Осторожно: новый ипотечный стандарт!
С 2025 года в России заработает новый ипотечный стандарт. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, объясняет, что поменяется и как это повлияет на рынок ипотеки и рынок жилья.
В этой статье:
- Ипотека – относительно новая тема для России
- Ключевые параметры ипотечного кредита
- Первоначальный взнос
- Деньги идут на эскроу-счет без промедления
- Запрет на бонусы банкам от застройщиков
- Запрет банкам на снижение ставки за доплату от заемщика
- Все условия доведены до заемщика
Ипотека – относительно новая тема для России
Ипотека в России – относительно новая вещь. Еще 15 лет назад сделки проходили в основном за наличные, а доля ипотеки не превышала 20%. То есть приносить с собой сумку или коробку наличных, или доставать кеш на сделке из самых неожиданных мест – это было в порядке вещей. Но, к счастью, эти времена прошли, и рынок стал существенно более цивилизованным. А с развитием ипотеки и гораздо более доступным.
Но ситуация меняется, рынок меняется, и настала пора Центробанку, внимательно посмотреть, что происходит с ипотекой, что делают банки, что делают застройщики и не грозит ли это все большой бедой, как, например, кризис 2008 года, который тоже по сути начался из-за ипотеки.
Чтобы этого не произошло, с 1 января 25 года вступил в силу новый «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Да, звучит это максимально скучно и вроде бы как что-то хорошее для заемщиков. Но давайте разбираться, что поменяется и кого защищают новые правила.
Ключевые параметры ипотечного кредита
Первое и самое важное условие — ограничение на сумму кредита. По новому стандарту, сумма ипотечного кредита не может превышать 80% от справедливой стоимости жилья. Перевожу на русский: первоначальный взнос не может быть ниже 20% от стоимости квартиры или дома. А ведь когда-то у нас была ипотека с нулевым первоначальным взносом.
Однако есть важное исключение: если заемщик планирует использовать в ближайшее время для погашения средства материнского капитала или деньги, которые скоро поступят от продажи другого жилья, то сумма кредита может быть выше 80% от стоимости недвижимости.
Еще одно условие, которое также может увеличить размер кредита — это наличие дополнительного обеспечения. Например, если есть поручитель или в залог передается дополнительное имущество.
Максимальный срок кредита, на который можно оформить ипотеку, теперь не может превышать 30 лет. И еще банкам предлагается учитывать возраст заемщика. Формулировка хитрая, как банки любят: «возраст должен позволять с высокой долей уверенности предполагать сохранение способности к погашению кредита на протяжении полного срока с учетом достижения пенсионного возраста».
Думаю, на нормальный русский это переводится следующим образом: женщине к моменту погашения ипотеки женщине не должно быть больше 60 лет, а мужчине — не более 65 лет. Сейчас предельный срок – это 75 лет. Получается, что человек, достигший пенсионного возраста, даже если он продолжает работать или имеет дополнительные доходы, ипотеку, скорее всего, больше взять не сможет. Не знаю, насколько это правильно. Пенсионеры бывают разные, а если вы смотрели наш подкаст с Дмитрием Алексеевым о здоровом старении, то сможете ворваться в 60-65 лет вполне активными и богатыми. Легко могу представить ситуацию, когда пара вышла на пенсию и решает продать свою трешку на «Университете», а взамен купить двушку возле парка и пару инвестиционных студий. А все уже, а надо было раньше. Теперь с ипотекой не получится – только кеш.
Никто не говорит, что надо разрешать пенсионерам брать в ипотеку 20 млн на 30 лет. Но докинуть до нужной суммы пару миллионов и расплатиться на несколько лет – вполне реалистично. Надеюсь, все же, банки будут подходить к пенсионерам менее формально и смотреть на реальную ситуацию.
Первоначальный взнос
Новый ипотечный стандарт ужесточает требования и к самому первоначальному взносу. Про минимальный уровень в 20% я уже сказал, но теперь он еще должен быть полностью сформирован за счет собственных средств заемщика. То есть никаких бонусов, кешбэков и других «премий» от продавца, застройщика или банка!
Поясню. Раньше можно было купить квартиру совсем без денег. На первоначальный взнос можно было взять в долг или даже получить потребительский кредит. А потом застройщик возвращал на счет заемщика кэшбек в виде этого самого первоначального взноса. Удобно? Да! Рискованно – Еще бы! Человек, который не смог накопить даже 10% на первоначальный взнос, легко может оказаться неплатежеспособным, несмотря на все справки, особенно по форме банка. Кстати, есть инсайд, что в 2025 году закроют и эту лазейку: нет официального дохода – нет ипотеки.
Так Центробанк пытается снизить риски для банков и для ипотечного рынка в целом. Да и для самого заемщика риски выше. Люди не всегда здраво оценивают свои возможности. Но опять ремарка: никаких проблем с использованием материнского капитала или средств, выделяемых государством или работодателем, нет. Эти деньги по-прежнему могут быть использованы для первоначального взноса.
Деньги идут на эскроу-счет без промедления
Дальше у нас ограничение, скорее, для банков, чем для заемщиков. Теперь ипотечные средства должны поступать на эскроу-счет в течение пяти рабочих дней, а не болтаться на аккредитиве.
Я рассказывал на одном из стримов про Совкомбанк и его коллаб с Брусникой, где средства заемщика поступали на эскроу спустя два года! А все это время Совкомбанк зарабатывал на халявных деньгах, которые держал на аккредитиве. При этом все риски нес заемщик, потому что средства на аккредитиве никак не застрахованы – это не вклад, и не эскроу-счет, легко можно потерять все.
Эскроу-счет сейчас застрахован на 10 млн ₽. То есть в случае банкротства и застройщика, и банка, вы получите эти самые 10 млн. Да, это редкое комбо, и прецедентов не было. И, да, государство вроде бы обещает, все достроить, если будут проблемы, но зачем идти на риск?
И кстати готовится законопроект, который должен увеличить эту сумму до 30 млн ₽. Обсуждения ведутся уже давно, и законопроект точно назрел. Хотя бы потому что сейчас более 90% квартир в новостройках Москвы выходят за лимит в 10 млн. Надеюсь, это решение будет принято, и эскроу-счет станет самой железобетонной защитой дольщиков.
Запрет на бонусы банкам от застройщиков
Еще один схематоз, который попадет под запрет – это бонусы от застройщика банкам. Эту схему часто использовали застройщики в паре с банками для стимулирования продаж, особенно вкупе с госпрограммами, например, с семейной ипотекой. Именно так появлялись все эти семейные ипотеки не под 6%, а, скажем, под 5% или даже три с половиной. Но купить квартиру можно только у определенного застройщика.
А теперь догадайтесь, за чей счет был весь этот банкет? Если вы подписаны на мой Youtube-канал достаточно давно, то я уверен, что вы знаете. Банку эту разницу компенсировал застройщик, а застройщику – покупатель квартиры. Да, ставка по кредиту была ниже, а вот цена квартиры поднималась. И это был дополнительный фактор роста цен на квартиры.
Центробанк вполне справедливо посчитал эту практику нечестной. И теперь застройщикам и банкам запрещено повышать стоимость недвижимости по этой схеме. Прощай, ипотека под 15% от ПИК. Если банк и застройщик хотят предложить ипотечный продукт со сниженной ставкой, все доплаты должны идти за счет застройщика, а не потребителя. Посмотрим, как это будет работать.
Запрет банкам на снижение ставки за доплату от заемщика
Но и банкам не разгуляться. Расходимся, шоу закрывают. Финита ля комедия. Банкам официально запретят «продавать» заемщикам более низкие ипотечные ставки. Как это выглядело? Вы приходите за ипотекой в банк – в Сбер или ВТБ, у них эта схема процветала – и необязательно на новостройку, то есть в этой схеме застройщик не участвует.
И банк вам делает предложение, от которого сложно отказаться. Вернее, конечно, можно, но часто из-за убедительности менеджера и собственной жадности вам кажется, что вы упускаете выгоду. Вам предлагают внести единоразовый платеж, и тогда ваша ставка по кредиту будет ниже. Чем больше вы заплатите банку, тем ниже будет ставка. Вам говорят: вы же берете кредит на 30 лет, представляете, какая будет экономия! Вопрос только – для кого.
