Старты продаж 2025 года
Высокая ключевая ставка вынуждает застройщиков откладывать новые проектов, но некоторые старты продаж все же состоятся. Самые интересные и перспективные разберет Виктор Зубик, основатель компании Smarent: на какие проекты нужно обратить внимание, а какие – лучше обойти стороной.
В этой статье:
Стартов мало – боятся и застройщики, и инвесторы!
А вы знали, что в 2029 году объем ввода жилья в России будет рекордно низким? Если сравнить с 2025 годом, разница может составить почти в 10 раз. Вы скажете: «Застройщики должны выйти с новыми стартами продаж, и в ближайшее время мы увидим пополнение ввода в эксплуатацию на 2028 и 2029 годы». Но статистика Дом.РФ показывает обратное.
Одна проблема: застройщики в 2025 году вообще не хотят стартовать. Многие, даже самые крупные и элитные, переносят сроки, а один из девелопер пока еще «номер один» ГК «Самолет», распродает свои участки. Почему же застройщики не хотят выходить на рынок? Все просто: у многих, включая того же «Самолет», 80–90% продаж обеспечивала ипотека. А сейчас льготной ипотеки нет, семейную ипотеку получить сложно, а IT-ипотека доступна только для регионов. В результате девелоперы не понимают, кто и почему будет покупать квартиры на старте продаж, с передачей ключей в 2029–2030 годах.
Сейчас покупатели выбирают жилье с более быстрым сроком сдачи, желательно с отделкой, используя последние возможности семейной ипотеки. Но застройщики, вместо снижения цен, стараются продать то, что есть, по максимуму.
Итог: в 2025 году старты продаж все же будут, но цены на них могут оказаться совсем не «вкусными». Более того, возможны жесткие условия, например, 100% оплата наличными, а рассрочка появится только позже.
- Стартов мало – боятся и застройщики, и инвесторы!
- Sokolinn Park от Эталона
- Шабловка 35 и ЖК «Марк» от ЛСР
- STONE Rise от Stone
- L67 от FORMA
- Голубинская 28 от А101
- Симоновский вал от ФСК
- VERY Южная от ГК Основа
- Uno Горбунова от ГК Основа
- ЖК Solos от DAR (бывший Бэсткон)
- ЖК «Южный порт» от АЭОН
- Квартал Герцена от Брусники
Стартов мало – боятся и застройщики, и инвесторы!
А вы знали, что в 2029 году объем ввода жилья в России будет рекордно низким? Если сравнить с 2025 годом, разница может составить почти в 10 раз. Вы скажете: «Застройщики должны выйти с новыми стартами продаж, и в ближайшее время мы увидим пополнение ввода в эксплуатацию на 2028 и 2029 годы». Но статистика Дом.РФ показывает обратное.
Одна проблема: застройщики в 2025 году вообще не хотят стартовать. Многие, даже самые крупные и элитные, переносят сроки, а один из девелопер пока еще «номер один» ГК «Самолет», распродает свои участки. Почему же застройщики не хотят выходить на рынок? Все просто: у многих, включая того же «Самолет», 80–90% продаж обеспечивала ипотека. А сейчас льготной ипотеки нет, семейную ипотеку получить сложно, а IT-ипотека доступна только для регионов. В результате девелоперы не понимают, кто и почему будет покупать квартиры на старте продаж, с передачей ключей в 2029–2030 годах.
Сейчас покупатели выбирают жилье с более быстрым сроком сдачи, желательно с отделкой, используя последние возможности семейной ипотеки. Но застройщики, вместо снижения цен, стараются продать то, что есть, по максимуму.
Итог: в 2025 году старты продаж все же будут, но цены на них могут оказаться совсем не «вкусными». Более того, возможны жесткие условия, например, 100% оплата наличными, а рассрочка появится только позже.
Sokolinn Park от Эталона
Первый проект, о котором хотелось бы поговорить, — это проект от застройщика «Эталон» в Соколниках – Sokolinn Park. Сейчас многие девелоперы активно осваивают район Сокольников. Действительно, в восточной части Москвы (ВАО) практически нет новых проектов, и те, что появляются, продаются довольно дорого – тот же Stone Sokolniki продается по 400 тыс. ₽ за м2.
Если рассматривать новый проект Эталона, можно предположить, что это будет классический жилой комплекс, похожий на их другие проекты. Лично мне он напоминает третью очередь Shagal, который также строит Эталон.
Первый проект, о котором хотелось бы поговорить, — это проект от застройщика «Эталон» в Соколниках – Sokolinn Park. Сейчас многие девелоперы активно осваивают район Сокольников. Действительно, в восточной части Москвы (ВАО) практически нет новых проектов, и те, что появляются, продаются довольно дорого – тот же Stone Sokolniki продается по 400 тыс. ₽ за м2.
Если рассматривать новый проект Эталона, можно предположить, что это будет классический жилой комплекс, похожий на их другие проекты. Лично мне он напоминает третью очередь Shagal, который также строит Эталон.
Хотя проект называется Sokolinn Park, пешком до парка Сокольники добраться не получится. Ближайшие станции метро — «Преображенская площадь» и «Бульвар Рокоссовского». По сути, этот проект даже ближе к комплексу «Мангазея» на Богородском, чем к центральной части Сокольников.
Точные сроки ввода пока неизвестны, но, скорее всего, это будет 2029 год, а ключи, возможно, и 2030 год. При этом очень маловероятно, что Эталон даст интересные цены на старте. Почему? Если взять последний старт продаж застройщика в ЖК Mariinn Park возле метро «Марьина Роща», то там цены были довольно высокими. Да, есть рассрочка, но средняя стоимость за квадратный метр составляет около 500 тыс. ₽, то есть дороже, чем MR Group продает почти готовые квартиры в соседнем проекте MOD.
Вряд ли Эталон захочет устраивать распродажу в новом проекте, чтобы пополнить счета эскроу. Инструментов для стимулирования спроса нет, выгодной ипотеки нет. Логика большинства застройщиков такова: строительство длится 3–4 года, за это время ключевая ставка может снизиться, и появится новая волна спроса на недвижимость.
Пример — 2020 год. Тогда рынок недвижимости бустанула не столько льготная ипотека (она лишь добавила драйва), сколько рыночная ставка 6–7%, которая заставила многих выйти из депозитов (тоже высокодоходных в тот момент) и вложиться в недвижимость. Возможно, застройщики рассчитывают на повторение этого сценария.
Вряд ли Эталон захочет устраивать распродажу в новом проекте, чтобы пополнить счета эскроу. Инструментов для стимулирования спроса нет, выгодной ипотеки нет. Логика большинства застройщиков такова: строительство длится 3–4 года, за это время ключевая ставка может снизиться, и появится новая волна спроса на недвижимость.
Пример — 2020 год. Тогда рынок недвижимости бустанула не столько льготная ипотека (она лишь добавила драйва), сколько рыночная ставка 6–7%, которая заставила многих выйти из депозитов (тоже высокодоходных в тот момент) и вложиться в недвижимость. Возможно, застройщики рассчитывают на повторение этого сценария.
Шабловка 35 и ЖК «Марк» от ЛСР
Следующий проект — это ЖК «Шаболовка 35» от ЛСР. В этом году ЛСР должен порадовать нас двумя стартами продаж. Помимо «Шаболовки 35», застройщик также выйдет с проектом под кодовым названием «Марк», который расположится между Зилартом и Shagal.
Следующий проект — это ЖК «Шаболовка 35» от ЛСР. В этом году ЛСР должен порадовать нас двумя стартами продаж. Помимо «Шаболовки 35», застройщик также выйдет с проектом под кодовым названием «Марк», который расположится между Зилартом и Shagal.
Честно говоря, Марк кажется мне довольно странным проектом. Это, по сути, очередная башня-свечка с яркими фасадами (в стиле ЛСР), без удобного доступа к метро. Строительство такой высотки затянется минимум до 2030 года. Да, к этому времени в районе появится станция метро, и территория будет развиваться, но даже сейчас цены на текущие проекты ЛСР в районе Зиларта выглядят более привлекательными.
Если вернемся к Шаболовке, то, на мой взгляд, это может быть уникальный и интересный проект просто потому, что это Шаболовка. В ЮЗАО у нас практически нет стартов продаж, до Садового кольца можно дойти пешком: «Шаболовская» — 3 минуты, «Октябрьская» — 18 минут.
Это проект бизнес-класса и хотя, вероятно, ЛСР будет позиционировать его как премиальный, я бы не делал ставку на премиум от этого застройщика, учитывая его прошлый опыт. Площадь проекта составит около 86 тыс. м2. Как всегда, обещают аптеки, продуктовые магазины и кафе. По фасадам снова высотные свечки. Скорее всего, застройщик в офисе продаж будет называть это «доминантой района». Но у проекта нет очевидных точек роста: район не будет дополнительно развиваться, дополнительных инвестиций не ожидается.
Я считаю, что ближайший конкурент — это «Мангазея» на Тульской. В прошлом году она стартовала довольно выгодно: студии были в районе 14 млн, что стало хорошим инвестиционным вариантом, а однушки — около 20 млн. При этом мы понимаем, что рыночная цена на Тульской в бизнес- или премиум-классе может дойти до 30 млн. Но Шаболовка, конечно, лучше, чем Тульская. Поэтому, если вдруг чудесным образом появится студия за 15 млн на Шаболовке от ЛСР, даже с ключами в 2030 году, и у вас есть семейная ипотека, или будет выгодная рассрочка, то, мне кажется, это отличная возможность. Или если будет какая-нибудь выгодная рассрочка. Но опять же, это варинат для тех, у кого уже есть недвижимость в портфеле. Либо если вы действительно хотите купить квартиру именно в этом районе. Но вряд ли этот проект можно назвать хорошим инвестиционным вложением.
Я считаю, что ближайший конкурент — это «Мангазея» на Тульской. В прошлом году она стартовала довольно выгодно: студии были в районе 14 млн, что стало хорошим инвестиционным вариантом, а однушки — около 20 млн. При этом мы понимаем, что рыночная цена на Тульской в бизнес- или премиум-классе может дойти до 30 млн. Но Шаболовка, конечно, лучше, чем Тульская. Поэтому, если вдруг чудесным образом появится студия за 15 млн на Шаболовке от ЛСР, даже с ключами в 2030 году, и у вас есть семейная ипотека, или будет выгодная рассрочка, то, мне кажется, это отличная возможность. Или если будет какая-нибудь выгодная рассрочка. Но опять же, это варинат для тех, у кого уже есть недвижимость в портфеле. Либо если вы действительно хотите купить квартиру именно в этом районе. Но вряд ли этот проект можно назвать хорошим инвестиционным вложением.
