Арабские Эмираты для инвестиций в недвижимость
Содержание:
Денис Хаджимуратов – кто он? / Успешные ивестиции в недвижимость Дубая – просто красивая картинка или реальность? / Дубайские пробки на Ferrari / Экспаты в Дубае / Недвижимость в спальном районе Дубая – прибыльный бизнес / Что произошло на рынке Дубая после 2020 года? /Погоня за курсом доллара – крах твоих инвестиций? / Какие города Арабских Эмиратов подходят для инвестиций? / Что за золотая виза? / Что строят в Арабских Эмиратах? / На какой срок заключается контракт на недвижимость в Дубае? / Как гражданину РФ купить недвижимость в Дубае? / Какие возможности для граждан РФ в сфере недвижимости Дубая? / Можно ли продать данную квартиру по уступке? Какие действуют ограничения? / Рынок вторички в Дубае / Что можно приобрести с небольшим бюджетом, например, за 1,5 - 2 миллиона долларов?
В связи с последними событиями повысился спрос и интерес на заграничную недвижимость, например, в Турции, Арабских Эмиратах. И сегодня Виктор Зубик, учредитель компании Smarent, решил более детально раскрыть эту тему, пригласив на интервью эксперта с рынка арабских эмиратов – Дениса Хаджимуратова, который уже более 8 лет живет в Дубае и активно развивается в сфере инвестиций на рынке Арабских Эмиратов.
Денис Хаджимуратов – кто он?
Наш эксперт успешно прошел ни первый кризис в сфере инвестиций и сейчас он точно знает, какие подводные камни возможны на рынке Дубая. Денис подмечает, что на рынке инвестиций Дубая, как и в любом другом, важен опыт. Когда ты видел спады, подъемы рынка, понимаешь какие районы наиболее прибыльные, а какие менее – это, несомненно, важный элемент в сфере инвестиций. 8 лет – немалый срок, районы Дубая, которые сегодня так успешны, мы видели с нуля, допустим, район Крик Харбор.Когда ты все это наблюдаешь на личном опыте, точно начинаешь понимать, каким застройщикам можно доверять, кто выполняет строительство на чистую совесть. Все эти знания приходят с годами и наш эксперт как раз из тех ребят, которые это все повидали и могут качественно проконсультировать и дать дельный совет. А также, Денис и его команда создали первый и единственный на сегодня курс по недвижимости Дубая. Они
лично обучают агентов по недвижимости, как продавать объекты Дубая.
Успешные ивестиции в недвижимость Дубая – просто красивая картинка или реальность?
Это не какой-то город-призрак, жизнь в Дубае реально кипит. С каждым месяцем число новых приехавших увеличивается.Дубайские пробки на Ferrari
Многие так думают, но на самом деле, в Москве больше концентрации крутых машин. Это миф, – отметил Денис. В Дубае есть районы, где люди специально заезжают в пробку, чтобы постоять на Феррари и Ламоргини. В Дубае очень много практичных машин. Ценники на них низкие и поэтому количество машин на жителей больше, чем во многих других городах мира.Экспаты в Дубае
В Дубае непрерывный поток экспатов из Европы и СНГ. Двусторонние постоянные перелеты, подписания контрактов на год, два, пять. Люди постоянно то приезжают, то уезжают, население города постоянно увеличивается. Поэтому практически каждое здание переполнено жильцами.Недвижимость в спальном районе Дубая – прибыльный бизнес
Большой плюс аренды дубайской недвижимости – что не обязательно инвестировать в ликвидный объект у моря. Недвижимость в спальном районе, в 20 минутах езды от центра, тоже прекрасный вариант, который будет приносить тебе доходность.Что произошло на рынке Дубая после 2020 года?
