Купить квартиру у моря в стране с благоприятным климатом – признайтесь, кто из вас не думал об этом? Особенно хмурыми осенними вечерами, холодной зимой или стоя в пробке в жару. И первое, что приходит на ум – купить квартиру в солнечной Турции, где отдыхали многие. А как насчет того, чтобы инвестировать в недвижимость в Турции?! Тем более, там есть много внутренних и внешних точек роста.
Каких? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, по традиции выезжает на место и детально разбирает ситуацию с экспертом, работающим на рынке недвижимости Турции. У нас получилось в открытом диалоге рассказать всю правду про недвижимость Турции и ответить на многие волнующие вопросы.
В этом интервью:
- Вместо предисловия, или I ❤️ Алания
- Как купить квартиру в Турции
- Аналитика и математика по объектам
- Вопросы в лоб
- Как инвестировать в другие страны – рекомендация Виктора Зубика
А главное:
5 конкретных объектов для инвестиций в Алании и Газипаше
1-й пример. Готовый проект класса премиум
2-й пример. Готовая квартира с премиальной отделкой.
3-й пример. Рядом с Клеопатрой – новый проект.
4-й пример. Типовая евро-3
5-й пример. Газипаша – «держи руку на пульсе».
Вместо предисловия, или I ❤️ Алания
Новостройка бизнес-класса, 1+1, 50 м2, классная цена, рядом море. И нет шума. Наоборот, звонкая тишина, потому что рядом кладбище. Правда, агент об этом умолчал (ну а вы же не спрашивали).
Как не оказаться в подобной ситуации, какие подводные камни бывают при покупке недвижимости в Турции, как инвестировать с умом в достойный объект и с хорошей доходностью, рассказывает эксперт рынка.
Частный инвестор – владелец агентства недвижимости – девелопер.
И это один человек – Вячеслав Фоменко, генеральный директор Hayat Estate. Опыт инвестиций – более 10 лет. Специализируется на инвестициях и продажах. Имеет практический опыт в качестве генподрядчика, поэтому знает все тонкости процесса. Теперь предпочитает выкупать готовый пул в качественном проекте с инфраструктурой большого комплекса — обычно несколько блоков — и работать с ними.
1-й пример. Готовый проект класса премиум
Алания. На первой береговой линии расположились 8 семиэтажных корпусов с пентхаусами – это самый большой современный проект – всего 450 квартир, максимальная инфраструктура. И все уже готово.
Купить стиль жизни
Это проект класса премиум. Да, все проекты сдаются с готовой отделкой и инфраструктурой – это строительный стандарт в Турции. Даже в проектах эконом-класса. Но инвестор покупает определенный стиль жизни, приятное соседство и определенное управление.
Про качество отделки: премиум, бизнес или эконом?
Вячеслав акцентирует, что в Турции это никак не регулируется и не контролируется – то есть то, что кто-то называет премиум, на самом деле может лишь декларироваться. Именно поэтому при покупке стоит сравнивать непосредственно сами комплексы и застройщиков, а не то, как это назвали в рекламе.
Есть определенные застройщики, которые вне зависимости от уровня комплекса держат высокую планку. Пусть даже проект не называется премиум, считается эконом-классом, но качество у них будет хорошее всегда. А бывает и наоборот.
Премиальный ремонт – разница будет в основном за счет строительных материалов: широкоформатная плитка вместо маленькой дешёвой, качественное напольное покрытие, материал кухонного гарнитура и т.д.
Готовый ремонт – это плюс или минус?
Все проекты сдаются с готовой отделкой и инфраструктурой – это строительный стандарт в Турции. Квартиры передаются с готовым ремонтом. Можно выбрать дополнительные платные опции: теплый пол, ламинат вместо плитки и т.д. Мелкие запросы, типа колеровки краски, чтобы покрасить стены в другой цвет – застройщик исполнит, причем бесплатно.
