во всем мире, это разнообразный рынок: вторичное жилье, коммерческая недвижимость, недостроенное жилье по переуступке. Говорить, что все улетает за 60 секунд, неверно. Да, есть уникальные объекты, которые крайне востребованы, но есть и объекты, которые не успевают продаться до сдачи.Не стоит бросаться в крайности. Рынок живой, разнообразный, динамичный. Действительно, приток капитала превышает количество объектов. Однако именно огромный вторичный рынок зачастую является основным индикатором, устоявшимся исторически. Рынок новостроек своеобразен: ценообразование определяется застройщиком и может быть искусственным, потому что застройщик решил, что объект столько стоит. А вторичный рынок — это баланс спроса и предложения.
Рынок Дубая перегрет?
Согласно исследованию Knight Frank, по итогам I квартала рост стоимости элитной недвижимости в Дубае составил 58,9% за год, а средняя стоимость жилья в эмирате превысила аналогичный показатель 2021 на 11,3% — это самый динамичный рост с 2015.Наш эксперт акцентирует, что исторический пик был в 2014, и этот уровень пока не достигнут. Любая инвестиция имеют цикличность и волатильность. Долгосрочный тренд может быть восходящим, но у него могут быть провалы и взлеты. Сейчас мы находимся на 80% от пика — есть куда расти.
Если разбираться фундаментально, почему рынок падал и почему растет сейчас, стоит избегать таких понятий, как пузырь. В 2014 не существовало реального сектора экономики. По мнению Алексея Щевлягина, резкий отток капитала из-за ввода НДС и правил того, как ходят деньги, предшествовал 2014. Это была реальная «черная зона», к которой реальный сектор был не готов. А идеальной точкой для входа был период 2019–2020, дном рынка стала пандемия. Инвесторы, купившие недвижимость тогда, сегодня получают отдачу от инвестиций.
Сейчас идет похожий виток резкого роста цен. Казалось бы, ситуация повторяется. Но сегодня Дубай другой. Это новая Силиконовая долина, куда стекаются лучшие умы и идет огромный приток инвестиций.
Корпоративный налог — это хорошо или плохо?
Одним из драйверов роста стала новость о введении с 1 июня 2023 корпоративного налога. Стандартная корпоративная ставка составит 9%. Налог важен тем, что многим крупным компаниям запрещено иметь штаб-квартиру в безналоговой зоне или в офшоре. Это негатив для капитализации. Введение минимальной ставки корпоративного налога направлено на дальнейшую прозрачность рынка и укрепление экономики. На малый и средний сектор будет дополнительная нагрузка, а для крупного бизнеса и инфраструктуры — это огромный толчок.Чем отличается компания StoneTree Group от других?
В первую очередь, это экспертность и опыт. Сам Алексей Щевлягин работает 16 лет на рынке недвижимости, 10 — в Дубае. Группа компаний занимается и брокериджем, и управлением, и сдачей в аренду. Есть и эксплуатационная команда — техника, сервис.Ключевой момент — бизнес-модель Группы.
Волки с Уолл-стрит в Дубае
В стандартной модели продаж брокер или риелтор продвигают интересы застройщика. Потому что это доходно. Легко и быстро можно получить 5% от суммы сделки. А то, что у покупателя нет альтернативы, выбор ограничен предложениями конкретного застройщика, их волнует мало. Когда брокеры стопроцентно «впаривают» клиенту только новостройки, это очень похоже на знаменитую историю Волки с Уолл-стрит.Таким посредникам выгоднее, чтобы потенциальный инвестор, например с капиталом в 1 миллион, сделал 5 даун-пэйментов по 200 000. С каждой сделки риелтор получит свои 5%. И он пылко убеждает клиента, что именно этот объект нужен ему. А клиент, плененный восточным гостеприимством, шикарным офисом и сладкими речами, только впоследствии осознает, что, возможно, поторопился с решением.
ПлачУ, а потом плАчу
Инвестор, покупая 4–5 новостроек в рассрочку, может действительно попасть в так называемую кабалу. Если рынок прекратит расти, то он не сможет продать квартиру по переуступке или по той цене, по которой купил. Вторичный рынок покажет реальную ситуацию, а не фантазии застройщиков. В этом случае инвестор может потерять свои деньги, если не найдет покупателя или деньги в каких-то закромах на следующую оплату.Робингуды или стратеги?