Рискованность рынка Дубая многие ассоциируют с падением 2008 года. Как только объявили о том, что в Дубае появились фрихолд земли – пожизненное владение недвижимостью, очень многие люди начали активно в них инвестировать. Были очень хорошие условия для ипотеки и люди брали в кредит до 80 процентов от стоимости недвижимости. При этом они могли позволить себе 2,3,4 квартиры. В последствии образовался пузырь и цены начали повышаться до того момента, пока государство не решило вмешаться. Были внесены ограничения, банки могли кредитовать на один объект не более 75% от стоимости недвижимости, со 2 объекта только до 60%. Это привело к падению рынка, которое длилось до 2019 года.Одна из причин, почему рынок в 2019 снова начал расти – это то, что земельный департамент начал контролировать предложения. До этого застройщики могли строить, что хотят и когда хотят. Это изменение привело к росту рынка, который длился до пандемии. В 2020 году упал спрос, но цены оставались примерно на том же уровне. В 2021 году спрос начал расти, когда люди поняли, что пандемия не так страшна и, что можно инвестировать. Эмираты была страной, которая одна из самых первых справилась с пандемией.
Сейчас Дубай – это безопасное место, куда ты можешь инвестировать и твои средства точно будут в безопасности.
Погоня за курсом доллара – крах твоих инвестиций?
После февральских событий люди ринулись покупать недвижимость, не зная, куда пойдет рубль. И второй момент, многие предпочитали покупать готовую недвижимость, потому что сразу же хотели получать пассивный доход.Многие аналитики не ожидали, что рубль будет укрепляться, никто не мог этого предсказать. Те, кто, ринулся менять рубли на доллары, просто немножко прогадали. Если бы они они этого не сделали, а рубль пошел в другую крайность, то тогда они тоже бы ошиблись. О таких решениях не надо никогда жалеть, – подметил Денис. Люди сделали то, что считали нужным.
Какие города Арабских Эмиратов подходят для инвестиций?
В начале интервью наш эксперт отметил, что кроме Дубаи нужно рассматривать другие развивающиеся районы Арабских Эмиратов, Абу-Даби и другие районы / города.Для резидентов Абу-Даби это всегда место силы, они не видят его как деревню. Для них это территория, где скоплены все деньги. В Абу-Даби живут локолы – граждане Эмиратов. Дубай же больше туристическое место.
Денис выделил 3 главных сейчас города, в которых можно выгодно инвестировать. Каждый из них имеет свои плюсы.
Дубай – это туристический хаб и финансовый центр, плюс это бренд, поэтому однозначно в него стоит инвестировать. Надо входить в правильные проекты в Дубае, в них хорошая доходность на долгосрок, в которых можно делать спокойно 7-8 %.
Абу-Даби имеет свои плюсы. Сейчас он активно развивает свой бренд и туризм. Если посмотреть в Гугл картах, то можно увидеть, что прибрежная линия Абу-Даби в 100 раз круче, чем у Дубая. К тому же, они только в 2019 году объявили о Фрихолд районах, то есть начались продажи недвижимости для иностранцев на пожизненное владение. Также в Абу-Даби есть
очень классная программа для получения золотой визы и район Grove, который будет одним из мировых центров для туристов.
Что за золотая виза?
Это море возможностей. Во-первых, она дает тебе большой уровень безопасности. Если происходят какие-то политические ситуации, то тебя не могут, как гражданина какой-либо страны, просто выдворить. Золотая виза действует на правах гражданина, только без паспорта. Плюс она выдается на больший срок, чем обычная виза.Третий город – Рас-эль Хайма, который находится в 45 минутах езды от Дубая. Совсем недавно там объявили, что будет строиться первое казино в Эмиратах. В этом городе есть и море, и яхт-клубы – очень выгодная территория для инвестиций. В Рас-эль Хайме более бюджетные квартиры, начиная от 110 тысяч долларов за 46 квадратов, классная программа резидентства, прекрасный климат.
Что строят в Арабских Эмиратах?
В Эмиратах есть разные классы недвижимости, но они не разделяются, как у нас, но при этом ты примерно понимаешь уровень застройки, в зависимости от застройщика. Есть застройщики, которые строят лучше, есть застройщики, которые строят бюджетную недвижимость, есть, которые строят что-то среднее. Между ними нет явных отличий, но если приглядеться, то можно заметить, что у более бюджетных вариантов чуть ниже двери, например, а в более дорогих – качественнее кафель, отделка и т.д. В Дубае всегда квартиры сдаются с отделкой, кухонной гарнитурой, встроенными шкафами, но без мебели, так как чаще всего клиенты сами хотят мебелировать квартиру.На какой срок заключается контракт на недвижимость в Дубае?