Если же душа желает «дизайнерский ремонт», можно договориться с застройщиком на этапе строительства, и он все сделает по вашему вкусу. Но с помощью профессиональных бригад от застройщика. Условный дядя Вася или Джон на стройку не допускаются. Ну а когда квартира приобретается после сдачи дома, то можно пуститься «во все тяжкие» и полностью поменять отделку, воплощая свои дизайнерские мечты.
Чем еще выделяются комплексы премиум и бизнес-класса
Комплексная инфраструктура, закрытый периметр, охрана, спортзал с многофункциональными тренажерами и массажные комнаты, открытые и внутренние бассейны на территории – и все это входит в коммуналку.
А сколько стоит коммуналка?
В этом проекте 75 евро за любую квартиру, вне зависимости от количества комнат. Получается для средней квартиры в 55м2 весь комплекс услуг обойдется около 1 евро за квадратный метр – это очень дешево.
Что с парковкой?
В 75 евро входит и стоимость пользования подземным паркингом, места не закреплены за конкретным жильцом и их достаточно.
А если хочется на пляж?
Хочется жить в премиальном доме и ходить на собственный премиальный пляж. Здесь есть обустроенный частный пляж с бесплатными лежаками для жильцов комплекса. На берегу работают кафе и пляжная инфраструктура.
Открытый и закрытый бассейны на территории, хамам…
– Возникает вопрос, зачем бассейн в Турции на первой береговой линии, улыбается Виктор.
– Когда начинаешь сам жить в Турции, убеждаешься, что даже 200 м порой имеют значение, комментирует опытный Вячеслав. Зачастую купаться в бассейне удобнее для ребенка, или нет времени, или наблюдать шторм на море, плавая в бассейне. А бывает просто лень. 10 метров вместо 200 – это абсолютный привычный комфорт.
А сколько все это стоит?
В конце строительства цены, разумеется другие. На определенном этапе стройки они были повышены на 50%, а сейчас стоимость выросла в три раза: вырос рынок, однако и проект благодаря своей уникальности рос выше рынка.
Инвестору на заметку – на котловане стоимость была +/- 100.000 евро. Однако Вячеслав подчеркивает, что, хотя цены выросли, другие похожие объекты на первой линии еще дороже. Сейчас минимальный лот в данном комплексе – 280 000 евро. В других проектах на старте – уже от 250 000 евро, и при более слабой инфраструктуре. Так что, цена адекватная, считает Вячеслав. Тем более это готовый проект.
А сколько строится дом?
Виктор задает этот вопрос, чтобы потенциальный инвестор мог спланировать инвестиции по будущим проектам, в том числе от компании Hayat Estate, заранее.
Срок строительства от старта продаж до передачи ключей, конечно, зависит от масштаба проекта. Например, небольшой дом на 20–30 квартир – в рамках года.
А как инвестору разобраться во всех тонкостях?
Самый простой вариант – это исследовать и смотреть на то, что застройщик построил до этого: какой у него уровень, какое качество строительства и обслуживания. Однако при кажущейся простоте это большая работа.
И тут два пути.
Первый – инвестор должен посвятить этому несколько месяцев: вникать во все детали, анализировать и изучать. Другими словами, получить новую профессию, смеется Вячеслав.
Второй – сэкономить время и обратиться к профессионалам рынка недвижимости, которые владеют актуальной информацией, знают бэкграунд застройщика, кто не закончил проект, а кто «недоначал» – чтобы не ждать ли тревожных звоночков.
2-й пример. Готовая квартира с премиальной отделкой
Вячеслав и Виктор смотрят конкретную видовую двухэтажную квартиру с 3 спальнями, оборудованной кухней, открытой террасой – это не формат инвестиций, такие квартиры обычно не покупают на стадии строительства, а когда хотят получить готовый качественный объект сразу. Шикарный вид на море гарантированно не будет закрыт другими домами, как это порой случается спустя пару лет после покупки «видовой» квартиры.
Скорее, это формат для жизни, шикарная летняя квартира. Можно хотеть виллу, но увидев подобный пентхаус на первой линии, уже хочется выбрать именно такой объект. И использовать все преимущества инфраструктуры комплекса. Или выбрать Garden Дуплекс – это двухуровневая квартира на первых двух этажах со своим садом – тоже хорошая альтернатива.
