Сегодня мы расскажем вам о крупном застройщике, который входит в топ-10 надежных застройщиков Москвы и работает в разных регионах РФ (Москва, Подмосковье, Краснодар). За 18 лет объем построенных проектов составил более 13,8 млн м².
До конца 2022 дольщики, купившие квартиры в рассрочку, не подозревали, что столкнуться с острой проблемой, когда застройщик начнет массово направлять судебные претензии в их сторону без конструктивного диалога. Об этом мы и поговорим в этой статье.
Главная задача таких застройщиков — не качество дома, не качество строительства или базовое удовлетворение потребностей клиентов, а просто желание получить прибыль с продажи. И если бы информация, которой я с вами поделюсь, была бы в открытом доступе, то обманутых покупателей было бы в разы меньше, как и прибыли застройщика.
С начала 2023 года количество различных высоко рискованных схем для инвесторов многократно выросло, а Центральный Банк их еще не запретил. В рамках этой статьи мы будем ориентироваться на программу рассрочки “Купи сейчас, плати потом” от девелопера ФСК, а речь пойдет о жилом комплексе бизнес класса “Sydney City”.
До конца 2022 дольщики, купившие квартиры в рассрочку, не подозревали, что столкнуться с острой проблемой, когда застройщик начнет массово направлять судебные претензии в их сторону без конструктивного диалога. Об этом мы и поговорим в этой статье.
Главная задача таких застройщиков — не качество дома, не качество строительства или базовое удовлетворение потребностей клиентов, а просто желание получить прибыль с продажи. И если бы информация, которой я с вами поделюсь, была бы в открытом доступе, то обманутых покупателей было бы в разы меньше, как и прибыли застройщика.
С начала 2023 года количество различных высоко рискованных схем для инвесторов многократно выросло, а Центральный Банк их еще не запретил. В рамках этой статьи мы будем ориентироваться на программу рассрочки “Купи сейчас, плати потом” от девелопера ФСК, а речь пойдет о жилом комплексе бизнес класса “Sydney City”.
Если заглянуть в прошлое, можно найти массу схем обмана, особенно в сфере недвижимости и особенно в России. Конечно, мы бы хотели, чтобы истории с обманутыми дольщиками оставались в прошлом. Но сейчас в России, даже после введения эскроу счетов существует более 3000 проблемных домов, а количество обманутых дольщиков в разы больше. Если вы думаете, что в 2023-м году все дома давно уже достроены и дольщики уже получили все свои ключи — то вы глубоко ошибаетесь.
Покупая договор долевого участия вы не покупаете квартиру, а лишь покупаете обещание от застройщика, что он достроит квартиру в срок и вы получите свои ключи. Но, к сожалению, далеко не всегда эти обещания выполняются, а законы, во многих случаях, не защищают права дольщиков.
В 2018 году произошла очень громкая история в Московской области, когда обанкротился крупнейший застройщик Урбан Групп, обманувший своих дольщиков на сумму более 80 млрд. рублей. Если учитывать, что стоимость недвижимости за этот период выросла в 2 раза, то я уверен, сейчас бы она составила 160-200 млрд. рублей. Эта история по-своему уникальна и ни разу не встречалась на рынке недвижимости.
А сейчас остановитесь и задумайтесь, потому что очень похожие ситуации могут произойти и с вами, с вашими близкими, друзьями, которые планируют покупать квартиру и не знают всех тонкостей продаж крупных девелоперов.
Что касается ситуации с застройщиком ФСК, мы обращались к ним с предложением снять совместное видео, чтобы они смогли детально ответить на все вопросы и недостающие пазлы, но, к сожалению, получили отказ. Поэтому мы с командой продолжили самостоятельно разбираться во всей ситуации.
Несколько лет назад в офисе продаж «Sydney City» менеджеры открыто уверяли, что дольщики смогут заработать более 100% годовых и, что этот проект сдадут раньше срока ввода в эксплуатацию.
Запомните простую истину: в офисе продаж вам всегда льют воду. Их задача — рассказать вам «сказки» и сделать так, чтобы вы купили самую дорогую и самую большую квартиру по самой невыгодной программе. Брокеры просто зарабатывают на вас комиссию.
Когда мы заглянули в систему управления компании, то обнаружили, что хоть и застройщиком ЖК “Sydney city” является ФСК, но юридическим лицом является лидер строительной отрасли ООО “ЛСО”, руководителем которого является Рязаев Алексей Викторович. Я думаю, что не все в руководстве в курсе про текущую проблему и происходящее в группе компаний ФСК.
Мне в руки попал договор долевого участия по программе “Купи сейчас, плати потом”, которая действует у застройщика в 2023 году, но в 2021 году схема немного отличалась. Например, в одном из договоров долевого участия мы видим, что человек покупает квартиру стоимостью 20 млн. рублей и вносит всего лишь 4 млн. 667 тыс. рублей.
И, чтобы вы понимали, это не двухкомнатная или трехкомнатная квартира. Это однокомнатная квартира площадью 40 м², где стоимость 1 м² составляет 492 тыс. рублей.
Привлекательность этой программы заключалась в том, что будущим дольщикам, можно было не использовать никакие ипотеки и рассрочки для покупки квартиры, достаточно было иметь всего лишь 20% от стоимости. Остальную часть суммы необходимо было внести перед вводом дома в эксплуатацию. Но есть очень важный момент — застройщик требовал внести деньги до 31 октября 2022 года, то есть у покупателя было буквально 1,5 года для того, чтобы собрать более 15 млн. рублей.
В офисе продаж обещали, что ввод в эксплуатацию ЖК «Sydney City» состоится до конца 2022 года. Но сейчас март 2023 года и ни одно из этих обещаний не выполнили, потому что официально дом вводится в эксплуатацию только в первом квартале 2023 года, а передача ключей в августе этого же года. Но почему-то застройщик, менеджеры и брокеры об этом молчали.
Перед покупкой объекта я всегда рекомендую детально изучать всю информацию и проверять, совпадает ли информация, указанная в вашем договоре с тем, что указано на сайте ДОМ.РФ.
Если посмотреть отзывы о застройщике ФСК, то мы по каждому проекту увидим негативные отзывы, которые направлены на нарушение сроков и качество, которое отличалось от заявленного. Это же и подтвердили обманутые дольщики, у которых мы взяли интервью.
Давайте погрузимся в реальное качество ФСК, например, при продажах проекта в ЖК «Римский квартал», будущим дольщикам показывали эскизы привлекательного ЖК. А что имеем на данный момент? ЖК представляет собой достаточно унылую серую постройку и из-за удешевления, что является нарушением проектной декларации, в холлах, например, установлены дополнительные колонны, что создает риск обрушения постройки.
Покупая договор долевого участия вы не покупаете квартиру, а лишь покупаете обещание от застройщика, что он достроит квартиру в срок и вы получите свои ключи. Но, к сожалению, далеко не всегда эти обещания выполняются, а законы, во многих случаях, не защищают права дольщиков.
В 2018 году произошла очень громкая история в Московской области, когда обанкротился крупнейший застройщик Урбан Групп, обманувший своих дольщиков на сумму более 80 млрд. рублей. Если учитывать, что стоимость недвижимости за этот период выросла в 2 раза, то я уверен, сейчас бы она составила 160-200 млрд. рублей. Эта история по-своему уникальна и ни разу не встречалась на рынке недвижимости.
А сейчас остановитесь и задумайтесь, потому что очень похожие ситуации могут произойти и с вами, с вашими близкими, друзьями, которые планируют покупать квартиру и не знают всех тонкостей продаж крупных девелоперов.
Что касается ситуации с застройщиком ФСК, мы обращались к ним с предложением снять совместное видео, чтобы они смогли детально ответить на все вопросы и недостающие пазлы, но, к сожалению, получили отказ. Поэтому мы с командой продолжили самостоятельно разбираться во всей ситуации.
Несколько лет назад в офисе продаж «Sydney City» менеджеры открыто уверяли, что дольщики смогут заработать более 100% годовых и, что этот проект сдадут раньше срока ввода в эксплуатацию.
Запомните простую истину: в офисе продаж вам всегда льют воду. Их задача — рассказать вам «сказки» и сделать так, чтобы вы купили самую дорогую и самую большую квартиру по самой невыгодной программе. Брокеры просто зарабатывают на вас комиссию.
Когда мы заглянули в систему управления компании, то обнаружили, что хоть и застройщиком ЖК “Sydney city” является ФСК, но юридическим лицом является лидер строительной отрасли ООО “ЛСО”, руководителем которого является Рязаев Алексей Викторович. Я думаю, что не все в руководстве в курсе про текущую проблему и происходящее в группе компаний ФСК.
Мне в руки попал договор долевого участия по программе “Купи сейчас, плати потом”, которая действует у застройщика в 2023 году, но в 2021 году схема немного отличалась. Например, в одном из договоров долевого участия мы видим, что человек покупает квартиру стоимостью 20 млн. рублей и вносит всего лишь 4 млн. 667 тыс. рублей.
И, чтобы вы понимали, это не двухкомнатная или трехкомнатная квартира. Это однокомнатная квартира площадью 40 м², где стоимость 1 м² составляет 492 тыс. рублей.
Привлекательность этой программы заключалась в том, что будущим дольщикам, можно было не использовать никакие ипотеки и рассрочки для покупки квартиры, достаточно было иметь всего лишь 20% от стоимости. Остальную часть суммы необходимо было внести перед вводом дома в эксплуатацию. Но есть очень важный момент — застройщик требовал внести деньги до 31 октября 2022 года, то есть у покупателя было буквально 1,5 года для того, чтобы собрать более 15 млн. рублей.
В офисе продаж обещали, что ввод в эксплуатацию ЖК «Sydney City» состоится до конца 2022 года. Но сейчас март 2023 года и ни одно из этих обещаний не выполнили, потому что официально дом вводится в эксплуатацию только в первом квартале 2023 года, а передача ключей в августе этого же года. Но почему-то застройщик, менеджеры и брокеры об этом молчали.
Перед покупкой объекта я всегда рекомендую детально изучать всю информацию и проверять, совпадает ли информация, указанная в вашем договоре с тем, что указано на сайте ДОМ.РФ.
Если посмотреть отзывы о застройщике ФСК, то мы по каждому проекту увидим негативные отзывы, которые направлены на нарушение сроков и качество, которое отличалось от заявленного. Это же и подтвердили обманутые дольщики, у которых мы взяли интервью.
Давайте погрузимся в реальное качество ФСК, например, при продажах проекта в ЖК «Римский квартал», будущим дольщикам показывали эскизы привлекательного ЖК. А что имеем на данный момент? ЖК представляет собой достаточно унылую серую постройку и из-за удешевления, что является нарушением проектной декларации, в холлах, например, установлены дополнительные колонны, что создает риск обрушения постройки.
Я общался с застройщиком и мне говорили, что обещания о 120-130% годовых с недвижимости дают агентства и брокеры, которые обманывают дольщиков. Возможно, полтора года назад застройщик обещал, что вы можете заработать 100-130% годовых, потому что у всех дольщиков примерно одна и та же финансовая модель.
Основная ошибка инвесторов, которые инвестировали в ЖК “Sydney City” в том, что они не приезжали в район стройки, в будущий район “Большого Сити”, а изучали проект по рендерам, картинкам и многие до сих пор так и не приехали. Огромное количество инвесторов было из регионов России, которым брокеры рассказывали «сказки» про развитие района и будущий рост цен. Но брокеры скрыли очень важный момент — они никогда не сравнивали этот проект с ценами конкурентов, а в районе Шелепихи на тот момент уже было огромное количество конкурентов. И если бы дольщики провели аналитику конкурентов в этом же районе, то они бы поняли, что цены у конкурентов, с теми же сроками сдачи и условиями, в разы дешевле.
Основная ошибка инвесторов, которые инвестировали в ЖК “Sydney City” в том, что они не приезжали в район стройки, в будущий район “Большого Сити”, а изучали проект по рендерам, картинкам и многие до сих пор так и не приехали. Огромное количество инвесторов было из регионов России, которым брокеры рассказывали «сказки» про развитие района и будущий рост цен. Но брокеры скрыли очень важный момент — они никогда не сравнивали этот проект с ценами конкурентов, а в районе Шелепихи на тот момент уже было огромное количество конкурентов. И если бы дольщики провели аналитику конкурентов в этом же районе, то они бы поняли, что цены у конкурентов, с теми же сроками сдачи и условиями, в разы дешевле.
В итоге сейчас огромное количество дольщиков не может выйти из данного проекта, хотя в договоре есть целый раздел о досрочном расторжении договора. В нем есть пункт о том, что застройщик готов расторгнуть договор, но со штрафом, который составляет не более 10%.
Застройщик ФСК решил пойти другим путем и вместо открытого диалога, начал направлять судебные иски в сторону дольщиков, не постарался их выслушать и решить проблему.
Я стал изучать детальнее всю ситуацию и самое удивительное — застройщик решил связаться с нами, потому что мы начали активно контактировать с дольщиками. Застройщик пригласил меня в офис продаж для того, чтобы обсудить данную ситуацию и понять, какие действия мы с командой совершаем в отношении его и проекта. Они даже подготовили и прислали официальное письмо, где сообщили о том, что они открыты к диалогу.
Я поехал в офис, где мы очень любезно все обсудили. Застройщик выразил беспокойство и переживание за свою репутацию. Но на вопрос, звонили ли они хотя бы одному дольщику для уточнения проблемы — они ответили, что этим занимаются юристы. А юристы сейчас занимаются судами с дольщиками, потому что ни один из них не может расторгнуть контракт.
Как же на самом деле застройщик ФСК решает данную проблему? Во-первых, вместо открытого диалога, к которому они были готовы и хотели выступить у нас на канале, они просто прислали неофициальное письмо без указания автора. Скорее всего они поняли, что мы не будем ничего вырезать из интервью, и будем действительно задавать те вопросы, которые интересуют дольщиков, подписчиков и инвесторов, потому что каждый из вас может столкнуться с такой проблемой.
В официальном ответе (однако его прислали без подписи и без печати) сказано, что застройщик готов не произвести, а только рассмотреть расторжение ДДУ с дольщиками с содержанием своих расходов в размере 10% от сделки. И скорее всего попросит вперед эти 10%. И получается, что тем дольщикам, которые сейчас судятся и потратили огромное количество времени, нервов, а у многих еще и заблокированы банковские счета, придется заплатить штраф.
Моя основная задача рассказать про эти ипотечные схемы, чтобы вы не допустили аналогичных ошибок, потому что весь 2023 год будет включать в себя разные программы отсрочек, рассрочек, ипотеки траншами.
И слава Богу, что Эльвира Набиуллина с ЦБ активно борются с всевозможными серыми схемами, ведь именно данные программы и эти люди, которые их придумают — не помогают рынку недвижимости, а раскачивают пузырь.
Спасибо всем, кто дочитал статью до конца и напоследок я хотел бы сказать, что, возможно, застройщик сделал это неумышленно и собственники бизнеса не знают про эту проблему. Эту ситуацию можно было бы давно разрешить без каких-либо судов и скандалов. У ФСК есть хорошие проекты, они давно на рынке, давно застраивают. Поэтому будем надеяться, что данная ситуация получит огласку, проблема будет решена: с кем-то расторгнут контракт, а с кем-то смогут договориться.
Застройщик ФСК решил пойти другим путем и вместо открытого диалога, начал направлять судебные иски в сторону дольщиков, не постарался их выслушать и решить проблему.
Я стал изучать детальнее всю ситуацию и самое удивительное — застройщик решил связаться с нами, потому что мы начали активно контактировать с дольщиками. Застройщик пригласил меня в офис продаж для того, чтобы обсудить данную ситуацию и понять, какие действия мы с командой совершаем в отношении его и проекта. Они даже подготовили и прислали официальное письмо, где сообщили о том, что они открыты к диалогу.
Я поехал в офис, где мы очень любезно все обсудили. Застройщик выразил беспокойство и переживание за свою репутацию. Но на вопрос, звонили ли они хотя бы одному дольщику для уточнения проблемы — они ответили, что этим занимаются юристы. А юристы сейчас занимаются судами с дольщиками, потому что ни один из них не может расторгнуть контракт.
Как же на самом деле застройщик ФСК решает данную проблему? Во-первых, вместо открытого диалога, к которому они были готовы и хотели выступить у нас на канале, они просто прислали неофициальное письмо без указания автора. Скорее всего они поняли, что мы не будем ничего вырезать из интервью, и будем действительно задавать те вопросы, которые интересуют дольщиков, подписчиков и инвесторов, потому что каждый из вас может столкнуться с такой проблемой.
В официальном ответе (однако его прислали без подписи и без печати) сказано, что застройщик готов не произвести, а только рассмотреть расторжение ДДУ с дольщиками с содержанием своих расходов в размере 10% от сделки. И скорее всего попросит вперед эти 10%. И получается, что тем дольщикам, которые сейчас судятся и потратили огромное количество времени, нервов, а у многих еще и заблокированы банковские счета, придется заплатить штраф.
Моя основная задача рассказать про эти ипотечные схемы, чтобы вы не допустили аналогичных ошибок, потому что весь 2023 год будет включать в себя разные программы отсрочек, рассрочек, ипотеки траншами.
И слава Богу, что Эльвира Набиуллина с ЦБ активно борются с всевозможными серыми схемами, ведь именно данные программы и эти люди, которые их придумают — не помогают рынку недвижимости, а раскачивают пузырь.
Спасибо всем, кто дочитал статью до конца и напоследок я хотел бы сказать, что, возможно, застройщик сделал это неумышленно и собственники бизнеса не знают про эту проблему. Эту ситуацию можно было бы давно разрешить без каких-либо судов и скандалов. У ФСК есть хорошие проекты, они давно на рынке, давно застраивают. Поэтому будем надеяться, что данная ситуация получит огласку, проблема будет решена: с кем-то расторгнут контракт, а с кем-то смогут договориться.