Что происходит с рынком аренды?

Журналисты и блогеры заявляют о кризисе на рынке аренды, рисуя картины падающих цен и инвесторов, скупивших квартиры, которые теперь невозможно сдать. В реальности фактического снижения цен нет. «Гуру» рынка недвижимости, часто ссылаясь на публикации в СМИ, заявляют о всеобщем обвале. Действительно, арендаторы снизили цены: средняя ставка в комфорт-сегменте упала на 12%. Для студии, которая ранее приносила 75 тыс. руб., это означает снижение до 65 тыс. руб., то есть менее чем на 10 тыс. руб.

Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что происходит с рынком аренды, опираясь на реальные данные, а также разберет арендные ставки в новостройках.

В этой статье:
•Что происходит с рынком аренды? Аналитика рынка аренды
•Разбор арендных ставок в новостройках
•Выводы

Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка.

По данным первого квартала, основной тенденцией является рост предложения квартир. То есть на рынке недвижимости по сути ничего не изменилось, просто собственники стали больше сдавать жилье. Спрос при этом остается примерно на прежнем уровне —активность арендаторов хоть и наблюдается, но не столь значительна, как увеличение количества предложений. Утверждения о том, что квартиры никому не нужны, не соответствуют действительности.

К примеру, большая студия площадью 30 м² в ЖК WOW, которая ближе к евродвушке, сдается за 95 тыс. руб. в месяц. Это качественная квартира в доме бизнес-класса, c меблировкой и подготовкой.

Таким образом, количество предложений значительно увеличивается, но это происходит за счет квартир с проблемами: неподготовленных, без мебели или с другими недостатками. У качественных объектов серьезных трудностей со сдачей не возникает.

Основная причина роста арендных ставок — повышение ключевой ставки ЦБ. Это напрямую влияет на возможность приобретения жилья: если людям сложнее купить квартиру, они вынуждены ее арендовать. Большинство людей ошибочно полагали, что после окончания льготной ипотеки рынок аренды рухнет, и они смогут выгодно приобрести недвижимость. Однако льготная ипотека составляла лишь 30–40% от всех льготных программ и 25–30% от всех сделок, включая наличные. Постоянное повышение ключевой ставки ЦБ заставляло многих откладывать покупку недвижимости, что привело к значительному увеличению числа желающих снять жилье.

Сейчас бессмысленно обсуждать дилемму «ипотека или аренда». Даже если банк предложит ипотеку точно по ставке ЦБ, без дополнительных процентов и страховки, ежемесячные платежи по кредиту на квартиру стоимостью 15 млн руб. с первоначальным взносом в 3 млн руб. (20%) будут значительно выше арендной платы за аналогичную «однушку». Например, ипотечный платеж может достигать 200 тыс. руб., в то время как аренда такой квартиры в 2024 году составляла 100 тыс. руб., а в 2025 году — уже 85–90 тыс. руб.

Хотя аренда и снизилась, это падение не так существенно, как кажется. Когда люди не могут купить недвижимость, аренда становится единственным выходом. Рынок недвижимости привлекателен как с инвестиционной точки зрения, так и для сохранения капитала, поскольку люди не могут отказаться от потребности в жилье. Они могут уменьшить площадь или арендовать вместо покупки, но необходимость иметь крышу над головой остается фундаментальной, подобно потребности в продуктах питания, стоимость которых также значительно выросла.

Недвижимость — это надежный инструмент для инвестиций. Люди покупают квартиры, сдают их, получают стабильный рентный поток, и серьезных проблем со сдачей нет. Обычная домохозяйка или пожилой человек, накопив средства, могут приобрести квартиру, сдавать ее и заниматься своими делами, не углубляясь в сложности фондового рынка. Они получают стабильный доход, пусть даже иногда не самым эффективным способом.

Еще одна причина роста предложения — трудности с продажей квартир на вторичном рынке. Отсутствие доступной ипотеки значительно усложнило этот процесс. Вместо того чтобы продавать квартиру, например, за 20 млн руб., собственники, столкнувшись с трудностями, предпочитают сдавать ее, ожидая снижения ключевой ставки, чтобы впоследствии продать, скажем, за 22 млн руб. За пару лет аренды можно получить дополнительные 2 млн руб., избегая необходимости дисконта до 18 млн руб.

