Ипотечный кредит как «торговля с плечом». Как заработать на ипотеке?
Содержание Нюансы выгодной ипотеки для инвестиций / Куда инвестировать в 2022? / Главный вопрос – стоит ли сейчас поспешить за ипотечным кредитом? / Нюансы 2022 / В каком районе Москвы купить квартиру? / Классическая ипотека — чек-лист ипотечника / Ипотека для инвестора — в чем разница / Стоит ли использовать программы застройщиков? / Человек с одной ипотекой — инвестор или не инвестор? / Новостройка или вторичка? / Обратите внимание, или Золотое правило инвестиций / Помогает ли ипотека угнаться за ценами на жилье? / Какие есть лайфхаки для инвесторов / В какой ситуации находится рынок – ждать или покупать?
Нюансы выгодной ипотеки для инвестиций
Недавно Виктор Зубик выступил экспертом на канале РБК Инвестиции, обсуждали вопрос «Как заработать на ипотеке».
Как максимально облегчить ипотечное бремя?
Можно ли заработать инвестору, используя ипотечное плечо?
Правильная и неправильная стратегия в 2022 году?
Куда инвестировать в 2022?
Кто-то выбирает депозиты, кто-то ценные бумаги или криптовалюты. Команда Smarent — за инвестиции в недвижимость.
Главный вопрос – стоит ли сейчас спешить за ипотечным кредитом?
Большинство людей уверены, что если у кого-то есть возможность купить квартиру либо дом за наличные, то он просто счастливчик. В правительстве считают, что спрос на жилье в 2022 может оказаться процентов на 20% меньше, чем годом ранее. И потому власти не исключают расширение программы льготной ипотеки. Моя точка зрения такова: Если говорить с точки зрения инвестиций, то правильнее использовать кредитное плечо. Есть выгодные, недооценённые объекты. При этом нет разницы, смотрим мы вторичный рынок либо первичный. Все зависит от цены и стоимости, сколько мы переплатим за время владения объектом.
Нюансы 2022
В 2022 году, конечно же, появилось много нюансов. Заходить в стратегию «купить как можно дешевле квартиру в ипотеку и перепродать через несколько лет» — крайне рискованный шаг. Очевидная рабочая схема последних лет теперь не работает. «Святой» рост рынка недвижимости закончился. Правда, до сих пор большинство условных инвесторов покупает недвижимость, не взвесив все за и против. Как, например, оценивают недвижимость некоторые люди? Заходят на Авито, ЦИАН и смотрят за сколько продается похожая квартира. Но Авито — это «хотелки». Это не реальные сделки. В том же Росреестре мы не всегда сможем увидеть сделки по их реальной стоимости. Да, и до сих пор часть людей не всегда показывают реальную настоящую стоимость своих объектов.
Ипотека – классный инструмент
Но только в умных руках. И при правильной стратегии. А в 2022 году, пожалуй, единственно правильная стратегия — это buy-to rent. То есть покупка недвижимости в ипотеку с целью получения арендного дохода. При этом арендный доход должен быть выше, чем ваш ипотечный платеж с учетом тела долга. И такого в России не было давно.
В каком районе Москвы купить квартиру?
Локация, локация и еще раз локация. Золотое правило правильного инвестирования в недвижимость. Во многих районах Москвы и Московской области сейчас наблюдаем трудности с арендой. Раньше инвестиции в заМКАДье, Новую Москву, область были очень интересным инструментом: хорошая арендная ставка, небольшой порог входа, многие квартиры продавались с отделкой. Плюс развивали метро, МЦД — существенные факторы роста. Сейчас все изменилось. Ловить квартиры на условном хайпе: «покупайте, откроют метро, вы заработаете» — точно нельзя. Логика «когда-нибудь сделают», нам не подходит. Мы говорим про инвестиции. И нас интересует цикл инвестирования. Поэтому инвестор должен быть просчитать не только локацию, но и когда он выйдет из объекта и что получит на выходе.
Классическая ипотека — чек-лист ипотечника
Почему одни надеются на ипотеку, а другие ею тяготятся? Пойдем пошагово и составим чек-лист для тех, кто берет ипотеку.
Из очевидного – нужно трезво оценить свои финансовые возможности.
В идеале платежи по ипотеке не должны превышать 40% от доходов семьи. Стоит учесть, что за 15–20 лет семейные расходы существенно увеличатся. Чтобы обезопасить себя и семью, хорошо бы иметь подушку безопасности — иметь в запасе 6 платежей по кредиту.
Выбор банка – занятие не менее важное, чем выбор спутника жизни.
Стоит сравнить ставки на специальных сайтах-агрегатах. Их сейчас много. Можно обратиться в банк, где вы имеете зарплатный проект, потому что можно рассчитывать на специальные условия. Правда, список доступных банков сужается, ведь кредитная организация должна быть аккредитована застройщиком.
Собрать пакет документов.
Стандартно — это паспорт, справка о доходах, заверенная копия трудовой книжки и документы о семейном положении. Некоторые крупные банки предлагают упрощенную схему. Решение банка обычно доступно уже через неделю. И действует оно ограниченный срок.
Договор — это важно, разобраться сложно, но можно.
Предмет ипотеки, его оценка, существенные условия, размер и срок, порядок исполнения платежей (аннуитетные или дифференцированные). Какие дополнительные расходы. Например, пошлины за оформление сделки в Росреестре, оплата услуг оценочных компаний или годовая комиссия. Изучите раздел про штрафы и возможные ограничения прав на жилье. Чтобы потом не получить неприятный сюрприз.
Договор страхования — гарантия вашей безопасности в будущем.
В банке страховка бывает в разы дороже, чем в страховых компаниях, одобренных банком. В таких случаях разумнее сделать полис самостоятельно и передать его в кредитную организацию.
Какие бонусы вам доступны
Если есть дети, можно использовать материнский капитал. Или получить налоговые вычеты. Просчитывайте все. Ипотека для инвестора — в чем разница А здесь цели другие. Цикл инвестиций в недвижимость – это 5–10 лет. Поэтому, если мы рассуждаем с точки зрения инвестиций, то уменьшать срок кредита по ипотеке — это неправильная история. Инвесторам важно снижать свои риски с точки зрения ежемесячного платежа. Cамый правильный подход — определиться, на какой срок инвестировать. Моя рекомендация — минимум на 5 лет. Почему? Во-первых, мы можем продать квартиру по полной стоимости через 5 лет, поскольку у инвестора обычно несколько квартир во владении. А срок 3 года — только, когда имеешь единственное жилье. То есть уже официально не платим 13%-ный налог. Во-вторых, если мы будем чуть уменьшать срок кредита, мы не сильно сэкономим в течение 5 лет. Классический ипотечник берет квартиру на 20–30 лет. Стоит ли использовать программы застройщиков? Классический инвестор будет брать квартиру под инвестиции, имея как минимум 15%-ный первоначальный взнос. В некоторых случаях можно использовать дополнительные субсидии от государства или от застройщика. Например, программы застройщиков с льготной ставкой 0,1% или 1% интересны, когда инвестору важен ежемесячный платеж. То есть цель — купить квартиру под аренду, а не спекулировать ей. Например, если брать займ в пределах установленного для Москвы лимита в 12 млн. рублей под 0,1%, то ипотечный платеж получается около 30–40 тыс. рублей. Переплата по этому кредиту через 5–10 лет всего лишь миллион максимум. Если же брать классическую ипотеку под 7–10%, то и переплата по кредиту может быть в 2 раза больше, чем стоимость квартиры. И ежемесячный платеж гораздо выше, 70–100 тысяч в месяц.
Человек с одной ипотекой — инвестор или не инвестор?
Я думаю, что нет. Все зависит от того, под какую цель покупать недвижимость. Если для личного проживания, то нет. Настоящий инвестор должен быть «серийным ипотечником». Новостройка или вторичка? Где купить дешевле — на первичном рынке? Или же выгоднее купить объект на вторичном рынке? Не всегда. А главное правило инвестиций — покупать объект ниже потенциальной рыночной стоимости. Трезво оценивать свои риски. Просчитать, сколько выбранная недвижимость будет стоить через 2, 3 и 5 лет. Отличать «хотелки» и фэйки на Авито. Не надеяться, что «недвижимость всегда в цене» и авось кто-то купит потом. Сейчас в 2022 году очень много новостроек, которые продаются выше рыночной стоимости. И вы не должны их покупать. Если вы берете квартиру для личного проживания и вам нужен этот район, парк, метро, школа — это одна история.
Но мы инвесторы. Мы смотрим только на цифры. Я бы добавил еще, что заходить под ставку в 0,1% стоит только в бизнес-класс. Сейчас есть хорошее импортозамещение у нас в стране с точки зрения строительства комфорт-класса жилья. Средний чек для интересных вложений там укладывается в лимит 12 млн — например, это студия от 8 млн рублей. И фишка в том, что девелоперам ниже снижать ипотеку некуда. Поэтому постепенно девелоперы увеличивают льготную ставку. Например, это уже 0,9%, а не 0,1%. Или выше. А это уже менее интересно. Нужно использовать ипотечный калькулятор, считать затраты, которые платятся в первый год. В реальности доля выплачиваемых процентов за первый год выше, чем в последующие. И не забываем про выплату страховки. С точки зрения вторичного жилья, если человек берет для себя, для личного проживания, то можно взять квартиру со ставкой 10%, но чуть подешевле. Или взяв семейную ипотеку по ставке 5,3–5,7%, вы в любом случае на второй год начнете получать выгоду. Для всех важен ежемесячный платеж по ипотеке. Лет 5–10 назад, когда люди понабрали ипотек, средняя ставка была 11,5%. И люди брали такие кредиты. Сейчас ставка 7,5%, а на строящееся жилье — около 6%. И это по-другому влияет на рынок недвижимости.
Обратите внимание, или Золотое правило инвестиций
Инвестор финансово образован и имеет хотя бы 3-6 платежей на депозите для безопасности. Если у вас ежемесячные платежи, например, 340 тыс. рублей, то на депозите в банке должно быть, как минимум, 1 800 тысяч. Лично у меня на депозите есть минимум 6 ежемесячных платежей. И в рублях, и в валюте. А у меня 6 ипотек, я практик. Помогает ли ипотека угнаться за ценами на жилье? А возможно, даже сэкономить, несмотря на переплату. По мнению, экспертов за последние годы ипотека показала однозначные плюсы. Так, данные ЦИАН-Аналитика показывают, что до 2022 года такая стратегия работала при постоянном росте цен на жилье. Процент по ипотеке перекрывался ростом цен. То есть накапливать ту же сумму на депозите и ждать было менее выгодно. Города с наибольшей выгодой от ипотеки – Санкт-Петербург, Казань, Краснодар, Москва, Самара. 15% сэкономили инвесторы, взяв квартиру в ипотеку летом 2020 из расчета, что средняя ставка по ипотеке в период 2020–2022 годов составляла 7%, а рост цен – 22%, заявляют в ЦИАН. Такой рост цен будет не всегда, и сейчас наблюдаем стагнацию. Так что это не универсальный инструмент. Ретроспективно он выигрывал. Времена меняются, нужно оценивать реальную рыночную конъюнктуру и то, что происходит на рынке сейчас.
Какие есть лайфхаки для инвесторов
Лайфхак N1 Возможна такая стратегия. Имея капитал, делается первоначальный взнос в размере 15–20%, а остаток средств кладется на депозит на 2 года, фиксируя хорошую ставку. Или, если вы доверяете облигациям, то в моменте облигации многих системообразующих девелоперов дают доходность в районе 10–12%. Если вы купили квартиру у этого девелопера, значит, вы доверяете ему. Уверены, что он достроит. И можете на 80% купить у него облигации и получать 12%. Да, это более рискованно. Но мы же говорим про инвестиции, где риск присутствует всегда. Лайфхак N2 Часто банки или застройщики не договаривают. А между тем ставка может субсидироваться ими на 1, 2 или порой на 3 года строительства. То есть предлагается нулевая ставка на два года строительства. У меня есть в портфеле один объект: по факту нулевая ставка на 2 года строительства и есть еще отсрочка по ипотеке. Вы берете ипотеку, но до ввода в эксплуатацию вы ее не выплачивате. Опять же эти деньги у вас могут работать на депозите или в других инструментах. Лайфхак N3 Одна из последних новинок на рынке — ипотека на загород, ИЖС. В залог принимают землю, щитовые домики с возможностью проживания. Кредитуют строительство хозяйственным способом, то есть можно строить своими силами. Такого еще не было. Ставки такие же, как при покупке новостроек. Ставка — 6,3%, важно построить дом в течение года, иначе ставку повысят и риски возрастут.
В какой ситуации находится рынок – ждать или покупать?
Я считаю, если есть хороший вариант и выгодные условия, которые подходят под вашу инвестзадачу, брать стоит. Объективно все ждали падения, а его как такового не случилось. В конце года рынок, как всегда, будет восстанавливаться, тренд «и так купят». А вот январь-февраль будет, мне кажется, очень оптимальным решением для покупки жилой и нежилой недвижимости. Правда, программа льготной ипотеки заканчивается в декабре. И стоит задуматься над принятием решения уже сейчас.
А лучше обратиться за консультацией к нам в Smarent, где мы профессионально подберем стратегию именно под ваши интересы и цели.