Команда Алексея нацелена на создание длительных отношений. И в этом основное отличие. Ребята будут искать объект и на первичном, и на вторичном рынке. Такой, чтобы приносил доход клиенту. Объект, который подойдёт под его потребности и его экономику. Внимательно следят, чтобы условия сделки и перевода денег были состыкованы по документам, а в дальнейшем соответствовали требованиям принимающего банка. В StoneTree Group нацелены на закрытие потребностей клиента. Да, ребята тратят много времени и сил. А комиссия составляет всего 2%.Робингуды? Нет, это просто другая бизнес-модель.
«Мы за длительные отношения и мы не прощаемся с клиентом после купли-продажи», — подчеркивает CEO StoneTree Group.
Позиция Алексея и команды такова — создавать реальную ценность, помогать человеку выстроить правильную стратегию на рынке инвестиций Арабских Эмиратов. Он подчеркивает, что приходя к ним, человек работает с командой специалистов. У них нет риелторов на проценте, а есть специалисты узкого направления, каждый из которых занимается в этом цикле своим делом. Специалист по финансовым вопросам, специалист по формированию стратегии, специалист по работе с продавцами, специалист-юрист, клиентский менеджер-агент — работа идет в команде. Цикл разбит и узкоспециализирован.
Дубай — супердорогой город. На рынке много переоцененных объектов с сомнительной ликвидностью, которые легко продаются первичному покупателю на волне ажиотажа. Закон любого товара говорит о том, что легко купить (то есть, что может купить каждый), скорее всего, будет сложно продать.
Водить по короткому циклу «застройщик-клиент» легче. А вот идти в длинную историю поиска и сложную сделку захочет не каждый риелтор, надо иметь терпение.
Задача StoneTree Group — это полный цикл. Управляющая компания — это основной
бизнес, поэтому важно наращивать пул клиентов.
Алексей приводит пример с пловцом: когда ты плывешь по течению, кажется, что ты плывешь супер быстро. Так и на растущем рынке — легко быть красавчиками. А когда против течения? Ты стоишь на месте и молодцом-инвестором был до первого падения рынка. А в кризис?
Именно поэтому при формировании инвестпортфеля важно дать клиенту весь математический расклад, выяснить потребности, показывать широкое предложение, в том числе и на вторичном рынке. Да, в этом случае у вас должны быть деньги на полный платеж, либо вы должны пройти весь цикл: купить что-то, получить резидентскую визу, открыть банковский счёт и тогда можно получать ипотеку. Часто затратно по времени, но это более выигрышная история, потому что цены застройщиков могут отличаться почти в два раза. Или комплексы, находящиеся рядом с новостройкой, иметь значительно меньшую цену.
Главное, понять цель инвестора — для проживания или сдачи в аренду и получения дохода. Это совершенно разные подходы. Порой, не нужно переплачивать 2 миллиона и идти в разрекламированный объект.
Какие параметры важны
У любой инвестиции есть параметры: цена входа, ожидаемый доход и легкость выхода, то есть ликвидность. Плюс капитализация.Чтобы не купить недвижимость, за которой плохо смотрит УК или не попасть в неликвидный объект, инвестору и надо обращаться к специалисту, который направит и подскажет, куда стоит, а куда не стоит заходить с инвестициями.
Какие стратегии есть на рынке Дубая
Что можно рассмотреть инвесторам, которые уже инвестировали в России и теперь хотят сделать одну из первых инвестиций на рынке Дубая? Рассмотрим варианты с бюджетом входа 200–250 тысяч долларов. Например, если продали квартиру в Москве и решили купить в ОАЭ.Статистика компании показывает, что средний чек сделки чаще 350 тысяч долларов. При формировании портфеля крайне важно смотреть на ликвидность объекта. Они могут быть расположены в разных районах и математически давать схожую доходность. Но стоит сразу задать вопрос, а в чем уникальность вашего объекта, поскольку при выходе из инвеста вы конкурируете практически со всей линией того, что там строится и продается. Выбор у покупателя колоссальнейший. А единственный рычаг продавца — опустить цену.
Существуют объекты-голубые фишки, имеющие максимальный набор характеристик: супертуристические, уникальная локация, самая широкая аудитория для сдачи в аренду, доступность до моря и метро.
Например, такой голубой фишкой может быть one-bedroom на Дубай Марина, где вероятность сдачи ваших апартаментов крайне высокая и клиентам BTB, и BTC. Простой минимален.
Математика vs вкусовщина
Инвестиции нужно «обездушивать», уверен Алексей. Кто-то выбирает глазами и сердцем, а кто-то головой. Ребята из StoneTree Group могут позволить себе роскошь называться экспертами и утверждать, что хорошо, а что плохо, основываясь на опыте. Есть реальная история объектов, которыми управляет Группа, и понимание преимуществ конкретной локации. Так, на Дубай Марине могут быть востребованы студии, а на Пальме — нет, там другая целевая аудитория и другие запросы.Студия в Дубае — это хорошая или плохая инвестиция?
По мнению Алексея Щевлягина, студия — это самая консервативная и даже доходная история.Однушка на Дубай Марине или две студии на Jumeirah Lake Towers (GLT) — такая стратегия имеет не только свою специфику с точки зрения сдачи аренду, но и с позиции ликвидности и лёгкого выхода. Продать одну из студий или однушку в прекрасной локации и быстро выйти в кэш — это самый легкоконвертируемый актив. Открытая статистика земельного департамента по вторичному рынку это подтверждает, больше всего сделок с такими объектами. Но есть и минусы. Когда рынок капитализируется, то, допустим двушка на Пальме при агрессивном росте или большом вливании капиталов может капитализироваться гораздо быстрее. То есть она может вырасти на сумму в разы больше, чем вот эти три объекта.
Прогнозировать — дело неблагодарное, это просто пример двух разных подходов. Как голубые фишки vs биткоин — консервативная стратегия или спекулятивный рост.
Сдавать квартиру в Дубае — легко?
Собственник имеет два варианта сдачи в аренду:- Самостоятельно как физлицо
- Отдать в управляющую компанию.
По своей природе это два разных источника получения дохода. Для каждого есть свои юридические тонкости, свои плюсы и минусы.
Первый подход
Это конкретное обременение, когда два физлица заключили между собой договор. Львиная доля рынка, до 90% компаний-брокеров имеют только такую лицензию: они нашли клиента, соединили собственника и арендатора, арендатор выписал платежные чеки. Но это еще не оплата — это очень важный момент, поскольку платеж может быть не обеспечен. Договор регистрируется, и на вашей квартире теперь есть обременение.
Когда вы продаете, то продаете квартиру с арендатором. Это самый большой минус, вы всецело зависите от своего арендатора и зафиксированных арендных условий. Вы не можете их гибко изменить, повышать стоимость можно только на основе RERA-калькулятора (из практики Алексея, это за 10 лет на 5–10% максимум). При этом арендная плата уже могла подняться за это время на сто процентов. Выселить арендатора будучи собственником практически невозможно.
Пример
Есть две одинаковые квартиры. Только одна из них стоит на 30% дешевле, потому что в ней есть арендатор, который заселился еще во времена пандемии по низкой цене.
Конкретный пример квартиры, в которой записывается интервью, Fairmont Dubai:
- сейчас 230.000 AED в год (3.6М руб. в год/300 тыс. в месяц – долгосрочная аренда, краткосрочная может быть дороже)
- в пандемию 110.000 AED в год (1.8М руб. в год/150 тыс. в месяц).
Естественно, что арендатор будет держаться за эту квартиру на прежних условиях подписанного договора. Зато у владельца ROE (возврат от инвестиций) будет считаться от этой аренды.
Алексей резюмирует: долгосрочная аренда — это полная зависимость от арендатора. Единственный плюс — это точное понимание суммы стабильного дохода, о котором вы договорились.
Второй подход, или Чем хороша управляющая компания?