Стандартный контракт в Дубае – на год и более. Человек подписывает обязательно чеки на аренду, что уже ставит перед ним обязательства оплаты. Когда квартира арендуется на долгосрок, все коммунальные услуги выписываются на твое имя, что очень безопасно для арендодателя. Арендатор не оставит после себя долги. Также большой плюс долгосрочных контрактов – закон о неповышении аренды.
Как гражданину РФ купить недвижимость в Дубае?
Благодаря пандемии, сейчас очень легко купить недвижимость дистанционно. Очень редко можно услышать такую фразу от клиента, что я сначала посмотрю, потом куплю. Каждый второй клиент говорил это раньше, сейчас это реально становится чем-то ненормальным.Оплата за недвижимость разделяется на 2 этапа: резервация объекта, то есть надо убедиться, что ту или иную квартиру ты забронировал. В Дубае сейчас такой рынок, что тебе надо ухватить какой-то крутой объект и это надо делать очень быстро. После бронирования тебе даются 2 дня для оплаты. Оплатить можно двумя способами: картой онлайн, например, Unionpay или же наличными застройщику. Наличными застройщики принимают порядка 5%, что и составляет сумму депозита. После бронирования нужно перевести первоначальный взнос – 10-20% + 4% государственный сбор, которые можно перевести с помощью Swift, например, карты Тинькофф, Райффайзен. Следующий этап – подписание контракта.
Какие возможности для граждан РФ в сфере недвижимости Дубая?
Один из самых больших плюсов рынка недвижимости Дубая – наличие рассрочки, и если это строящийся объект, то всегда без исключения есть вариант рассрочки. В зависимости от ЖК сроки ее могут меняться, но обычно до окончания строительства. При этом, есть даже рассрочки, которые можно выплачивать еще и после получения ключей, но такое встречается нечасто. 40-60, то есть это допустим 40 процентов лечения строительства и при получении ключей. Чпще всего встречается вариант – 40/60, когда ты 40% выплачиваешь во время строительства, остальные 60% – при получении ключей. Срок строительства, в среднем, 3-4 года. 20% – первоначальный взнос, при получении ключей нужно доплатить от 30 до 60%. Данную сумму также можно взять в ипотеку. Нужно иметь ввиду, что для не резидентов ипотека выдается при оплате половины стоимости.Можно ли продать данную квартиру по уступке? Какие действуют ограничения?
Сейчас для переуступки по закону нужно оплатить минимум 30 процентов от стоимости недвижимости. Есть застройщики, которым надо оплатить даже 40%, но 40 это обычно максимум.Эти, 30 процентов можно оплатить либо по рассрочке и потом перепродать, либо можно сразу заплатить и потом уже перепродать. Никакая комиссия застройщику не оплачивается, но им нужно оплатить около полутора тысячи долларов за согласие застройщика на переуступку. Новый покупатель также будет продолжать оплачивать по контракту.
Рынок вторички в Дубае
Продажи вторички сейчас активно развиты в Дубае, на них большой спрос. Те, кто говорит, что там нет рынка вторички, правы в том, что в некоторых районах Дубая вторичку покупают менее охотно,либо ты ее продашь, но очень дешево. Заходя в инвестиции на спальные районы, нужно понимать, что дохода в 30% не будет. Люди, которые инвестируют в данный вид недвижимости, ориентируются на получение 7-8% в год пассивного дохода.Если цель – перепродажи, то нужно заходить в ажиотажные объекты.
Что можно приобрести с небольшим бюджетом, например, за 1,5 - 2 миллиона долларов?
С таким бюджетом есть два варианта. Первый – получать пассивный доход, собираются 3-4 объекта, которые сдаются в аренду. Второй – войти в какую-то спекуляцию, оплачиваешь этаж ЖК в рассрочку, продаешь его в течение года с наценкой 10-12 % от стоимости недвижимости.Можно сделать вывод, что основная проблема – рынок недвижимости растет, люди инвестируют и не хотят выходить. Не хотят продавать объекты, потому что они с отделкой и их можно оставить в долгосрочной аренде и получать стабильные 7-8% годовых, но нет нормальной упраляющей квартиры, которая бы относилась бы стабильно и выплачивала деньги за аренду квартир.
Послушать интервью в формате подкаста можно на Яндекс Музыке
Узнайте, подходят ли вам Объединенные Арабские Эмираты для инвестиций в недвижимость