STONE Rise от Stone
Что точно можно выделить с точки зрения инвестиций — так это проект Rise от застройщика Stone на «Римской». Stone уверенно заявляет о себе своими проектами, и, на мой взгляд, компания действительно борется за качество.
Фасады пока точно не определены, хотя есть довольно симпатичные рендеры. Однако я бы поспорил по поводу цветовых решений. Впрочем, в проекте Stone Sokolniki девелопер уже пошел на корректировку фасадов, адаптируя их под район, так что, скорее всего, здесь тоже все будет хорошо.
Что точно можно выделить с точки зрения инвестиций — так это проект Rise от застройщика Stone на «Римской». Stone уверенно заявляет о себе своими проектами, и, на мой взгляд, компания действительно борется за качество.
Фасады пока точно не определены, хотя есть довольно симпатичные рендеры. Однако я бы поспорил по поводу цветовых решений. Впрочем, в проекте Stone Sokolniki девелопер уже пошел на корректировку фасадов, адаптируя их под район, так что, скорее всего, здесь тоже все будет хорошо.
Чем хорош проект Stone Rise? Во-первых, Stone предлагает выгодную рассрочку. Во-вторых, вся инфраструктура в этом районе уже практически готова. Мы неоднократно делали обзоры, например, на ЖК «Символ» и рассматривали наиболее инвестиционно привлекательные районы, включая метро «Римская». Хотя формально этот проект не относится к району метро «Римская» — это стык сразу трех районов: Лефортово, Нижегородского и Таганского. Сам проект Rise будет находиться в Лефортово.
На руку застройщику играет то, что всю необходимую инфраструктуру уже создал «Донстрой» в рамках проекта «Символ». То есть всю сложную работу за Stone уже сделали. Здесь есть две станции метро и две станции МЦД. Также добавится экономическая составляющая, поскольку девелопер планирует строительство бизнес-кластера.
Я действительно жду этот проект и считаю, что он может быть интересным. Когда был старт продаж предыдущего проекта этого застройщика Stone Sokolniki, то цены на старте были очень хорошими, но многие просто не успели забронировать квартиры. Поэтому мы создали Telegram-бота, который поможет вам не пропустить старт продаж, особенно в Stone Rise. Это не реклама — нужно детально разбираться, подходит ли проект именно вам. Однако есть ощущение, что это может быть сильный старт.
L67 от FORMA
Следующий проект у нас от застройщика ПИК, но на этот раз от его дочерней компании — компании Forma. Она выходит на старт продаж, на мой взгляд, с очень хорошим проектом, прежде всего за счёт удачной локации. Почему? Потому что это Ленинградское шоссе, метро «Беломорская» и канал Москвы-реки.
На руку застройщику играет то, что всю необходимую инфраструктуру уже создал «Донстрой» в рамках проекта «Символ». То есть всю сложную работу за Stone уже сделали. Здесь есть две станции метро и две станции МЦД. Также добавится экономическая составляющая, поскольку девелопер планирует строительство бизнес-кластера.
Я действительно жду этот проект и считаю, что он может быть интересным. Когда был старт продаж предыдущего проекта этого застройщика Stone Sokolniki, то цены на старте были очень хорошими, но многие просто не успели забронировать квартиры. Поэтому мы создали Telegram-бота, который поможет вам не пропустить старт продаж, особенно в Stone Rise. Это не реклама — нужно детально разбираться, подходит ли проект именно вам. Однако есть ощущение, что это может быть сильный старт.
L67 от FORMA
Следующий проект у нас от застройщика ПИК, но на этот раз от его дочерней компании — компании Forma. Она выходит на старт продаж, на мой взгляд, с очень хорошим проектом, прежде всего за счёт удачной локации. Почему? Потому что это Ленинградское шоссе, метро «Беломорская» и канал Москвы-реки.
Север Москвы сейчас активно продаётся, и рядом уже есть Legenda «Северный порт» с космическими ценами, а также Мангазея на «Речном», которая тоже продаётся по высоким ценам. В целом, этот участок земли должен стоить дешевле, так как он хотя и ближе к акватории, но не на первой береговой линии, а на второй.
Цены пока неизвестны, и, скорее всего, их будут калибровать в зависимости от спроса. Старт продаж изначально планировали на второй или третий квартал 2024 года, но, скорее всего, в лучшем случае он состоится где-то в середине 2025 года.
Жилой комплекс получил название L67 — на мой взгляд, крайне неудачное. Это перспективный проект, расположенный в престижном на сегодняшний день районе Москвы. Хотя, если вспомнить, ещё 10 лет назад метро «Беломорская» никто не называл престижной локацией. Площадь застройки составит 4 гектара, обещают бизнес-класс, но если студии будут стартовать выше 15 млн ₽, застройщик наверняка назовёт проект премиум-классом — как это любят делать многие девелоперы.
Примеров подобных изменений достаточно: та же Мангазея на «Тульской» изначально выходила как бизнес-класс, а затем перешла в премиум-сегмент. MR Group проделал тот же трюк с Symphony 34 — проект стартовал как бизнес-класс, но после повышения цен стал премиум-классом.
Самое важное — девелоперам вообще не нужно отчитываться по классу жилья. Нет никаких нормативов, обязывающих их придерживаться заявленного уровня. Более того, недавно вышел закон, убирающий требования по ГОСТам к отделке и качеству строительства. Это сделали для того, чтобы упростить застройщикам процесс внутренней отделки.
Мне бы хотелось увидеть проекты с отделкой, которые будут сдаваться, например, в 2029–2030 годах, но я прекрасно понимаю девелоперов. Все старты продаж, которые мы сегодня обсуждаем, наверняка будут без отделки, потому что никто не знает, какой будет себестоимость в будущем.
Вот пример: застройщик «Страна Development» выводил проект WOW и в 2022 году и продавал отделку в бизнес-классе по 50 тыс. ₽ за квадратный метр. Сейчас это уже 70–80 тыс. Я видел эту отделку и писал о ней в Telegram — она хорошая, на 4 из 5. Да, не идеальная, но за 50 тыс. ₽ за метр даже с отдельной бригадой, дизайнером и контролем сделать лучше вряд ли получилось бы. Сейчас такая отделка обошлась бы уже не в 50, а в 75 тыс. ₽ за метр.
Поэтому, к сожалению, скорее всего, все новые проекты будут без отделки. Было бы логично, если бы государство не просто убрало ГОСТы, а ещё и обязало застройщиков сдавать жильё с отделкой — тогда бы ситуация улучшилась.
Цены пока неизвестны, и, скорее всего, их будут калибровать в зависимости от спроса. Старт продаж изначально планировали на второй или третий квартал 2024 года, но, скорее всего, в лучшем случае он состоится где-то в середине 2025 года.
Жилой комплекс получил название L67 — на мой взгляд, крайне неудачное. Это перспективный проект, расположенный в престижном на сегодняшний день районе Москвы. Хотя, если вспомнить, ещё 10 лет назад метро «Беломорская» никто не называл престижной локацией. Площадь застройки составит 4 гектара, обещают бизнес-класс, но если студии будут стартовать выше 15 млн ₽, застройщик наверняка назовёт проект премиум-классом — как это любят делать многие девелоперы.
Примеров подобных изменений достаточно: та же Мангазея на «Тульской» изначально выходила как бизнес-класс, а затем перешла в премиум-сегмент. MR Group проделал тот же трюк с Symphony 34 — проект стартовал как бизнес-класс, но после повышения цен стал премиум-классом.
Самое важное — девелоперам вообще не нужно отчитываться по классу жилья. Нет никаких нормативов, обязывающих их придерживаться заявленного уровня. Более того, недавно вышел закон, убирающий требования по ГОСТам к отделке и качеству строительства. Это сделали для того, чтобы упростить застройщикам процесс внутренней отделки.
Мне бы хотелось увидеть проекты с отделкой, которые будут сдаваться, например, в 2029–2030 годах, но я прекрасно понимаю девелоперов. Все старты продаж, которые мы сегодня обсуждаем, наверняка будут без отделки, потому что никто не знает, какой будет себестоимость в будущем.
Вот пример: застройщик «Страна Development» выводил проект WOW и в 2022 году и продавал отделку в бизнес-классе по 50 тыс. ₽ за квадратный метр. Сейчас это уже 70–80 тыс. Я видел эту отделку и писал о ней в Telegram — она хорошая, на 4 из 5. Да, не идеальная, но за 50 тыс. ₽ за метр даже с отдельной бригадой, дизайнером и контролем сделать лучше вряд ли получилось бы. Сейчас такая отделка обошлась бы уже не в 50, а в 75 тыс. ₽ за метр.
Поэтому, к сожалению, скорее всего, все новые проекты будут без отделки. Было бы логично, если бы государство не просто убрало ГОСТы, а ещё и обязало застройщиков сдавать жильё с отделкой — тогда бы ситуация улучшилась.
Голубинская 28 от А101
И следующий проект точно понравится тем, кто ждёт старта продаж в Юго-Западном административном округе Москвы. Все его обожают, но всё-таки это локация метро «Новоясеневская», практически у МКАДа, а застройщиком выступит А101. То есть сразу возникает ряд нестыковок, и понятно, что никто не предложит здесь комфорт-класс по адекватной цене, даже у метро «Новоясеневская».
И следующий проект точно понравится тем, кто ждёт старта продаж в Юго-Западном административном округе Москвы. Все его обожают, но всё-таки это локация метро «Новоясеневская», практически у МКАДа, а застройщиком выступит А101. То есть сразу возникает ряд нестыковок, и понятно, что никто не предложит здесь комфорт-класс по адекватной цене, даже у метро «Новоясеневская».
Проект будет располагаться на месте бывшего торгового центра и получит название «Голубинская 28». Надеюсь, это всего лишь кодовое название и в дальнейшем его поменяют. Пешком до метро придётся идти минимум 16 минут, но, возможно, будет путь через конный клуб «Прованс» и зелёную зону.