Управляющая компания имеет соответствующую лицензию, наложенную на объект недвижимости, и профессиональный менеджмент, который генерирует доход. Это орган, который все регулирует, соответственно, это уже маленькая отельная ячейка. Более того, УК свободна в ценообразовании и в сроках сдачи в аренду. Помимо этого, она должна выполнять все законные условия, такие же, как в отеле: регистрировать гостей, заселять, выселять, решать сопутствующие вопросы.
Арендатору комфортно арендовать у УК, часто это предпочтительный и осознанный выбор при краткосрочной аренде. Условия обслуживания и требования те же, что и в отеле. Управляющая компания имеет право решать все вопросы, связанные с неоплатой или разбирательством в случае неисполнения обязательств арендатором. То есть представляет и защищает интересы инвестора-владельца недвижимости в незнакомой стране. Это мировая арендная практика: в Штатах или Европе есть схожие моменты.
А бывают варианты от застройщиков с управляющей компанией?
Да, существуют своего рода апарт-отели с управлением, а кто-то даже обещаетфиксированную доходность. Однако стоит помнить, что означает любая гарантия с юридической точки зрения.
Алексей Щевлягин подчеркивает, что в любом финансовом инструменте гарантий не существует: если рынок растет, легко давать какие-то гарантии. А вот как соблюсти их: расходы либо уже заложены в цену, то есть вы уже переплатили, или же обещают кэшбэк в виде неких 10% годового дохода. Это может оказаться красивой маркетинговой упаковкой, в которой точно так же недвижимость будет сдаваться в аренду и все риски инвестор будет нести на себе. Те, о которых рассказывали выше.
А бывают и худшие варианты. Например, существует монополия на управление в
конкретном объекте. Тогда данные апартаменты имеют, как правило, очень низкую ликвидность. И там управляют по-другому, как отелем. Если проанализировать отчет, можно увидеть, что применяют принцип «общего котла». То есть из общего дохода комплекса вычитаются все общие расходы, включая расходы на штат, привоз на работу и т.п. Потом они раскладываются по владениям согласно площади, наложенной на коэффициент доходности. Говоря откровенно, если бы это было бы доходно, так делали бы все. Ну а инвестор попадает в суперзависимость.
Жесткие ошибки инвесторов — случаи из практики
Рынок разнообразный. Не все, что можно купить, потом можно продать.Есть локальные нюансы. Во-первых, есть разные статусы владения недвижимостью: freehold (бессрочное полноценное владение), leasehold (99 лет аренды для определенных локаций) или даже такая недвижимость, которую иностранный инвестор не может купить.
Есть и ответвления: Residential, Flat, Hotel-apart и Hotel. Например, все, что с приставкой hotel, это коммерческая недвижимость: с ней нельзя получить визу, вы должны платить налог. А порой ваш доход не достигает уровня оплаты налога, и вы должны об этом заявить. Бывает продается некий пул: вы можете проживать 14 дней в году, других прав нет, сдавать в аренду нельзя.
Применяют и психологические трюки: если инвестор одинокий мужчина, менеджером по продаже обязательно будет красивая девушка; если семейная пара, то менеджер — солидный мужчина. Вас катают по городу на красивой машине, привозят в офис, где уже сидят другие такие же инвесторы и покупают-покупают. А это могут быть актеры. Вы под впечатлением, что последние объекты забирают.
Везде свои правила игры. Инвестору надо быть очень внимательным.
Интересно то, что не все об этом рассказывают, акцентирует Алексей. Хотя продается все красиво, работают классные маркетологи. Они делают ценным то, что продают.
А потом инвесторы, купив объект по завышенной цене, приходят в офис StoneTree Group и просят продать объект. Мы пытаемся это продавать, менять на Камазы, стройматериалы — объект никому не нужен. Доходность низкая. Это реальные кейсы.
Риски для инвесторов и построение финмодели
Любые риски нужно соотносить с ожиданиями. А ожидания могут в чем-то не оправдаться. Сейчас мы находимся в нестабильной ситуации.Если разобрать историю рынка новостроек до пандемии, то совокупное предложение от застройщиков доходило до тысячи. Пандемия очень сильно почистила рынок. Какие-то объекты висят в заморозке, есть много недостроя. По законодательству официально застройщик может задержать сдачу в эксплуатацию на один год, и инвестор не имеет права предъявлять никаких претензий. Это нормально.