В среднем снижение ставки кредита на 1 процентный пункт стоило около 4% от суммы кредита, но конечно зависит от срока. Конкретно этот запрет начнет действовать не с 1 января, в отличие от других ограничений, а лишь с 1 июля. Но уже с 1 января регулятор уже начинает закручивать гайки и здесь. Так, банк помимо рекламного баннера с обещанием супер-низкой ставки, банк должен все честно рассказать в цифрах: рассчитать переплату – сколько выйдет с покупкой скидки и без. Плюс, если вы решите закрыть кредит досрочно, то банк будет обязан вернуть часть денег, которые вы заплатили за снижение ставки.
Вот интересно, Сбер дает скидку по кредиту, если подключить их программу «Прайм» или «Прайм плюс». Попадет ли это предложение под запрет?
Все условия доведены до заемщика
Ну и общее правило – больше никакого мелкого шрифта и сложных конструкций. Все условия должны быть доведены до заемщика простым и понятным языком. Теперь до заключения сделки банк будет обязан буквально разжевать и расписать все важные моменты:
Банк также должен рассказать про возможность ипотечных каникул со всеми нюансами и, вишенка на торте, не забыть предупредить, что жилье может быть изъято, если не платить по кредиту.
Выводы
Я считаю, что это очень правильное нововведение для рынка недвижимости. По какой-то причине люди почему-то убеждены, что им должны дать выгодную ставку или вообще продать квартиру без первоначального взноса. Все ищут какие-то работающие «схемки», и это ухудшает качество недвижимости и ипотечного портфеля.
Новые стандарты вводятся постепенно, и мы со временем увидим, что рынок станет более понятным и справедливым. Мы будем видеть справедливую рыночную стоимость объекта недвижимости, потому что огромное количество людей не понимает реальную цену квартиры: они смотрят на первоначальный взнос (или его отсутствие) и на ежемесячный платеж, а потом оказывается, что квартира куплена на 20-30% дороже рынка, и рассчитывать на продажу квартиры через несколько лет с прибылью становится сложно.
На мой взгляд, качество кредитного портфеля будет улучшаться, а доля просрочки будет снижаться, хотя она и сейчас невысокая. Плюс сократится ипотечный портфель. Нас ждет новая эпоха ипотеки: честная, суровая, но, надеюсь, работающая на долгую перспективу.
Ипотека в России – относительно новая вещь. Еще 15 лет назад сделки проходили в основном за наличные, а доля ипотеки не превышала 20%. То есть приносить с собой сумку или коробку наличных, или доставать кеш на сделке из самых неожиданных мест – это было в порядке вещей. Но, к счастью, эти времена прошли, и рынок стал существенно более цивилизованным. А с развитием ипотеки и гораздо более доступным.
Но ситуация меняется, рынок меняется, и настала пора Центробанку, внимательно посмотреть, что происходит с ипотекой, что делают банки, что делают застройщики и не грозит ли это все большой бедой, как, например, кризис 2008 года, который тоже по сути начался из-за ипотеки.
Чтобы этого не произошло, с 1 января 25 года вступил в силу новый «Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков». Да, звучит это максимально скучно и вроде бы как что-то хорошее для заемщиков. Но давайте разбираться, что поменяется и кого защищают новые правила.
Ключевые параметры ипотечного кредита
Первое и самое важное условие — ограничение на сумму кредита. По новому стандарту, сумма ипотечного кредита не может превышать 80% от справедливой стоимости жилья. Перевожу на русский: первоначальный взнос не может быть ниже 20% от стоимости квартиры или дома. А ведь когда-то у нас была ипотека с нулевым первоначальным взносом.
Однако есть важное исключение: если заемщик планирует использовать в ближайшее время для погашения средства материнского капитала или деньги, которые скоро поступят от продажи другого жилья, то сумма кредита может быть выше 80% от стоимости недвижимости.
Еще одно условие, которое также может увеличить размер кредита — это наличие дополнительного обеспечения. Например, если есть поручитель или в залог передается дополнительное имущество.
Максимальный срок кредита, на который можно оформить ипотеку, теперь не может превышать 30 лет. И еще банкам предлагается учитывать возраст заемщика. Формулировка хитрая, как банки любят: «возраст должен позволять с высокой долей уверенности предполагать сохранение способности к погашению кредита на протяжении полного срока с учетом достижения пенсионного возраста».
Думаю, на нормальный русский это переводится следующим образом: женщине к моменту погашения ипотеки женщине не должно быть больше 60 лет, а мужчине — не более 65 лет. Сейчас предельный срок – это 75 лет. Получается, что человек, достигший пенсионного возраста, даже если он продолжает работать или имеет дополнительные доходы, ипотеку, скорее всего, больше взять не сможет. Не знаю, насколько это правильно. Пенсионеры бывают разные, а если вы смотрели наш подкаст с Дмитрием Алексеевым о здоровом старении, то сможете ворваться в 60-65 лет вполне активными и богатыми. Легко могу представить ситуацию, когда пара вышла на пенсию и решает продать свою трешку на «Университете», а взамен купить двушку возле парка и пару инвестиционных студий. А все уже, а надо было раньше. Теперь с ипотекой не получится – только кеш.
Никто не говорит, что надо разрешать пенсионерам брать в ипотеку 20 млн на 30 лет. Но докинуть до нужной суммы пару миллионов и расплатиться на несколько лет – вполне реалистично. Надеюсь, все же, банки будут подходить к пенсионерам менее формально и смотреть на реальную ситуацию.
Первоначальный взнос
Новый ипотечный стандарт ужесточает требования и к самому первоначальному взносу. Про минимальный уровень в 20% я уже сказал, но теперь он еще должен быть полностью сформирован за счет собственных средств заемщика. То есть никаких бонусов, кешбэков и других «премий» от продавца, застройщика или банка!
Поясню. Раньше можно было купить квартиру совсем без денег. На первоначальный взнос можно было взять в долг или даже получить потребительский кредит. А потом застройщик возвращал на счет заемщика кэшбек в виде этого самого первоначального взноса. Удобно? Да! Рискованно – Еще бы! Человек, который не смог накопить даже 10% на первоначальный взнос, легко может оказаться неплатежеспособным, несмотря на все справки, особенно по форме банка. Кстати, есть инсайд, что в 2025 году закроют и эту лазейку: нет официального дохода – нет ипотеки.
Так Центробанк пытается снизить риски для банков и для ипотечного рынка в целом. Да и для самого заемщика риски выше. Люди не всегда здраво оценивают свои возможности. Но опять ремарка: никаких проблем с использованием материнского капитала или средств, выделяемых государством или работодателем, нет. Эти деньги по-прежнему могут быть использованы для первоначального взноса.
Деньги идут на эскроу-счет без промедления
Дальше у нас ограничение, скорее, для банков, чем для заемщиков. Теперь ипотечные средства должны поступать на эскроу-счет в течение пяти рабочих дней, а не болтаться на аккредитиве.
Я рассказывал на одном из стримов про Совкомбанк и его коллаб с Брусникой, где средства заемщика поступали на эскроу спустя два года! А все это время Совкомбанк зарабатывал на халявных деньгах, которые держал на аккредитиве. При этом все риски нес заемщик, потому что средства на аккредитиве никак не застрахованы – это не вклад, и не эскроу-счет, легко можно потерять все.
Эскроу-счет сейчас застрахован на 10 млн ₽. То есть в случае банкротства и застройщика, и банка, вы получите эти самые 10 млн. Да, это редкое комбо, и прецедентов не было. И, да, государство вроде бы обещает, все достроить, если будут проблемы, но зачем идти на риск?
И кстати готовится законопроект, который должен увеличить эту сумму до 30 млн ₽. Обсуждения ведутся уже давно, и законопроект точно назрел. Хотя бы потому что сейчас более 90% квартир в новостройках Москвы выходят за лимит в 10 млн. Надеюсь, это решение будет принято, и эскроу-счет станет самой железобетонной защитой дольщиков.
Запрет на бонусы банкам от застройщиков
Еще один схематоз, который попадет под запрет – это бонусы от застройщика банкам. Эту схему часто использовали застройщики в паре с банками для стимулирования продаж, особенно вкупе с госпрограммами, например, с семейной ипотекой. Именно так появлялись все эти семейные ипотеки не под 6%, а, скажем, под 5% или даже три с половиной. Но купить квартиру можно только у определенного застройщика.