В целом проект выглядит неплохим: рядом Битцевский парк, но при этом близость к МКАДу делает район довольно шумным, и я не могу назвать его экологически чистым. Площадь застройки составит около 10 гектаров. Обещают инфраструктуру: паркинг, спорткомплекс, медицинский центр, школу на 475 учеников и детский сад на 250 мест. Однако всё это пока лишь обещания.
В целом проект выглядит неплохим: рядом Битцевский парк, но при этом близость к МКАДу делает район довольно шумным, и я не могу назвать его экологически чистым. Площадь застройки составит около 10 гектаров. Обещают инфраструктуру: паркинг, спорткомплекс, медицинский центр, школу на 475 учеников и детский сад на 250 мест. Однако всё это пока лишь обещания.
К архитектуре вопросов нет — плотная застройка, и район наверняка найдёт своего покупателя. Но, как всегда, в недвижимости решает локация, локация и ещё раз локация. Если бы проект находился ближе к центру, он был бы намного привлекательнее, особенно учитывая нехватку новостроек в юго-западной части города.
Тем не менее надеяться на выгодные цены здесь тоже не стоит. Например, рассчитывать, что на старте продаж квартиры будут стоить 300 тыс. ₽ за метр, не приходится. Кроме того, сроки строительства такого проекта составят минимум 3–4 года, а значит, ввод в эксплуатацию и передача ключей состоятся не раньше 2029 года.
Тем не менее надеяться на выгодные цены здесь тоже не стоит. Например, рассчитывать, что на старте продаж квартиры будут стоить 300 тыс. ₽ за метр, не приходится. Кроме того, сроки строительства такого проекта составят минимум 3–4 года, а значит, ввод в эксплуатацию и передача ключей состоятся не раньше 2029 года.
Симоновский вал от ФСК
А вот более интересный проект — это проект от ФСК, который будет называться «Симоновский вал». Как вы знаете, возле метро «Автозаводская» активно благоустраивают Симоновскую набережную, и сначала я подумал, что раз проект называется «Симоновский вал», то он должен находиться рядом с проектами Инграда, например, с ForRiver, который Инград сейчас достраивает. Но нет — Симоновский вал не будет связан с Симоновской набережной.
А вот более интересный проект — это проект от ФСК, который будет называться «Симоновский вал». Как вы знаете, возле метро «Автозаводская» активно благоустраивают Симоновскую набережную, и сначала я подумал, что раз проект называется «Симоновский вал», то он должен находиться рядом с проектами Инграда, например, с ForRiver, который Инград сейчас достраивает. Но нет — Симоновский вал не будет связан с Симоновской набережной.
На самом деле, проект ближе к метро «Дубровка». Его основными конкурентами, скорее всего, станут MyPriority Дубровка и Метрополия, так как он будет расположен на Новостаповской улице.
Застройщик обещает современный проект бизнес-класса в историческом районе Москвы с развитой городской инфраструктурой. Спойлер: инфраструктуры там нет вообще. В этой точке нет никаких точек роста и перспектив развития района. Если говорить о локации, то, возможно, интереснее выглядит территория ближе к Волгоградскому проспекту, где застраивается бывшая промзона, либо Южный порт.
Мне сложно понять целевую аудиторию этого проекта, но несложно догадаться, что цены будут высокими, потому что это ФСК. Как всегда, они будут активно продвигать свои «выгодные» рассрочки. При этом к качеству фасадов, отделке и в целом к работе ФСК есть немало вопросов. Например, когда люди выбирают квартиры в районе Шелепихи или Москва-Сити, т.е. у кого есть деньги, практически не рассматривают Сидней Сити.
Стоит ли следить за проектом Симоновский вал и ждать старта продаж? Думаю, это бессмысленно. Разве что через несколько лет, если будет хорошая распродажа. Но кому и зачем он будет нужен? Тем более что в районе метро «Волгоградский проспект» уже представлено множество проектов: Метрополия сдана, N’ice Loft завершает строительство, ПИК и Гранель активно развивают территорию. А для аренды можно найти куда более выгодные варианты, чем Симоновский вал от ФСК.
VERY Южная от ГК Основа
Следующий проект будет как раз-таки на юге Москвы, в районе метро «Южная». Это будет Very на метро «Южная». Если судить по названию, этот проект реализует застройщик «Основа». Старт продаж запланирован на этот год, и действительно, в этой локации давно не было нового жилья.
До станции метро — всего 5 минут. Плюс у «Основы» можно рассчитывать на выгодную рассрочку. Если застройщик действительно выйдет с этим проектом, то, скорее всего, это будет формат «бизнес-лайт» — не полноценный бизнес-класс, а что-то ближе к комфорт-плюс. По уровню качества проект, вероятно, будет напоминать Level. А значит, цены должны быть относительно доступными.
Рассматривать квартиры у метро «Южная» под аренду — спорный вопрос, но в этой локации мало нового жилья. Если «Основа» предложит действительно хорошие цены на старте, а они часто это делают, то проект стоит изучить.
Фактически, это продолжение застройки на улице Миклухо-Маклая и в районе Ботанического сада. У «Основы» уже есть проекты Very, и, например, «Very» на Ботаническом саду получился достойным. К другим проектам застройщика есть вопросы, но будем надеяться, что он учтёт прошлый опыт и предложит качественное жильё.
Застройщик обещает современный проект бизнес-класса в историческом районе Москвы с развитой городской инфраструктурой. Спойлер: инфраструктуры там нет вообще. В этой точке нет никаких точек роста и перспектив развития района. Если говорить о локации, то, возможно, интереснее выглядит территория ближе к Волгоградскому проспекту, где застраивается бывшая промзона, либо Южный порт.
Мне сложно понять целевую аудиторию этого проекта, но несложно догадаться, что цены будут высокими, потому что это ФСК. Как всегда, они будут активно продвигать свои «выгодные» рассрочки. При этом к качеству фасадов, отделке и в целом к работе ФСК есть немало вопросов. Например, когда люди выбирают квартиры в районе Шелепихи или Москва-Сити, т.е. у кого есть деньги, практически не рассматривают Сидней Сити.
Стоит ли следить за проектом Симоновский вал и ждать старта продаж? Думаю, это бессмысленно. Разве что через несколько лет, если будет хорошая распродажа. Но кому и зачем он будет нужен? Тем более что в районе метро «Волгоградский проспект» уже представлено множество проектов: Метрополия сдана, N’ice Loft завершает строительство, ПИК и Гранель активно развивают территорию. А для аренды можно найти куда более выгодные варианты, чем Симоновский вал от ФСК.
VERY Южная от ГК Основа
Следующий проект будет как раз-таки на юге Москвы, в районе метро «Южная». Это будет Very на метро «Южная». Если судить по названию, этот проект реализует застройщик «Основа». Старт продаж запланирован на этот год, и действительно, в этой локации давно не было нового жилья.
До станции метро — всего 5 минут. Плюс у «Основы» можно рассчитывать на выгодную рассрочку. Если застройщик действительно выйдет с этим проектом, то, скорее всего, это будет формат «бизнес-лайт» — не полноценный бизнес-класс, а что-то ближе к комфорт-плюс. По уровню качества проект, вероятно, будет напоминать Level. А значит, цены должны быть относительно доступными.
Рассматривать квартиры у метро «Южная» под аренду — спорный вопрос, но в этой локации мало нового жилья. Если «Основа» предложит действительно хорошие цены на старте, а они часто это делают, то проект стоит изучить.
Фактически, это продолжение застройки на улице Миклухо-Маклая и в районе Ботанического сада. У «Основы» уже есть проекты Very, и, например, «Very» на Ботаническом саду получился достойным. К другим проектам застройщика есть вопросы, но будем надеяться, что он учтёт прошлый опыт и предложит качественное жильё.
Uno Горбунова от ГК Основа
Ну и плюс мы ещё ждём проект Uno Горбунова. У застройщика ГК «Основа» уже есть Uno Соколиная гора, Uno Головинские пруды, Uno Старокоптевский — и теперь ожидается продолжение этой серии.
Ну и плюс мы ещё ждём проект Uno Горбунова. У застройщика ГК «Основа» уже есть Uno Соколиная гора, Uno Головинские пруды, Uno Старокоптевский — и теперь ожидается продолжение этой серии.
Основной вопрос к этому проекту — локация. Он будет расположен практически у МКАД, а из транспорта рядом только станция МЦД-1 «Сетунь», без доступа к метро. Однако это запад Москвы, что может привлечь определённую аудиторию. Насколько проект будет интересен с точки зрения инвестиций, во многом зависит от цен.
Но важно помнить: если мы выбираем недвижимость под аренду, особенно сейчас, когда рынок стал менее предсказуемым, без станции метро делать ставку на спекулятивную стратегию не стоит. Даже при покупке квартиры в семейную ипотеку транспортная доступность остаётся ключевым фактором.
Для сравнения, в проекте Uno Соколиная гора — да, это восток Москвы, но рядом есть станция МЦК, а рынок аренды там неплохо развит. Например, студию можно сдавать за 73 тыс.₽ в месяц, что делает проект понятным и прогнозируемым. В случае с Uno Горбунова пока сложно сказать, кто и зачем будет покупать здесь квартиру. Для жизни — возможно, особенно если покупатели ориентируются на экологию и любят запад Москвы. Но в плане инвестиций всё зависит от цен и дальнейшего развития района.
Но важно помнить: если мы выбираем недвижимость под аренду, особенно сейчас, когда рынок стал менее предсказуемым, без станции метро делать ставку на спекулятивную стратегию не стоит. Даже при покупке квартиры в семейную ипотеку транспортная доступность остаётся ключевым фактором.
Для сравнения, в проекте Uno Соколиная гора — да, это восток Москвы, но рядом есть станция МЦК, а рынок аренды там неплохо развит. Например, студию можно сдавать за 73 тыс.₽ в месяц, что делает проект понятным и прогнозируемым. В случае с Uno Горбунова пока сложно сказать, кто и зачем будет покупать здесь квартиру. Для жизни — возможно, особенно если покупатели ориентируются на экологию и любят запад Москвы. Но в плане инвестиций всё зависит от цен и дальнейшего развития района.