Другая ситуация. Вы решили выйти из объекта, а застройщик продолжает
предлагать свои непроданные объекты. Зачем к вам пойдет покупатель? Скорее, он предпочтет купить от застройщика. Или нужно будет демпинговать цену.
То есть нужно понимать, в какую историю ты как инвестор идешь. Но самое главное, это анализировать набор характеристик того объекта, в который инвестируешь: не переоценен ли на входе, параметры с точки зрения сдачи в аренду, насколько это ликвидный объект, какие сроки выхода. Нужно оценить тенденции и капитализацию рынка — то есть действовать взвешенно и быть «осознанным инвестором».
А что с налогами?
На жилую недвижимость налогов не существует, то есть ее можно перепродавать сразу и за надбавочную стоимость налоги не взимаются. Зато есть регистрационные сборы: 4% берет Земельный департамент, накладные расходы около 2–3%, которые возникают во время сделки. И неважно, будет это вторичная или первичная недвижимость.Если доход с аренды превышает 100.000 долларов, необходимо об этом заявить. Если превышает 365.000 долларов, зарегистрировать этот доход — налог платить не нужно, только уведомить компетентные органы.
Какие есть точки роста на рынке Объединенных Арабских Эмиратов?
Если говорить про другие Эмираты и другие города, у каждого своя специфика. Многие эмираты стремятся конкурировать с Дубаем. В Дубае сконцентрировано очень много денег, движения, ликвидности.Рас-эль-Хайма, самый северный из эмиратов, находится примерно в часе езды от Дубая. Там можно дешево зайти на видовые квартиры. Стоит также отметить, что местное правительство дает очень много преференций: например, там гораздо ниже порог входа на получение резидентства. И, правда, пока на уровне слухов, идет речь о получении паспорта.
Локация хороша для семейного отдыха: первая линия, набережная, хорошая инфраструктура. Вход — 120–150.000 долларов. А в Дубае голубая фишка — 180–200.000 долларов. По субъективной оценке Алексея, это может покупаться для отдыха как дача у моря.
Если говорить про инвестиционную стратегию, важно понимать, что выход там будет значительно сложнее.
В Абу-Даби свой специфичный рынок. Пока команда Алексея очень активно наблюдает, собирает аналитику. Если юридическая оболочка приблизится к дубайской с точки зрения управления объектом недвижимости, гибкости и других условий, то можно будет рассматривать эмират и для инвестиций. Пока процесс купли-продажа схож с Дубаем, но арендный рынок еще не имеет тех же правил игры. Однако стоит поставить эмират в свой вотч-лист.
Так стоит ли инвестировать в недвижимость Дубая в 2022 году?
Как в любом другом инвестиционном инструменте, важно понимать цели и потребности. 95% клиентов компании — это инвесторы. Если цели и те цифры, которые вы будете получать будут совпадать с вашими интересами, однозначно, стоит.Почему?
- Это супер безопасная юридическая упаковка;
- Это супер развивающийся город в мировой экономике, который уже сейчас имеет фундаментальные движения как социального, так и финансового капитала;
- Дубай — очень современный эмират;
- Это дружелюбный рынок для инвесторов стран СНГ.
Если цифры доходности и предлагаемые темпы капитализации совпадают с целями инвестора в его портфеле, то это будет консервативный инвестиционный инструмент, один из лучших в мире. Особенно с точки зрения арендной ликвидности и юридической прозрачности.
Алексей подчеркивает: любой рынок, любой инвестиционный продукт имеет тренды и циклы падения и роста. Ну, а когда вам говорят о том, что всё будет только расти и вы обязательно будете зарабатывать, не будет никаких колебаний, однозначно, стоит задуматься. Таких сказок не бывает.
Я думаю, что современный инвестор это прекрасно понимает, а профанация и некое инфоцыганство уже не работают.
Обращайтесь к профессионалам и тогда те продукты, в которые вы вкладываете, вас не разочаруют.
Интервью с Алексеем Щевлягиным, CEO StoneTree Group
Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке