Нюансы выгодной ипотеки для инвестиций / Куда инвестировать в 2022? / Главный вопрос – стоит ли сейчас поспешить за ипотечным кредитом? / Нюансы 2022 / В каком районе Москвы купить квартиру? / Классическая ипотека — чек-лист ипотечника / Ипотека для инвестора — в чем разница / Стоит ли использовать программы застройщиков? / Человек с одной ипотекой — инвестор или не инвестор? / Новостройка или вторичка? / Обратите внимание, или Золотое правило инвестиций / Помогает ли ипотека угнаться за ценами на жилье? / Какие есть лайфхаки для инвесторов / В какой ситуации находится рынок – ждать или покупать?
Нюансы выгодной ипотеки для инвестиций
Недавно Виктор Зубик выступил экспертом на канале РБК Инвестиции, обсуждали вопрос «Как заработать на ипотеке».- Как максимально облегчить ипотечное бремя?
- Можно ли заработать инвестору, используя ипотечное плечо?
- Правильная и неправильная стратегия в 2022 году?
Куда инвестировать в 2022?
Кто-то выбирает депозиты, кто-то ценные бумаги или криптовалюты.Команда Smarent — за инвестиции в недвижимость.
Главный вопрос – стоит ли сейчас спешить за ипотечным кредитом?
Большинство людей уверены, что если у кого-то есть возможность купить квартиру либо дом за наличные, то он просто счастливчик. В правительстве считают, что спрос на жилье в 2022 может оказаться процентов на 20% меньше, чем годом ранее. И потому власти не исключают расширение программы льготной ипотеки.Моя точка зрения такова:
Если говорить с точки зрения инвестиций, то правильнее использовать кредитное плечо. Есть выгодные, недооценённые объекты. При этом нет разницы, смотрим мы вторичный рынок либо первичный. Все зависит от цены и стоимости, сколько мы переплатим за время владения объектом.
Нюансы 2022
В 2022 году, конечно же, появилось много нюансов. Заходить в стратегию «купить как можно дешевле квартиру в ипотеку и перепродать через несколько лет» — крайне рискованный шаг. Очевидная рабочая схема последних лет теперь не работает. «Святой» рост рынка недвижимости закончился.Правда, до сих пор большинство условных инвесторов покупает недвижимость, не взвесив все за и против. Как, например, оценивают недвижимость некоторые люди? Заходят на Авито, ЦИАН и смотрят за сколько продается похожая квартира. Но Авито — это «хотелки». Это не реальные сделки. В том же Росреестре мы не всегда сможем увидеть сделки по их реальной стоимости. Да, и до сих пор часть людей не всегда показывают реальную настоящую стоимость своих объектов.
Ипотека – классный инструмент
Но только в умных руках. И при правильной стратегии.А в 2022 году, пожалуй, единственно правильная стратегия — это buy-to rent. То есть покупка недвижимости в ипотеку с целью получения арендного дохода. При этом арендный доход должен быть выше, чем ваш ипотечный платеж с учетом тела долга. И такого в России не было давно.
В каком районе Москвы купить квартиру?
Локация, локация и еще раз локация. Золотое правило правильного инвестирования в недвижимость. Во многих районах Москвы и Московской области сейчас наблюдаем трудности с арендой.Раньше инвестиции в заМКАДье, Новую Москву, область были очень интересным инструментом: хорошая арендная ставка, небольшой порог входа, многие квартиры продавались с отделкой. Плюс развивали метро, МЦД — существенные факторы роста. Сейчас все изменилось. Ловить квартиры на условном хайпе: «покупайте, откроют метро, вы заработаете» — точно нельзя.
Логика «когда-нибудь сделают», нам не подходит. Мы говорим про инвестиции. И нас интересует цикл инвестирования. Поэтому инвестор должен быть просчитать не только локацию, но и когда он выйдет из объекта и что получит на выходе.
Классическая ипотека — чек-лист ипотечника
Почему одни надеются на ипотеку, а другие ею тяготятся?Пойдем пошагово и составим чек-лист для тех, кто берет ипотеку.
- Из очевидного – нужно трезво оценить свои финансовые возможности.
- Выбор банка – занятие не менее важное, чем выбор спутника жизни.
- Собрать пакет документов.
- Договор — это важно, разобраться сложно, но можно.
- Договор страхования — гарантия вашей безопасности в будущем.
- Какие бонусы вам доступны
Ипотека для инвестора — в чем разница
А здесь цели другие. Цикл инвестиций в недвижимость – это 5–10 лет. Поэтому, если мы рассуждаем с точки зрения инвестиций, то уменьшать срок кредита по ипотеке — это неправильная история. Инвесторам важно снижать свои риски с точки зрения ежемесячного платежа. Cамый правильный подход — определиться, на какой срок инвестировать. Моя рекомендация — минимум на 5 лет.
Почему? Во-первых, мы можем продать квартиру по полной стоимости через 5 лет, поскольку у инвестора обычно несколько квартир во владении. А срок 3 года — только, когда имеешь единственное жилье. То есть уже официально не платим 13%-ный налог. Во-вторых, если мы будем чуть уменьшать срок кредита, мы не сильно сэкономим в течение 5 лет. Классический ипотечник берет квартиру на 20–30 лет.
Стоит ли использовать программы застройщиков?
Классический инвестор будет брать квартиру под инвестиции, имея как минимум 15%-ный первоначальный взнос. В некоторых случаях можно использовать дополнительные субсидии от государства или от застройщика. Например, программы застройщиков с льготной ставкой 0,1% или 1% интересны, когда инвестору важен ежемесячный платеж. То есть цель — купить квартиру под аренду, а не спекулировать ей.
Например, если брать займ в пределах установленного для Москвы лимита в 12 млн. рублей под 0,1%, то ипотечный платеж получается около 30–40 тыс. рублей. Переплата по этому кредиту через 5–10 лет всего лишь миллион максимум. Если же брать классическую ипотеку под 7–10%, то и переплата по кредиту может быть в 2 раза больше, чем стоимость квартиры. И ежемесячный платеж гораздо выше, 70–100 тысяч в месяц.
Человек с одной ипотекой — инвестор или не инвестор?
Я думаю, что нет. Все зависит от того, под какую цель покупать недвижимость. Если для личного проживания, то нет. Настоящий инвестор должен быть «серийным ипотечником».Новостройка или вторичка?
Где купить дешевле — на первичном рынке? Или же выгоднее купить объект на вторичном рынке? Не всегда. А главное правило инвестиций — покупать объект ниже потенциальной рыночной стоимости. Трезво оценивать свои риски. Просчитать, сколько выбранная недвижимость будет стоить через 2, 3 и 5 лет. Отличать «хотелки» и фэйки на Авито. Не надеяться, что «недвижимость всегда в цене» и авось кто-то купит потом.
Сейчас в 2022 году очень много новостроек, которые продаются выше рыночной стоимости. И вы не должны их покупать. Если вы берете квартиру для личного проживания и вам нужен этот район, парк, метро, школа — это одна история.
Но мы инвесторы. Мы смотрим только на цифры.
Я бы добавил еще, что заходить под ставку в 0,1% стоит только в бизнес-класс. Сейчас есть хорошее импортозамещение у нас в стране с точки зрения строительства комфорт-класса жилья. Средний чек для интересных вложений там укладывается в лимит 12 млн — например, это студия от 8 млн рублей. И фишка в том, что девелоперам ниже снижать ипотеку некуда. Поэтому постепенно девелоперы увеличивают льготную ставку. Например, это уже 0,9%, а не 0,1%. Или выше. А это уже менее интересно. Нужно использовать ипотечный калькулятор, считать затраты, которые платятся в первый год. В реальности доля выплачиваемых процентов за первый год выше, чем в последующие. И не забываем про выплату страховки.
С точки зрения вторичного жилья, если человек берет для себя, для личного проживания, то можно взять квартиру со ставкой 10%, но чуть подешевле. Или взяв семейную ипотеку по ставке 5,3–5,7%, вы в любом случае на второй год начнете получать выгоду. Для всех важен ежемесячный платеж по ипотеке. Лет 5–10 назад, когда люди понабрали ипотек, средняя ставка была 11,5%. И люди брали такие кредиты. Сейчас ставка 7,5%, а на строящееся жилье — около 6%. И это по-другому влияет на рынок недвижимости.
Обратите внимание, или Золотое правило инвестиций
Инвестор финансово образован и имеет хотя бы 3-6 платежей на депозите для безопасности. Если у вас ежемесячные платежи, например, 340 тыс. рублей, то на депозите в банке должно быть, как минимум, 1 800 тысяч. Лично у меня на депозите есть минимум 6 ежемесячных платежей. И в рублях, и в валюте. А у меня 6 ипотек, я практик.Помогает ли ипотека угнаться за ценами на жилье?
А возможно, даже сэкономить, несмотря на переплату. По мнению, экспертов за последние годы ипотека показала однозначные плюсы. Так, данные ЦИАН-Аналитика показывают, что до 2022 года такая стратегия работала при постоянном росте цен на жилье. Процент по ипотеке перекрывался ростом цен. То есть накапливать ту же сумму на депозите и ждать было менее выгодно. Города с наибольшей выгодой от ипотеки – Санкт-Петербург, Казань, Краснодар, Москва, Самара. 15% сэкономили инвесторы, взяв квартиру в ипотеку летом 2020 из расчета, что средняя ставка по ипотеке в период 2020–2022 годов составляла 7%, а рост цен – 22%, заявляют в ЦИАН. Такой рост цен будет не всегда, и сейчас наблюдаем стагнацию. Так что это не универсальный инструмент. Ретроспективно он выигрывал. Времена меняются, нужно оценивать реальную рыночную конъюнктуру и то, что происходит на рынке сейчас.
Какие есть лайфхаки для инвесторов
Лайфхак N1Возможна такая стратегия. Имея капитал, делается первоначальный взнос в размере 15–20%, а остаток средств кладется на депозит на 2 года, фиксируя хорошую ставку. Или, если вы доверяете облигациям, то в моменте облигации многих системообразующих девелоперов дают доходность в районе 10–12%. Если вы купили квартиру у этого девелопера, значит, вы доверяете ему. Уверены, что он достроит. И можете на 80% купить у него облигации и получать 12%. Да, это более рискованно. Но мы же говорим про инвестиции, где риск присутствует всегда.
Лайфхак N2
Часто банки или застройщики не договаривают. А между тем ставка может субсидироваться ими на 1, 2 или порой на 3 года строительства. То есть предлагается нулевая ставка на два года строительства. У меня есть в портфеле один объект: по факту нулевая ставка на 2 года строительства и есть еще отсрочка по ипотеке. Вы берете ипотеку, но до ввода в эксплуатацию вы ее не выплачивате. Опять же эти деньги у вас могут работать на депозите или в других инструментах.
Лайфхак N3
Одна из последних новинок на рынке — ипотека на загород, ИЖС. В залог принимают землю, щитовые домики с возможностью проживания. Кредитуют строительство хозяйственным способом, то есть можно строить своими силами. Такого еще не было. Ставки такие же, как при покупке новостроек. Ставка — 6,3%, важно построить дом в течение года, иначе ставку повысят и риски возрастут.
В какой ситуации находится рынок – ждать или покупать?
Я считаю, если есть хороший вариант и выгодные условия, которые подходят под вашу инвестзадачу, брать стоит. Объективно все ждали падения, а его как такового не случилось. В конце года рынок, как всегда, будет восстанавливаться, тренд «и так купят». А вот январь-февраль будет, мне кажется, очень оптимальным решением для покупки жилой и нежилой недвижимости. Правда, программа льготной ипотеки заканчивается в декабре. И стоит задуматься над принятием решения уже сейчас.А лучше обратиться за консультацией к нам в Smarent, где мы профессионально подберем стратегию именно под ваши интересы и цели.