ЖК Solos от DAR (бывший Бэсткон)
Следующий проект — это ЖК Solos от застройщика DAR (бывший Бэсткон). К этому девелоперу есть много вопросов, особенно если вспомнить, как он строил свои предыдущие проекты. Качество их застройки вызывало нарекания, и даже несмотря на то, что они вывели девелопмент в отдельный бренд, сменили юрлицо и логотип, это ещё не гарантия улучшений.
Следующий проект — это ЖК Solos от застройщика DAR (бывший Бэсткон). К этому девелоперу есть много вопросов, особенно если вспомнить, как он строил свои предыдущие проекты. Качество их застройки вызывало нарекания, и даже несмотря на то, что они вывели девелопмент в отдельный бренд, сменили юрлицо и логотип, это ещё не гарантия улучшений.
Тем не менее компания планирует активно строить: у DAR заявлено около пяти площадок. Один из новых проектов — Solos в районе Сокольников, рядом с парком. Визуально архитектура выглядит привлекательно, но, на мой взгляд, проект больше напоминает бизнес-центр, чем жилой комплекс, где хотелось бы жить с семьёй. Его аудитория — скорее арендаторы, которым важно находиться рядом с парком Сокольники.
По рендерам лобби и общих зон обещают качественную концепцию. Заявленная площадь квартир — от 29 м2. Также будут эксклюзивные квартиры до 153 квадратов с высокими потолками.
Но важно понимать, что речь идёт не о районе метро Сокольники. Проект расположен ближе к ТТК, с урбанистичными видами на железную дорогу и транспортные развязки. То есть концепция скорее напоминает ЖК MOD и другие проекты с упором на аренду. Да, пешком можно дойти до парка Сокольники, но вопрос в том, насколько это будет комфортное место для жизни.
Главный фактор здесь — цена. У DAR нет репутации надёжного застройщика, поэтому, скорее всего, им придётся демпинговать. Однако при такой локации и низкой стоимости неизбежно страдает качество строительства, а это значит, что мы можем снова столкнуться с теми же проблемами, что были у «Большой семёрки» или «ЖК Время» — проектов, построенных ещё Бэсткон.
Вывод: проект может быть интересным, но это риск. Единственное, что может его оправдать, — это действительно хорошая цена. Посмотрим, удастся ли застройщику нас удивить.
Но важно понимать, что речь идёт не о районе метро Сокольники. Проект расположен ближе к ТТК, с урбанистичными видами на железную дорогу и транспортные развязки. То есть концепция скорее напоминает ЖК MOD и другие проекты с упором на аренду. Да, пешком можно дойти до парка Сокольники, но вопрос в том, насколько это будет комфортное место для жизни.
Главный фактор здесь — цена. У DAR нет репутации надёжного застройщика, поэтому, скорее всего, им придётся демпинговать. Однако при такой локации и низкой стоимости неизбежно страдает качество строительства, а это значит, что мы можем снова столкнуться с теми же проблемами, что были у «Большой семёрки» или «ЖК Время» — проектов, построенных ещё Бэсткон.
Вывод: проект может быть интересным, но это риск. Единственное, что может его оправдать, — это действительно хорошая цена. Посмотрим, удастся ли застройщику нас удивить.
ЖК «Южный порт» от АЭОН
Я бы точно присмотрелся к стартам в районе Южного порта. Он входит в число интересных локаций. Хотя по документам это больше район Печатники, он известен именно как Южный порт.
Я бы точно присмотрелся к стартам в районе Южного порта. Он входит в число интересных локаций. Хотя по документам это больше район Печатники, он известен именно как Южный порт.
Сейчас там планируется проект от АЭОН — застройщика, который строил Кутузовский Ривер Парк и Ривер Парк на Коломенской. В целом, это очень качественный девелопер, и они обещают нам ЖК «Южный порт» или «You-Port» (название пока не подтверждено).
Концепция проекта выглядит футуристично, в духе обещанной «Москва-Сити 2». Это крупный градостроительный проект: площадь участка — 43 га, общая застройка — 1,5 млн кв. м, башни — до 300 метров, общественная часть — почти 500 тыс. кв. м, срок реализации — до 2033 года.
Здесь появятся высотные доминанты и новая станция метро, что делает проект действительно масштабным. Однако это долгосрочная инвестиция.
Если АЭОН предложит качественный проект, интересные условия (например, рассрочку), то для долгосрочных инвесторов он может быть привлекательным. Особенно если ориентироваться не на быструю сдачу квартиры, а на развитие локации.
Но пока разговоров много, а цены на старте продаж в Южном порту уже показали себя очень высокими. Например, Portland от Forma, Level Южнопортовая — все выходили с высокой стоимостью. При этом инфраструктуры в районе пока нет, ждать её долго, а выгодные цены — под вопросом.
Если застройщик растянет реализацию на 5 лет (например, сдача в 2030-м) и предложит рассрочку, то для консервативных инвесторов это может быть интересный вариант.
Дополнительно в районе планируется ЖК UltimaCity от Кортрос. Однако к этому девелоперу есть вопросы: это комфорт-класс с элементами бизнес-сегмента, но по цене именно бизнес-класса. Архитектура классическая, без «вау-эффекта», так что всё будет зависеть от стоимости, планировок и условий покупки. Если вспомнить опыт Headliner, к проекту были вопросы, но цены на старте были хорошими, и те, кто купил там квартиру, сейчас явно довольны — это отличный вариант под аренду. Здесь, скорее всего, будет похожий сценарий.
Здесь появятся высотные доминанты и новая станция метро, что делает проект действительно масштабным. Однако это долгосрочная инвестиция.
Если АЭОН предложит качественный проект, интересные условия (например, рассрочку), то для долгосрочных инвесторов он может быть привлекательным. Особенно если ориентироваться не на быструю сдачу квартиры, а на развитие локации.
Но пока разговоров много, а цены на старте продаж в Южном порту уже показали себя очень высокими. Например, Portland от Forma, Level Южнопортовая — все выходили с высокой стоимостью. При этом инфраструктуры в районе пока нет, ждать её долго, а выгодные цены — под вопросом.
Если застройщик растянет реализацию на 5 лет (например, сдача в 2030-м) и предложит рассрочку, то для консервативных инвесторов это может быть интересный вариант.
Дополнительно в районе планируется ЖК UltimaCity от Кортрос. Однако к этому девелоперу есть вопросы: это комфорт-класс с элементами бизнес-сегмента, но по цене именно бизнес-класса. Архитектура классическая, без «вау-эффекта», так что всё будет зависеть от стоимости, планировок и условий покупки. Если вспомнить опыт Headliner, к проекту были вопросы, но цены на старте были хорошими, и те, кто купил там квартиру, сейчас явно довольны — это отличный вариант под аренду. Здесь, скорее всего, будет похожий сценарий.
Квартал Герцена от Брусники
Ну и, наконец, последний проект — «Квартал Герцена». Вы можете сказать: «Подождите, но он же уже стартовал и давно продаётся застройщиком Самолёт». Да, но Самолёт продал одну из своих площадок региональному застройщику — Бруснике. По сути, они избавились от «чемодана без ручки».
Для меня это довольно странная сделка. Непонятно, почему Брусника так верит в этот проект. Они даже обещают построить (или он уже есть) парк «Фруктовый сад». Возможно, именно парк стал ключевым фактором в их решении купить эту площадку? Территория огромная — несколько гектаров. У Брусники уже появился сайт, где заявлены цены от 7,7 млн рублей — примерно столько же, за сколько продавал Самолёт.
Ну и, наконец, последний проект — «Квартал Герцена». Вы можете сказать: «Подождите, но он же уже стартовал и давно продаётся застройщиком Самолёт». Да, но Самолёт продал одну из своих площадок региональному застройщику — Бруснике. По сути, они избавились от «чемодана без ручки».
Для меня это довольно странная сделка. Непонятно, почему Брусника так верит в этот проект. Они даже обещают построить (или он уже есть) парк «Фруктовый сад». Возможно, именно парк стал ключевым фактором в их решении купить эту площадку? Территория огромная — несколько гектаров. У Брусники уже появился сайт, где заявлены цены от 7,7 млн рублей — примерно столько же, за сколько продавал Самолёт.
Проект будет находиться в Восточном Бирюлёве, на юге Москвы, в районе с развитой инфраструктурой. Если помните, когда мы делали обзор худших районов, там как раз фигурировал Квартал Герцена. Однако стоит отметить, что рядом скоро откроется станция метро «Лебедянская», до которой можно будет дойти пешком, что улучшает транспортную доступность.
Площадь застройки — 27 гектаров. Это стройка на многие годы. Самолёт стартовал продажи ещё в декабре 2023 года, но не стал продолжать проект и передал его Бруснике. Теперь Бруснике придётся дорабатывать и, возможно, исправлять недочёты.
Площадь застройки — 27 гектаров. Это стройка на многие годы. Самолёт стартовал продажи ещё в декабре 2023 года, но не стал продолжать проект и передал его Бруснике. Теперь Бруснике придётся дорабатывать и, возможно, исправлять недочёты.
Однако у Брусники есть плюсы. Они делают качественные дворы и подъезды и умеют строить комфорт-класс. Но главный вопрос — по какой цене? Если студии в 17 м2 будут стоить от 7,7 млн ₽ без отделки или с фирменным whitebox от Брусники, то, извините, но классическая квартира от ПИК в пределах МКАДа, например, рядом с метро Матвеевская, будет куда более выгодной покупкой.
Но сам факт, что Самолёт — один из крупнейших девелоперов с мощным финансированием — не смог реализовать этот проект и продал его Бруснике, вызывает вопросы. Сможет ли региональный застройщик достроить весь квартал на 27 га? Или они сначала реализуют часть проекта, а потом начнут перепродавать участки другим девелоперам? Так уже бывало: например, когда Эталон продал часть земли под ЖК WOW.
Но сам факт, что Самолёт — один из крупнейших девелоперов с мощным финансированием — не смог реализовать этот проект и продал его Бруснике, вызывает вопросы. Сможет ли региональный застройщик достроить весь квартал на 27 га? Или они сначала реализуют часть проекта, а потом начнут перепродавать участки другим девелоперам? Так уже бывало: например, когда Эталон продал часть земли под ЖК WOW.