А теперь догадайтесь, за чей счет был весь этот банкет? Если вы подписаны на мой Youtube-канал достаточно давно, то я уверен, что вы знаете. Банку эту разницу компенсировал застройщик, а застройщику – покупатель квартиры. Да, ставка по кредиту была ниже, а вот цена квартиры поднималась. И это был дополнительный фактор роста цен на квартиры.
Центробанк вполне справедливо посчитал эту практику нечестной. И теперь застройщикам и банкам запрещено повышать стоимость недвижимости по этой схеме. Прощай, ипотека под 15% от ПИК. Если банк и застройщик хотят предложить ипотечный продукт со сниженной ставкой, все доплаты должны идти за счет застройщика, а не потребителя. Посмотрим, как это будет работать.
Запрет банкам на снижение ставки за доплату от заемщика
Но и банкам не разгуляться. Расходимся, шоу закрывают. Финита ля комедия. Банкам официально запретят «продавать» заемщикам более низкие ипотечные ставки. Как это выглядело? Вы приходите за ипотекой в банк – в Сбер или ВТБ, у них эта схема процветала – и необязательно на новостройку, то есть в этой схеме застройщик не участвует.
И банк вам делает предложение, от которого сложно отказаться. Вернее, конечно, можно, но часто из-за убедительности менеджера и собственной жадности вам кажется, что вы упускаете выгоду. Вам предлагают внести единоразовый платеж, и тогда ваша ставка по кредиту будет ниже. Чем больше вы заплатите банку, тем ниже будет ставка. Вам говорят: вы же берете кредит на 30 лет, представляете, какая будет экономия! Вопрос только – для кого.
В среднем снижение ставки кредита на 1 процентный пункт стоило около 4% от суммы кредита, но конечно зависит от срока. Конкретно этот запрет начнет действовать не с 1 января, в отличие от других ограничений, а лишь с 1 июля. Но уже с 1 января регулятор уже начинает закручивать гайки и здесь. Так, банк помимо рекламного баннера с обещанием супер-низкой ставки, банк должен все честно рассказать в цифрах: рассчитать переплату – сколько выйдет с покупкой скидки и без. Плюс, если вы решите закрыть кредит досрочно, то банк будет обязан вернуть часть денег, которые вы заплатили за снижение ставки.
Вот интересно, Сбер дает скидку по кредиту, если подключить их программу «Прайм» или «Прайм плюс». Попадет ли это предложение под запрет?
Все условия доведены до заемщика
Ну и общее правило – больше никакого мелкого шрифта и сложных конструкций. Все условия должны быть доведены до заемщика простым и понятным языком. Теперь до заключения сделки банк будет обязан буквально разжевать и расписать все важные моменты:
- Разница между фактической и справедливой стоимостью жилья, если где-то мелькнул кешбэк или какие-то спецусловия от продавца.
- Условия бонусной программы, если такая есть.
- Информация про государственные программы.
- Сроки оформления собственности и страховки на жилье.
Банк также должен рассказать про возможность ипотечных каникул со всеми нюансами и, вишенка на торте, не забыть предупредить, что жилье может быть изъято, если не платить по кредиту.
Выводы
Я считаю, что это очень правильное нововведение для рынка недвижимости. По какой-то причине люди почему-то убеждены, что им должны дать выгодную ставку или вообще продать квартиру без первоначального взноса. Все ищут какие-то работающие «схемки», и это ухудшает качество недвижимости и ипотечного портфеля.
Новые стандарты вводятся постепенно, и мы со временем увидим, что рынок станет более понятным и справедливым. Мы будем видеть справедливую рыночную стоимость объекта недвижимости, потому что огромное количество людей не понимает реальную цену квартиры: они смотрят на первоначальный взнос (или его отсутствие) и на ежемесячный платеж, а потом оказывается, что квартира куплена на 20-30% дороже рынка, и рассчитывать на продажу квартиры через несколько лет с прибылью становится сложно.
На мой взгляд, качество кредитного портфеля будет улучшаться, а доля просрочки будет снижаться, хотя она и сейчас невысокая. Плюс сократится ипотечный портфель. Нас ждет новая эпоха ипотеки: честная, суровая, но, надеюсь, работающая на долгую перспективу.