Кроме того, существует страх потерять капитал в рублях после продажи недвижимости. Многие опасаются инфляции или дефолта, предпочитая оставить свои средства «в бетоне», особенно если это московская недвижимость. Однако стоит отличать ситуацию, когда хорошая квартира не продается без дисконта, и владелец решает ее сдавать из-за возросшей доходности аренды, от случаев, когда инвесторы приобрели неликвидные объекты в «картофельных полях» Московской области. Такие квартиры, особенно студии площадью 30 м² в комфорт-классе, часто невозможно ни продать, ни сдать по желаемой цене.

По данным Дом.РФ, основную структуру арендного предложения в Москве составляют однокомнатные и двухкомнатные квартиры, тогда как трехкомнатных объектов, включая «евротрешки», значительно меньше. Статистика Дом.РФ показывает падение цен в Москве в среднем на 7–11% (примерно 10–15 тыс. руб. в месяц), но по России падения почти нет, так как в регионах увеличивается количество специалистов, нуждающихся в аренде. При этом, вопреки расхожему мнению, студии демонстрируют меньшую просадку в стоимости аренды, а их срок экспозиции в Москве составляет в среднем 22 дня (в Санкт-Петербурге — 29 дней, в регионах — более месяца).

Рекордные арендные ставки, зафиксированные Дом.РФ в 2024 году, достигали 111 тыс. руб. за однокомнатную квартиру. Однако, это скорее «хотелки» собственников, отображенные на Авито. Реальные данные от компании Smarent, показывают, что средний срок аренды составляет 9 дней, а средняя стоимость аренды — около 80 тыс. руб. Большая часть арендаторов выбирает квартиры в недорогом комфорт-классе. Наши данные показывают, что однокомнатные квартиры в различных ЖК сдаются в диапазоне 60–90 тыс. руб., а студии просели меньше и предлагаются за 48–70 тыс. руб. Евро-двухкомнатные и евро-трехкомнатные квартиры сдаются дороже, например, за 95–179 тыс. руб.

Таким образом, рынок аренды существует, и сдать квартиру можно. Проблемы с этим возникают из-за нескольких факторов: неправильная планировка, дешевая или отсутствующая меблировка, цена выше рыночной, сдача через агента с высокой комиссией и отсутствие подготовки квартиры.

Поскольку количество предложений растет, а спрос со стороны арендаторов не увеличивается пропорционально, необходимо выделяться среди конкурентов. Это означает, что нужно подготавливать квартиру к сдаче. Аренда — это бизнес, который можно вести как самозанятый. Закон позволяет сдавать одну или две квартиры, получая до 200 тыс. руб. в месяц, что является стабильным доходом, не требующим постоянного присутствия и глубокого погружения в другие рынки.

Разберем причины, по которым многие не могут сдать свои квартиры. Например, в проекте Shagal кто-то пытается сдать двухкомнатную квартиру за 55 тыс. руб. Эта цифра, хоть и не сильно повлияет на рынок, все равно войдет в статистику Дом.РФ. Возникает вопрос: о чем думает этот собственник? Кто согласится снимать квартиру под склад за 55 тыс. руб.? Или, быть может, расчет на то, что арендатор сделает ремонт? Но ремонт в квартире площадью 55 м² обойдется минимум в 5,5 млн руб., плюс 1,5 млн руб. на меблировку, что в сумме составляет 7 млн руб. Окупаемость такого вложения составит более пяти лет, и при этом ремонт будет сделан непонятно как. Возможно, за 10–15 тыс. руб. под склад это еще имело бы смысл, но в целом это выглядит «дико».

Далее рассмотрим ситуацию в ЖК TopHills, который находится возле метро Нагорная и был сдан более года назад, то есть люди уже заселились и доделали ремонты. Один из собственников хочет сдать 63-метровую квартиру на десятом этаже за 120 тыс. руб., но фотографии говорят сами за себя. На окнах нет штор, только тюль, хотя должна быть полноценная штора. Некоторые фотографии сделаны некачественно. Квартира, судя по всему, с ремонтом от застройщика, а мебель куплена без участия дизайнеров или мебельщиков. Добавляется комиссия в 60 тыс. руб. и залог. В итоге, чтобы снять это жилье, требуется 300 тыс. руб. на старте. Это неадекватно, ведь собственник хочет получить такую сумму, ничего не делая со своей стороны.

В квартире-студии застройщиком предусмотрено, что на 36 м² можно сделать однокомнатную квартиру или «евро-двушку», так как есть два окна. По логике, помещение нужно было разделить на спальную и кухонную зоны. Но собственники рассчитывают на «чудака», который снимет эту квартиру за 120 тыс. руб. в месяц. При этом спального места нет, только диван, который раскладывается прямо на проходе. Хотя ремонт неплохой и все аккуратно, фотографии плохие, и такая планировка очень странная. Для нормального сна необходима двуспальная кровать с тумбочками. Если бы из этой квартиры изначально сделали «евро-двушку», ее можно было бы спокойно сдать, возможно, даже за 120–140 тыс. руб. К тому же, продать такую 36-метровую студию крайне сложно. Студия в бизнес-классе под аренду — это 20–25 м², о других форматах можно забыть.

Или другой пример — дом по реновации, где владельцы, видимо, не доделали ремонт, оставив какие-то запчасти, и надеются, что арендатор придет, купит мебель и будет платить по 175 тыс. руб. в месяц. Рынок аренды в большинстве случаев выглядит очень странно. Когда говорят, что квартиры не сдаются или пишут об этом в чатах, зачастую это относится к такому «неликвиду».

Еще один пример — «пиковская» квартира в Матвеевском парке, 28 м², за 68 тыс. руб. При этом 20–22-метровые студии сдаются за те же деньги. По статистике, студия в Матвеевском парке была сдана за 60 тыс. руб. всего за 8 дней, и это, скорее всего, была стандартная 20–22-метровая «пиковка». Нет смысла покупать такие большие студии без двуспальной кровати. Хотя эта квартира неплохая и имеет два окна, из нее лучше было бы сделать малогабаритную «однушку». К тому же, расположение дивана очень странное — сидящие смотрят телевизор вбок. Хотя его можно повернуть, логика собственника, решившего, что диван должен раскладываться в сторону двери, непонятна.

Таким образом, глобальная проблема рынка недвижимости заключается не в ипотеке или процентах, а в таком «неадеквате», который часто встречается.

Сейчас лучше отдать предпочтение формату «Евро-3» — 46–60 м², идеально 50–55 м². В этом сегменте минимальное количество предложений при довольно большом спросе. Семьи, которые не могут купить квартиру, ее арендуют. Им не нужны 28-метровые студии или 36-метровые квартиры-студии. Им нужна нормальная, зачастую подготовленная квартира, не 90 м², не 180 м² и не 110 м², а две спальни и кухня-гостиная, где они будут завтракать, ужинать и встречаться. В идеале два санузла и небольшая гардеробная. Это то, что требуется для временного жилья на год-два в недорогом, неэлитном сегменте.

Важными пунктами являются пешая доступность до метро, а также готовая и правильная меблировка, которые могут выполнить специалисты компании Smarent. Очень важны профессиональные фото, хоумстейджинг и полная комплектация — стиральная и посудомоечная машины, кондиционер, чайник, посуда, шторы и прочее. Далее разберем арендные ставки в жилых комплексах.

ЖК Большая Очаковская от ПИК находится на западе Москвы, рядом с метро Аминьевская. Этот район активно застраивается, а значит, конкуренция достаточно высокая.

Студия почти 22 м² на 32 этаже — пример хорошей меблировки. Здесь есть кондиционер, барная стойка, телевизор, шторы, вместо двухспальной кровати — аккуратный диван. Меблировку квартиры выполняли специалисты компании Smarent. По итогу жилплощадь сдана за один день, цена — 60 тыс. руб. Также у квартиры есть потенциал в стоимости, через несколько лет ее получится сдавать за цену выше.

Ее сосед — ЖК Новое Очаково, расположенный у станции МЦД. Здесь студия почти 20 м², которая в 2022 году продавалась за 6 млн руб. Скорее всего, на вторичном рынке такую студию можно приобрести за 10 млн руб. Цена аренды в этом объекте — 55 тыс. руб. из-за отсутствия метро в пешей доступности.

Рассмотрим кейс в ЖК ALIA. В скором времени на ютуб-канале Smarent выйдет большой разбор района Тушино. Сегодня аналогичный лот с отделкой будет стоить от 30 млн руб. В итоге квартира с хорошей меблировкой была сдана за день за 105 тыс. руб. Сам ЖК идеально подходит для аренды: рядом метро, пешая доступность к реке и набережной, прекрасная экология, что делает проект очень комфортным.

Если говорить о более простых вариантах, например, о вторичке, то возьмём Митинский парк между Митино и Волоколамской. В таких домах часто встречаются хорошие большие квартиры. Например, одна из таких квартир с неплохим ремонтом была сдана за 2 часа за 105 тыс. руб, что достаточно дёшево. Парадоксально, но квартиры в старом фонде сдаются сложно и недорого, так как это не «новострой».

Проект «Октябрьское поле» от MR GROUP, где появится новая станция метро на улице Маршала Тухачевского. Ранее этот проект активно рекомендовали как недорогую инвестицию под аренду. Сейчас до метро далековато, но скоро ситуация улучшится. Студия площадью 27 м² в корпусах «РГ» была меблирована нашей компанией. Отмечено интересное решение с небольшой кроватью. Арендная ставка составила 70 тыс. руб, что очень хорошо для этого района с меньшей конкуренцией. С появлением метро аренда вырастет до 80–90 тыс. руб. Отличная большая кухня и встроенный холодильник, который значительно улучшает визуал, являются преимуществами.

«Амурский парк» от ПИК, расположенный возле метро Черкизовская на востоке Москвы, идеально подходит для аренды. Хотя ПИК перенёс сроки сдачи до конца декабря (плюс 6 месяцев к заявленному сроку, вероятно, из-за моратория), этот район имеет большой потенциал благодаря будущей реновации и строительству новых проектов. Евро-двушка площадью 35 м² в «Амурском парке» — это хорошая планировка, лучше, чем 36-метровая студия. Квартира была сдана за 3 дня за 75 тыс. руб. за «однушку» на востоке Москвы, что является хорошей ценой, хотя в идеале могла бы быть и 90 тыс. руб. Конкуренция в районе сейчас высокая из-за сдачи домов по реновации.

«Перовская» — недооценённый проект от ПИК, расположенный у метро Нижегородская, рядом с Level. Арендная ставка в этом районе примерно одинакова, так как арендаторы обращают внимание на меблировку, вид, планировку, этаж, а также наличие или отсутствие комиссий и залогов. Евро-двушка площадью 35 м² с меблировкой от Smarent выглядит очень стильно и аккуратно. Такая квартира, вероятно, могла бы сдаваться и дороже 75 тыс. руб., но иногда лучше сдать за 75 тыс. руб. сейчас, чем ждать 14 дней и всё равно сдать за ту же цену, потеряв 40 тыс. руб. дохода.

«Матвеевский парк» — идеальный проект для сдачи в аренду. Здесь много 32-метровых квартир. Здесь стильная кухня и плитка, а также нестандартные двери не от ПИК. Даже если квартира с отделкой от застройщика, её можно переделать, потратив не очень большие деньги. Квартира уютная, со стильной мебелью. В 2024 году такая могла бы сдаваться за 100–110 тыс. руб. Сейчас же она сдана за день за 89 тыс. руб.

AFi Tower в Свиблово хорошо сдаётся. Здесь большой парк и торговый центр. В AFi Tower много 25-метровых студий, которые позволяют сделать хорошую планировку с зонированием. Не хватает только кладовки. В студии есть двуспальная кровать и отдельная кухонная зона. Цена в 65 тыс. руб. для студии в условиях конкуренции считается хорошей.

Level Нагатинская расположен недалеко от метро Нагатинская, есть набережная Москвы-реки и прекрасный вид. Евро-двушка площадью 42 м² с двумя окнами, большой спальней и гардеробом — это очень хорошая планировка. Меблировку также делала компания Smarent. Многие собственники обращаются не только для аренды, но и для подготовки квартиры, так как сдать её не так сложно, как принять, подготовить, меблировать, устранить дефекты, убрать, принять работу от строителей, а затем управлять ею. Эта «евродвушка» была сдана за 2 дня за 100 тыс. руб., что является хорошей и справедливой ценой с учётом классной меблировки.

Объекты сдаются, особенно те, что хорошо подготовлены. Цены могут варьироваться, где-то сдаётся дешевле, где-то дороже, но всё зависит от рынка. Сейчас наблюдается просадка, но спикер говорит «как есть», не давая ложных иллюзий о сверхдоходности. Рынок аренды обеспечивает стабильный доход при правильно подобранной квартире. Снижение арендной ставки произошло в пределах 20%: где-то было 90 тыс. руб., стало 75 тыс. руб.; где-то 75 тыс. руб., стало 65 тыс. руб.; где-то 120 тыс. руб., стало 105 тыс. руб. Это нормально, так как инвесторы несут предпринимательские риски. Уменьшение дохода на 200 тыс. руб. в год — это не страшно, главное, что доход есть, в отличие от многих других инструментов.

Срок экспозиции вырос на рынке до 22 дней, но у компании Smarent он составляет 9 дней (ранее было 6–7 дней). Впереди осенняя активность и рынок вырастет. Пока ипотечная ставка будет выше 20%, будет существовать рынок арендодателя, и аренда будет расти. Если ставка снизится, аренда просто перестанет расти, а затем в какой-то момент опять начнётся кризис, и аренда снова подрастёт.