Почему застройщик не продает готовые квартиры в данном конкретном комплексе, ведь продажи начались 3 года назад? Вячеслав Фоменко объясняет: продажи открывали по частям: сначала продавали дальние четыре блока, потом выставили ещё два, включая конкретно этот, а следующий – пока придерживают.
Выставляют по мере готовности – и wow-эффект – инвестор заходит, классная локация, невероятный вид на море, готовый стильный ремонт.
Некоторые дорогостоящие лоты, где цена доходит до миллиона евро, стоит покупать с физическим присутствием, рекомендует эксперт.
Понравится ли вам такая отделка? Виктор увидел здесь восточный колорит в некоторых деталях. А что думаете вы – решайте сами, посмотрев видео (https://youtu.be/ZLx89NWwNjA).
Используем машину времени
Хотя, узнав, что в 2020 на старте продаж такая квартира стоила около 450 000 евро, то есть почти как 2-bedroom в этом же комплексе сейчас, можно задуматься и об инвестиционной покупке. А 2-bedroom тогда продавали за 120–130 000 евро, сейчас – ближе к 400 000 евро.
3-й пример. Рядом с Клеопатрой
Есть те, кто признает только туристический центр города. Для таких ценителей Вячеслав рассказывает о еще одном девелоперском проекте. Самый центр Алании, 500 м от самого известного пляжа с белоснежным песком Клеопатра. Мечта? Да, это Dream Homes Алания.
Земельные участки для проекта куплены в 2021 году с разницей в несколько месяцев, затем разрабатывали проект и получали все необходимые согласования. С марта 2022 ведется строительство, а сейчас, спустя год, уже приступили к внутренней отделке.
Именно на этот объект приехали Вячеслав и Виктор.
Сколько стоит такой проект на стадии white-box?
1-bedroom с отделкой сейчас предлагается к продаже в диапазоне 120–135 000 евро, а на старте продаж цена была от 79 000 евро. Правда, сейчас квартиры есть только от инвесторов, то есть по переуступке. Зато без комиссии от агентства. Ее пока не берем, улыбается Вячеслав.
Стратегии инвестиций в Турции
Инвестиции в турецкую недвижимость – это способ реинвестировать наличный капитал либо сохранить деньги. Но насколько безопасны такие инвестиции, на что стоит обращать внимание инвестору?
Вячеслав Фоменко расставляет акценты: «Мы отталкиваемся прежде всего от запроса клиента».
Если цель – получить пассивный доход, сдавать в аренду и получать понятный денежный поток, то ему предложат что-то более консервативное.
Если клиент со спекулятивной стратегией, купил – продал – заработал, то для такой стратегии ему подберут подходящий вариант. Например, апартаменты на фундаменте в тех комплексах, которые компания Вячеслава считает потенциально растущими и интересными. Hayat Estate работает на условиях рассрочки, помогая инвестору в полном цикле: например, купил пять квартир – распродал, купил снова какие-то квартиры – и таким образом выстраиваются инвестиции в несколько циклов.
Хотя кредо Вячеслава – осторожно-консервативный подход: золотые горы никому не обещать, если у клиента нет на руках всей суммы и он не уверен, что за время строительства сумеет собрать всю сумму, то лучше не идти в сделку.
«Я в казино никогда не хожу и в автоматы не играю», – комментирует свою позицию Вячеслав.
Купить – продать
Компания помогает инвесторам в последующей перепродаже квартиры. Правда, бывали и такие случаи, когда после внесения первого взноса, человек через две недели начинал названивать менеджерам, что уже пора перепродать объект и заработать.
В этом проекте продано 75-80% квартир. Что есть на момент съемки интервью? Несколько двухэтажных дуплексов, которые по традициям рынка выводятся в продажу в конце стройки. Несколько линейных квартир 2+1. Вячеслав заявляет, что цены при этом ниже рынка. Конечно, это другой класс и другой уровень, поэтому цены в соседней вторичке могут быть ниже. Речь идет о домах, которые сейчас расположены недалеко и находятся на стадии строительства. Так вот, анализ рынка показал разброс цен в некоторых проектах от 180 до 200 000 евро. Напомним, в проекте Dream Homes цены в диапазоне 135–150 000 евро за 1+1, что максимально конкурентоспособно. Именно поэтому квартир осталось мало, в основном уже переуступка и даже переуступка на основании договора переуступки.
Сколько можно заработать по аренде?
Вячеслав говорит об инвестдоходности в 9% в валюте. Расчет сделан по суперконсервативной арендной плате – 50–70 евро в сутки в сезон, вне сезона дешевле.
Главный плюс этого объекта – локация: 500 м до пляжа Клеопатра, столь популярного у туристов. Локация востребована круглый год: на зимовку приезжают европейцы, снимая квартиры в аренду на 2–3 месяца. Стоимость долгосрочной аренды в районе 1.000 евро, то есть 10–12 000 можно стабильно заработать, инвестируя 135 000 евро.
Это безопасная инвестиция, с понятной арендной ставкой, хорошими условиями – своего рода альтернатива депозиту. Облигации в формате бетона. Но без рисков и инфляции. При этом рынок динамично развивается.
Получится сделать больше – прекрасно, Вячеслав дает консервативный расчет.
Вопросы в лоб
А насколько безопасно покупать квартиры у таких девелоперов, как ты, спрашивает Виктор Зубик.
Вячеслав Фоменко, генеральный директор Hayat Estate, приводит аргументы:
- мы довольно крупное агентство, входим в топ-20 агентств Алании
- здесь важен опыт, определенное имя и репутация на рынке
- мы работаем только с теми подрядчиками, у которых тоже есть имя – 3 подрядчика, с которыми мы работаем, постоянно в топовых позициях застройщиков Алании, с надежной репутацией. С компаниями no name особо не сотрудничаем. Например, говоря об объекте Dream Homes один блок принадлежит застройщику, а 3 блока – уже компании Вячеслава.
Репутация агентства и безопасность инвесторов дороже.
Важно: Финансирование проектов идет за счет стратегического системного инвестора, который купил землю и инвестирует строительство. Миноритарная доля – у компании Hayat Estate. Это означает, что вне зависимости от того, насколько хорошо работает агентство, будут проданы квартиры или нет, строительство комплекса будет завершено застройщиком в срок без каких-либо задержек.
Схема работы такая: по договоренности с застройщиком, стратегический инвестор заходит в такие проекты, вносит большую часть суммы на первых этапах строительства. Таким образом, застройщик не зависит от темпов продаж, а большая часть стройматериалов закупается сразу, чтобы уменьшить воздействие инфляции в Турции.
А кто вы такие
Мы – это я и инвесторы, которые заходят в наши проекты. Единоличный собственник компании – я. Компания работает с 2012 года и зарегистрирована в Турции, штат сотрудников составляет более 100 человек. Есть офис в Турции,
в Алании (где и проходило интервью), есть также офис в Киеве и в Алматы, представительство в Болгарии, Испании и Таиланде. Есть представители ещё в ряде стран. Мы работаем по модели агентства недвижимости – 20 стран, в которых мы продаём недвижимость. Как девелопер, мы работаем пока только на территории Турции. В планах запустить свои девелоперские проекты еще в паре стран.
Если нужен паспорт
Еще одно направление деятельности – это паспортная программа: экономическое гражданство через инвестиции в недвижимость. Помимо получения паспорта Турции, есть запрос и на другие страны. Сейчас агентство работает с Гренадой, (Карибский бассейн), с Вануату (Тихий океан).
Куда сейчас можно инвестировать?
Это частый вопрос от среднестатистического русскоговорящего инвестора, который припас немножко наличных.
Есть ряд интересных проектов: и в Алании, и в других локациях Турции. Компания постоянно отслеживает, что появляется на рынке, строит и инвестирует сама. Поэтому всегда может предложить лучшие 2-3 комплекса.
