Содержание:
Кто такой Никита Корниенко? / Ситуация на рынке коммерческой и нежилой недвижимости / Как повлияла ситуация в стране на некоммерческую недвижимость? / Будущее инвесторов. Куда инвестировать? / Инвестиции в такие проекты, как Пятерочка, Чижик, Fixprice. За и против / Подводные камни в инвестировании в недвижимость ниже рыночной стоимости / Готовый арендный бизнес или там бизнес с нуля? / Стоит ли инвестировать в логистические центры? / На чем специализируется компания SimpleEstate?
Рынок коммерческой недвижимости или нежилой недвижимости сейчас переживает не самые лучшие времена. Государство оставило этот рынок – нет какого-то субсидирования, льготной ипотеки и все массово стали покупать жилую недвижимость, которая потихоньку превращается в небольшой пузырь на рынке жилой недвижимости. Возникает вопрос, а может сейчас стоит рассмотреть апартаменты, либо коммерческую недвижимость, но у нас с вами нет какой-то серьезной экспертизы. Именно поэтому сегодня гостем канала стал эксперт Никита Корниенко, который является основателем компания SimpleEstate и на 100% является экспертом рынка коммерческой недвижимости.
Никита является основателем инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate. Его компания занимается коммерческой недвижимостью. До создания платформы Никита был инвестиционным аналитиком. На его практике суммарная стоимость купленных, закрытых сделок – больше 100 000 000 долларов.
У нашего гостя есть опыт работы с крупными объектами и с небольшими объектами. Они работают в сегменте стрит-ритейла, и в нем являются одними из немногих, кто действительно правильно разбирается в этой сфере.
Тут надо определить о каком сегменте мы говорим, – подметил Никита. Что входит в коммерческую недвижимость – это любая недвижимость, которая не является жилой. Основные ключевые сегменты — это офисы, торговые центры, склады и т.д.
Надо смотреть на конкретный сегмент, они по-разному реагируют на события. Больше всего просели торговые центры. Если говорить про склады – это более устойчивый сегмент, он был главным бенефициаром.
Стрит-ритейл – это в стороне стоящий сегмент, который больше всего интересует частных инвесторов. Данная сфера очень слабо подвержена колебаниям из-за кризиса.
Больше всего пострадали торговые центры, потому что было много расторжений, если даже их не было, были скидки. Например, западные арендаторы торговые, либо приостанавливали свою деятельность, либо вообще уходили и закрывались.
Магазины и торговые центры больше всего пострадали, у них ушло очень много арендаторов.
В офисах многие не расторгают договор. Они не могут их расторгнуть, в принципе, так как договора долгосрочные. Они ищут какие-то варианты оптимизации, например, создают в субаренду, а фактически своих сотрудников переносят, либо вообще закрывают офис, или же переносят на другую локацию.
В стрит-ритейле очень разнонаправленная динамика. Если рассматривать центр города, например, кузнецкий мост, вакансия в середине года была 50% – половина арендаторов просто съехали, потому что это была улица, где были расположены всякие ремонтные и иностранные бренды.
А если рассматривать стрит-ритейл в спальных районах, то в них совершенно другая ситуация: там Пятерочка, аптека, Красное и белое – они как работали, так и работают.
Коммерция очень сильно отличается от жилья, и каждый сегмент коммерции отличается друг от друга. Нет точного ответа на вопрос о том, что будет дальше, потому что сейчас неопределенность на рынке.
Никита считает, что было бы глупо ждать какого-то безумного роста, ждать хороших времен, времена будут непростые. В сложные времена нужны какие-то защитные активы. Поэтому недвижимость – это действительно правильный актив, на который сейчас стоит обратить внимание. Важно выбирать правильный сегмент и хороший объект в этом сегменте.
Продукты и услуги ежедневного спроса – то, от чего человек не может отказаться – это самый лучший сегмент. Он является тихой гаванью, то есть человек не может отказаться от квартиры, чтобы не происходило в мире, экономике, человеку нужно где-то жить.
Никита положительно относится к таким проектам, так как в кризис людям не хватает финансов, например, на тот же Перекресток, тогда они идут в Пятерочку, Светофор. Этот формат, с точки зрения надежности и стабильности, действительно очень устойчивый. Но назвать их идеальными нельзя, зачастую такие арендаторы платят все-таки дешевле, чем дорогие форматы.
Требования к помещению у них достаточно невысокие, то есть им не надо находиться где-то в центре. Они могут находиться далеко от центра, снимать какое-то полуподвальное или складское помещение. Но проблема в том, что они мало платят. Если ему эта локация не зайдет, он съезжает, но та же Пятерочка туда не заедет, то есть найти какого-то нового арендатора будет не так легко.
Если говорить про офисы, они не упадут также, как и торговые центры, но они тоже под давлением. Существуют 2 фактора, которые сейчас снижают актуальность и цены по офисной недвижимости в бизнес-центрах: сейчас актуальна удаленка, также причина в том, что уходят многие западные компании.
Если мы говорим про офисы небольшого формата, то есть это не 1000 метров, не 5000 метров, где арендует условный Майкрософт или Роснефть с нерасторгаемым договором на 10 лет и так далее. Маленькие офисы — это маленькие арендаторы.
Скорее всего, эти арендаторы будут достаточно часто меняться, могут задерживать платежи, могут не платить, то есть это как аналогия сдавать под продавца фруктов или овощей.
Здесь не требуется сильно много управления, потому что в большинстве бизнес-центров тоже есть своя управляющая компания. Они всем занимаются, много времени тратить не придется, хотя постараться тоже нужно.
Но главный недостаток — это маленький арендатор, ненадежный, нестабильный, скорее всего с краткосрочным договором аренды, это тоже нужно учитывать. Если у вас арендатор, например, будет каждый год меняться, и у вас будет не на 10 месяцев договор, то 2 месяца в году будет просто пустое жилое помещение. Ваша доходность уже будет не 10%, а будет 8%. Это тоже важно учитывать. Если такой вариант вас устраивает, почему бы и нет?
Никита советует начинать с готового, потому что под пустое нужно знать технические требования, нужно искать арендатора – это не самое простое занятие. Основная ошибка частного инвестора – смотреть только на доходность по рынку.
Рисков для обычного неопытного инвестора сейчас очень много и идти в этот рынок не стоит без экспертов, без аналитики, вы скорее всего попадете в чью-то ловушку.
Денис относится крайне положительно к этим инвестициям. После стрит-ритейла, на втором месте самых интересных сегментов – логистическая инвестиция. Он получил очень быстрое развитие на фоне онлайн-торговли. К тому же, исторически в России было очень мало складов. И когда начался этот онлайн-ажиотаж, вакансия в складах была меньше 1%.
Арендаторы потенциально не могли ничего арендовать. Они приходили к застройщику, просили построить объект, а застройщик говорил подождать полгода. Дефицит складов очень большой. Это, действительно, хороший сегмент с прекрасной доходностью, хорошей устойчивостью.
Это инвестиционная платформа коммерческой недвижимости, которая работает по принципу коллективных инвестиций. Задача платформы – найти наиболее инвестиционно-привлекательные объекты на рынке. SimpleEstate работает, в основном, в сегменте стрит-ритейла, преимущественно с супермаркетами, но также с офисами и складами.
Если объект компании Никиты понравился, они его проверяют, анализируют на юридическую чистоту, техническое состояние.
SimpleEstate – профессиональный участник рынка инвестиций с лицензией центрального банка. Они являются операторами инвестиционной платформы.
Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке.