Блог управляющей компании Smarent
Блог

Артем Цогоев про ипотеку и обвал цен

Артем Цогоев про ипотеку и обвал цен

Подведение итогов уходящего года и обсуждение прогнозов на новый год вместе с Артемом Цогоевым, автором ТГ-канала про недвижимость, стало уже традицией. На этот раз Виктор Зубик, основатель компании Smarent, поднял такие темы как перспективы семейной ипотеки, банкротства застройщиков и падение цен на недвижимость. Ну, а главное, эксперты обсудили, каким будет 2025 год, и как на этом заработать.
В этой статье:

  • Кто такой Артем Цогоев?
  • Итоги 2024 года на рынке недвижимости
  • Взгляд на 2025 год
  • Перспективы Самолета – не спешите его хоронить
  • Рынок вторичной недвижимости удивительно силен
  • Ипотека-2025
  • Про падение цен на недвижимость и банкротство застройщиков
  • Почему ПИК сдал позиции?
  • Апартаменты – похоже, что «все»
  • Строительство офисов
  • Тренды 2025 года

Кто такой Артем Цогоев?

Артем Цогоев — гуру инвестиций в недвижимость и популизатор финансового моделирования с 25-летним стажем и богатым портфолио. Выпускник Чикагского института коммерческих инвестиций со степенью CCIM. Артем управляет миллиардными проектами, входит в совет директоров инвестиционной платформы Simple Estate, преподает и ведет блог с полезными инсайдами. А еще у Артема вышла книга «Как инвестировать в недвижимость».
Итоги 2024 года на рынке недвижимости

В 2024 году рынок недвижимости оказался интересным с разных точек зрения. Если смотреть со стороны застройщиков, у них все прекрасно. Лето выдалось активным благодаря всплеску продаж в ожидании завершения льготной ипотеки. Цены на новостройки слегка подросли — где-то на 10-11%, особенно в бизнес-классе Москвы. Корпоративы гуляли шумно, настроение у застройщиков было приподнятым. Единственная крупная проблема коснулась Самолета, но это уже отдельная история.

А вот для частных инвесторов, особенно для тех, кто хотел перепродать купленные квартиры, год оказался сложным. Скидки пришлось делать ощутимые, потому что конкуренция с застройщиками была совсем не в их пользу — такая тенденция сохраняется из года в год. Ставка в 16-21% подогрела страхи, ипотека взлетела до 25%, и казалось, что рынок застынет. Однако люди нашли деньги: кто-то пошел покупать за наличные, кто-то воспользовался семейной ипотекой. Итог — падение сделок на вторичке оказалось умеренным, минус 18-19%.

Креатив застройщиков помогает — они выдумывают все новые схемы, чтобы продавать даже в сложной экономической ситуации. Но главным спасителем рынка остается семейная ипотека. Около 30% сделок совершается с использованием наличных или каких-то других финансовых инструментов, а семейная ипотека занимает 50–60%.

При этом есть значительный отложенный спрос на семейную ипотеку, потому что установленного лимита многим не хватает. Застройщики ограничивают выбор, сотрудничая с определенными и иногда не самыми популярными банками. Они ставят жесткие условия: обязательный взнос в 40%, специальная страховка и прочие ограничения. Только в этом случае покупателю, возможно, продадут квартиру.

Если лимиты семейной ипотеки уберут или, например, выделят еще 2 трлн ₽, застройщикам станет гораздо проще продавать жилье, и, возможно, они начнут повышать цены. Конечно, заявление президента под Новый год, что лимиты — это безобразие, и их нужно отменять, звучит обнадеживающе. Безлимитная семейная ипотека всем принесет большое облегчение: и застройщикам, и покупателям.

Что касается цен, то хороший спрос позволяет застройщикам поднимать их, если предложение действительно качественное. Например, история с Самолетом показала, что снижение цен увеличило количество сделок, но только до определенного уровня. Покупатели рассуждают так: «Ну, 10 млн или 9 млн – разницы нет, мне все рано это не нужно, а за 5 — наверное, куплю». Люди стали гораздо внимательнее относиться к качеству: локация и транспортная доступность сейчас важнее, чем модные, но бесполезные «фишки».
Взгляд на 2025 год

Высокая ключевая ставка будет оказывать влияние на экономику, и в 2025 году, скорее всего, ситуация ухудшится по сравнению с 2024 годом. Множество компаний, особенно тех, кто заимствует деньги на внешнем рынке, столкнется с трудностями. Виктор рассказывает, что Смарент принял решение отказаться от корпоративных кредитов еще в 2022 году, когда рынок сильно штормило, и это стало своего рода страховкой.

Артем отмечает, что не все компании смогли пойти этим путем. В целом, по России экономическая обстановка останется сложной, что неминуемо скажется на бизнесе и рынках. А когда ситуация в экономике становится сложной, наблюдается рост миграции людей из регионов в Москву и Санкт-Петербург. Именно эти города, с их возможностями и более высокими зарплатами, становятся магнитом для жителей из других частей страны. Многие приезжие рассматривают не только аренду, но и покупку квартир.
Перспективы Самолета – не спешите его хоронить

Например, у Самолета, несмотря на локации «в картофельных полях», перспективы довольно хорошие, потому что эти «картофельные поля» находятся недалеко от тех мест, где платят хорошую зарплату. Плюс такие квартиры привлекают за счет доступной цены и высокой готовности.
Виктор добавляет, что рост аренды в 2024 году тоже, вероятно, внес свою лепту. По данным ЦИАН, арендные ставки увеличились 20%, а по данным Смарент – почти на 40%, что вынуждает людей искать варианты подешевле, включая Подмосковье. Для Самолета это может стать шансом – их готовые квартиры при правильной ценовой политике смогут закрыть запросы покупателей.

Конечно, успех компании будет зависеть от ее способности адаптироваться к изменениям на рынке. Переток населения и дешевле жилье в ближнем Подмосковье могут стать конкурентным преимуществом. Хотя Самолет остается объектом критики за качество жилья и задержки, он все же имеет значительный запас готовых квартир, что позволит продержаться на плаву даже вопреки ухудшающейся экономике.

Иронично, но даже падение российской экономики может в некотором смысле стать плюсом для Самолета. В Подмосковье жилье приобретают в основном не коренные москвичи, а приезжие, которые ищут доступные варианты. Поэтому у компании остается шанс на хорошие продажи, пусть и благодаря специфическим обстоятельствам, а не выдающимся продуктам. Так что пока не стоит хоронить Самолет.
Рынок вторичной недвижимости удивительно силен

Если посмотреть на итоги 2024 года, то удивляет рынок вторичного жилья: он не просто устоял в тяжелой ситуации, но и даже вырос на несколько процентов по сравнению с 2023 годом. Разумеется, мы говорим не о «картофельных полях», а лишь о старой Москве. Квартиры в готовых домах или новостройках с отделкой продаются за месяц-полтора, а не за три месяца, и немного дороже, чем в прошлом году.

Это удивительно, если вспомнить 2022 год, то тогда повышение ключевой ставки оказало значительное влияние на рынок, и в 2024 году можно было бы ожидать такого же негатива. Но вторичка показала себя как настоящий инвестиционный инструмент: число покупателей с «живыми» деньгами сократилось, стоимость кредитов выросла, а цены не падают.

Артем отмечает, что недвижимость все же остается инертным товаром, и в 2025 году мы все-таки можем увидеть снижение цен на вторичку. Почему? Сейчас многое зависит от ключевой ставки: если она продолжит расти, спрос на вторичное жилье снизится еще сильнее. И, наоборот, если ключевая ставка пойдет на спад, и появятся доступные кредиты, люди активнее начнут покупать квартиры — особенно на первичном рынке. В такой ситуации и аренда стабилизируется или даже немного упадет, потому что многие предпочтут купить свое жилье. Однако при росте ставки ипотека становится неподъемной, что приводит к стагнации рынка продаж и росту рынка аренды. Все больше людей вынуждены арендовать, так как покупка жилья становится невозможной.

Есть интересный парадокс: теория утверждает, что фондовый рынок и другие инструменты выгоднее недвижимости. А на практике недвижимость, несмотря на все сложности, продолжает доказывать свою устойчивость. Более того, в отличие от облигаций, недвижимость в 2024 году стала еще более доходным инструментом для инвесторов. Мало кто ожидал, что условная студия от ПИК за 5–6 млн ₽ с меблировкой начнет приносить неплохой арендный доход.

Виктор считает, что можно вложиться в золото — и никакой прямой пользы для экономики это не принесет. А можно купить квартиру: привлекаешь ипотеку, выполняешь ремонт, сдаешь жилье в аренду. Это уже серьезный вклад в развитие экономики. Многие зря критикуют инвесторов и спекулянтов. Они вносят свой важный вклад в рынок и экономику.

Однако стоит разделять тех, кто покупает недвижимость для аренды, и тех, кто раньше занимался исключительно спекуляциями. В 2021, 2022 и частично в 2023 годах спекулянты активно участвовали на рынке — порядка 10% сделок приходилось на их долю. Эти люди приобретали квартиры с целью дальнейшей перепродажи на волне быстрого роста цен. А вот покупатели, чья цель — сдавать жилье, в тот момент составляли меньшую долю.

Сейчас рынок изменился. Бизнес-модель многих спекулянтов вынужденно перестроилась: чтобы продать квартиру, приходится предоставлять значительные скидки. Те объекты, срок сдачи которых уже подошел, многим пришлось превратить в арендную недвижимость. Можно сказать, они переквалифицировались в рантье, занялись сдачей квартир, а управление доверили профессиональным компаниям. Рост арендных ставок стал для них приятным бонусом, особенно на фоне экономической ситуации.

Но для тех, кто ориентирован именно на спекуляции, времена сложные. Желание быстро перепродавать осталось, а вот возможностей становится все меньше. Например, флипперы, которые покупают квартиры с целью ремонта и последующей продажи, сейчас явно не на коне. Есть те, кто откровенно говорят: «Если бы я мог вернуться на полгода назад, я бы не стал покупать эту квартиру». Причина проста: ремонт сделан, квартира выставлена на рынок, но продавать приходится долго и часто даже по цене покупки. На рынке сменяются волны: сначала был популярен флиппинг, завтра – это загородные арендные поселки, рассчитывая на внутренний туризм, послезавтра – это Таиланд или Бали и так далее до бесконечности.
Ипотека-2025

Если посмотреть на прогнозы Центробанка и текущую ситуацию с ипотечными ставками, 2025 год обещает стать еще более сложным для потенциальных заемщиков. Мы видим, что Центробанк планирует ужесточение требований как к самим ипотекам, так и к банкам, которые их выдают. В частности, вводятся новые стандарты, которые будут не только влиять на ставки, но и определять более строгие условия для получения кредитов. Одним из важных факторов станет отказ от субсидирования ипотеки и других программ поддержки.

На данный момент самое доступное — это семейная ипотека на новостройки. Этот продукт по-прежнему выдается по льготным ставкам, и он наиболее четко прописан с точки зрения правил и требований. Это довольно выгодная программа, однако банки все равно тщательно анализируют, смогут ли заемщики обслуживать платежи. Получить кредит под 6% и под 26% — это совсем разные вещи, и, конечно, под рыночные ставки смогут взять кредит лишь те, кто реально в состоянии оплачивать такие суммы. И таких людей, скажем прямо, не так уж и много, и банки это прекрасно понимают. Без ужесточения требований они рискуют столкнуться с массовыми дефолтами, что, естественно, никому не нужно.

Однако государственные субсидированные ипотеки, как семейные, так и другие программы поддержки, станут более доступными. Виктор рассказывает про слухи, что с 2025 года банки начнут выдавать ипотеки только по справкам 2-НДФЛ — то есть нужно будет показать официальный доход. С этим тоже ничего не поделаешь: государство хочет, чтобы люди платили налоги, и если нет справки, то и ипотеки не будет.

Артем согласен, что со временем ипотека без справок, по анкете или по форме банка, будет уходить в прошлое, и это, на мой взгляд, приведет к тому, что ипотечный рынок станет прозрачнее и безопаснее. А вот если возвращаться к семейной ипотеке, то уже сейчас можно увидеть, что каждый год условия постепенно ужесточают. Например, раньше ее можно было брать любое количество раз. Виктор считает, что, несмотря на заявления, лимиты по семейной ипотеке в будущем могут подрезать, условия сделать более жесткими и ввести дополнительные стандарты, например, связанные с площадью квартиры и местом ее расположения.

В итоге каждый год все сложнее и сложнее получить ипотеку, включая и семейную. Когда начинается рост ключевой ставки, становится очевидным, что людям сложнее взять ипотеку, и появляются жалобы: «Почему не делают доступную ипотеку?». Виктора всегда такие «ждуны» удивляют. Артем считает, что часто это связано с личными проблемами или нерешенными задачами. Например, многие копят на первоначальный взнос — важный и не такой уж легкий этап. Проблема в том, что у нас достаточно много людей, которые не зарабатывают большие деньги, да и страна, к сожалению, не особенно богата. Поэтому не все успели накопить на квартиру за пять лет.

К тому же, чтобы получить семейную ипотеку, нужно, чтобы в семье были дети, и это тоже не всегда простой или прогнозируемый процесс. Так что, наверное, главный совет — делать все вовремя или немного раньше. Если не получилось, тогда уже нужно работать с тем, что есть. Артем не стал бы советовать всем срочно бежать и покупать жилье, используя последний шанс на семейную ипотеку. Правильнее больше зарабатывать и работать с текущей ситуацией, а не надеяться на обвал цен. Ожидания чуда не помогут, поэтому лучше сосредоточиться на реальных, доступных шагах.
Про падение цен на недвижимость и банкротство застройщиков

Артем отмечает, что к нему редко приходят люди, верящие в падение цен на недвижимость, обычно все же за консультацией обращаются те, кто хочет инвестировать. Тем же, кто пишет комментарии, что скоро все рухнет и все обанкротятся, доказывать что-либо бесполезно, жизнь рассудит.

Реальная ситуация, при которой цены на недвижимость в России могут действительно снизиться, наступит тогда, когда экономика окажется в глубоком кризисе. Это будет связано с массовой безработицей, высокими ставками и инфляцией — всеми негативными факторами, которые обычно сопровождают экономический спад. В такой ситуации рынок недвижимости также понесет убытки, и цены на жилье могут упасть.

Но давайте представим: вот наступил тот момент, когда цены действительно пошли вниз, экономика все хуже, каждый второй человек безработный, возможно, даже талоны на продукты... Тогда возникает вопрос: зачем покупать квартиру в такой стране? Зачем жить в стране, где все настолько плохо? Это своего рода пиррова победа: вы дождались падения цен, купили квартиру, но что с ней дальше делать? Купили руины, в прямом смысле этого слова.

Вместо этого можно купить недвижимость в той же Аргентине — там цены уже упали и продолжают падать. Можно приехать с миллионом рублей и дождаться, когда цены на нужную квартиру снизятся до этого уровня.

В России многие ждут банкротства застройщиков: акции девелоперов значительно упали, а продажи снизились. Людям сложно реально анализировать положение дел у строительных компаний. И на фоне всего этого, многие стали бояться покупать квартиры, которые будут сданы в 2027—2028 году или позже.

Артем считает, что любой бизнес может обанкротиться, будь то кофейня, где каждый день покупают кофе, или девелоперская компания. Строительство — это очень рискованный бизнес, в частности в России, где девелопмент находится на стыке таких факторов, как административное регулирование, спрос, финансирование и другие нюансы. Это очень сложная сфера, и многие компании ведут свою деятельность с риском, что в какой-то момент они могут стать банкротами.

Но важно понимать, что если взглянуть на ситуацию в целом, в истории России было только несколько крупных банкротств застройщиков. Например, банкротство компании Су-155, которое произошло 10 лет назад, в марте 2015 года, а также банкротство компании Urban Group, которое, как говорят, было связано не с рыночными причинами, а с внутренними финансовыми махинациями. А последнее громкое банкротство – это Seven Suns. Но в целом остальные банкротства — это были локальные и мелкие события. Так что на фоне всей этой статистики, можно с уверенностью сказать, что крупные банкротства — это довольно редкие случаи.

Государство активно работает над тем, чтобы рынок недвижимости выстоял, а застройщики получали поддержку. Несомненно, в нынешней ситуации могут быть случаи банкротства среди компаний, но стоит надеяться, что банки помогут достроить дома или хотя бы вернут деньги. В конце концов, несмотря на неприятные события, есть надежда на то, что ситуация будет управляемой.

Виктор добавляет, что для государства крайне невыгодно банкротство крупных застройщиков, потому что это ухудшит экономический фон и снизит доверие к рынку. Рынок недвижимости выстоял в 2022 году благодаря созданной системе эскроу-счетов, что значительно повысило доверие к первичному рынку. Без этого инструмента рынок мог бы столкнуться с аналогичной ситуацией, которая была в 2015 году: тогда MR Group продавала квартиры на Пресне за 5 млн ₽, и люди боялись их покупать, так как не было гарантий, что они будут достроены или им вернут деньги. Сейчас такая ситуация невозможна, потому что госорганы позаботились о том, чтобы такие риски были минимизированы.