Инвестор точно придет снова
Стратегия компании Hayat Estate – быть всё время в продажах.
«Мы не стараемся найти разового клиента, который купит один раз за 170 000 евро на фундаменте и заработает немного. Стратегия подразумевает, что инвестор купит у компании на фундаменте за 120 000 такую же квартиру, и даже ближе к морю. Точно заработает и точно придёт ещё. Мы работаем в нижней границе рынка, но при этом все равно зарабатываем сами и с нами зарабатывает инвестор».
Как работает агентство
Собирают аналитику по районам на постоянной основе. Особенно детально и чаще – в тех районах, где ребята строят сами или рассматривают локацию для строительства.
Перед тем, как выставить объект на продажу, смотрят объекты в этом же доме, в аналогичных соседних – цена должна соответствовать рынку, а в идеале быть ниже рынка на 3–5%.
Квартира на стадии фундамента и квартира на стадии готовности – это разные цены, инвестиционный спред заложен в цену. За время строительства цена растет на 30–50%. В прошлом году, на активном рынке, были объекты, в которых цены за время строительства выросли в два раза.
Но Вячеслав при своем консервативном подходе акцентирует, что это, скорее игра рынка, и таких же скачков не обещает: хотя в Турции цены ниже, чем в других странах средиземноморского бассейна – Черногории, Хорватии, Испании – перспективы вырасти в два раза особо нет.
C другой стороны, если человек готов вкладывать на стадии фундамента, выбрал хороший объект с правильной локацией, зашел с небольшим первоначальным взносом, он сможет заработать хороший процент.
А вот недавно был кейс
Пару недель назад на рынок вышел новый проект, который на старте оказался недооценен, цены начинались от 90 000 евро. Так вот, треть проекта продали за полторы недели, и сразу цены подняли на 30%. В принципе можно выходить из проекта и продавать по 120 000 евро, потирая руки и подсчитывая доходность.
А рыночная цена аналогичного готового проекта – 130–150 000 евро.
Это выгодно
Купить квартиру даже на этапе окончания строительства – это все равно будет выгодная история. Сколько я, например, заработаю, если по выгодной цене захочу взять квартиру рядом с пляжем, – интересуется Виктор как профессиональный инвестор в недвижимость.
Действительно, по-прежнему инвестиционный потенциал еще есть:
минимальная цена от 135 000 евро, в конце строительства будет 180–200 000. Плюс у инвесторов разный подход: кто-то хочет зафиксировать 20–30%, чтобы зайти в следующий проект; есть те, кто дожидается конца строительства. Поэтому цены выставляют разные и диапазон предложений тоже.
4-й пример. Типовая евро-3
Смотрим типовую евротрешку
Данная конкретная квартира находится на стадии завершения отделки, но уже в июле 2023 ее можно увидеть во всей красе.
Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, хорошая высота 3–3,10 м. Высокий уровень готовности: уже устанавливают мебель, положили плитку положили потолки. Аккуратно, симпатично, сдержанные цвета. Пока дом строится, параллельно идет отделка – все по технологии, поскольку позволяет климат, а разные бригады выполняют специализированные работы.
А с перламутром можно?
А можно ли здесь поменять уже смонтированную плитку на полу на ламинат, интересуется Виктор. Без проблем. Стандартная отделка от застройщиков – плитка, но есть такие, кто делает ламинат и в стандарте или включает в цену бытовую технику и дополнительные фишки.
Как принимать квартиру от застройщика?
А есть ли в Турции компании, которые занимаются приёмкой квартир от застройщика, как в России? Такой практики нет.
Зато компания Вячеслава часто помогает клиенту от другого застройщика принять квартиру. Подскажет, на что обратить внимание, хотя обычно эти вещи бросаются в глаза. Да и сам застройщик перед приемкой еще раз все проверяет и исправляет мелкие недостатки.
5-й пример. Газипаша – «держи руку на пульсе».
Еще один объект от компании на стадии строительства.
Внешние точки роста, помимо рассмотренных проектов, есть и такие, где сам по себе развивается район. Один из самых перспективных и динамичных – Газипаша.
Газипаша – это небольшой город на востоке области Алании. Расстояние до Алании — 40 км, до Анталии — 180 км.
И в эту перспективную локацию потянулись застройщики. Аэропорт фактически находится в рамках города, несколько минут – и ты на месте.
В Газипаше в больших количествах выкупают земли и строят. Помимо инвесторов в жилую застройку, туда заходят и отели. На первой линии много интересных локаций под отели, и некоторые уже выкуплены пятизвездочными сетями. Например, туда заходит Rixos – знаковый большой отельный турецкий оператор.
Компания Вячеслава тоже заходит в город Газипаша с проектом. В настоящее время получает разрешительную документацию, в планах уже в мае начать строительство. Это проект со сроком сдачи в конце 2024 года.
Проведя анализ апартаментов от разных застройщиков, компания Вячеслава увидела, чего сейчас не хватает рынку, какие особенности, что хотят покупать инвесторы. И предложила свой проект, учитывающий необходимые нюансы.
В основном почти все проекты – это 1,5–2 км от моря. Hayat Estate удалось найти участок, чуть ли не ближайший к морю. Проект расположился на довольно большой территории, будет много будет зелени, много инфраструктуры, в том числе два бассейна и вся внутренняя инфраструктура.
Площадь участка – 5000 м2. Предполагается построить одно большое здание на 110 квартир, с атриумом и хорошей входной группой. Формат: бизнес плюс. 12 этажей, 750 м от моря, нет никаких высоток, поэтому с 5–6 этажа открываются прекрасные видовые характеристики.
Сейчас цена стартует от 122.000 евро – прилично, но это лучшая цена для данной локации. Согласно проведенной аналитике, Газипаша сейчас на первом месте из всех районов на Анталийском побережье. Локацией интересуются и европейцы, и русскоговорящие. Продажи идут хорошо.
По прогнозам Вячеслава, инвестиционный потенциал у проекта большой, цена ещё поднимется на 50% за время стройки. Рыночный ценник видится в районе 180–200.000 евро за one-bedroom. И это еще без учёта того, что потенциально может расти рынок, поскольку это перспективный район. Есть ряд проектов на фундаменте, которые вышли с ценой 160–170 000 евро. При этом локация менее интересная, дальше от моря.
Как инвестировать в другие страны – рекомендация Виктора Зубика, основателя компании Smarent:
«Быть экспертом по недвижимости в разных странах просто-напросто невозможно. Именно поэтому себя я в первую очередь прокачиваю на рынке Москвы и Московской области, знаю этот рынок идеально. Но когда я начинаю инвестировать в другие страны, то в первую очередь обращаюсь к местным экспертам. Так я сделал на рынке Арабских Эмиратов, так сейчас делаю на рынке Турции. Эксперты в любом случае знают подводные камни, знают застройщиков: с кем можно иметь дело, а с кем не стоит».
Поэтому стоит работать с профессионалами рынка, например, такими как агентство Hayat Estate в Турции, с целью сделать правильные инвестиции и избежать ошибок. 10-летний опыт, в том числе девелоперский, выстроенные отношения с застройщиками, свои интересные проекты.
Резюме
– без экспертов, которые знают этот рынок, инвестировать абсолютно бессмысленно
– важно доверять экспертам, при этом они должны быть профессиональными
Именно эти две составляющие помогут сделать правильную инвестицию.
Закрытый чат по недвижимости Турции
Бесплатная консультация и скидка на 1000 евро при покупке недвижимости
Каких? Виктор Зубик, основатель компании Smarent, по традиции выезжает на место и детально разбирает ситуацию с экспертом, работающим на рынке недвижимости Турции. У нас получилось в открытом диалоге рассказать всю правду про недвижимость Турции и ответить на многие волнующие вопросы.
В этом интервью:
- Вместо предисловия, или I ❤️ Алания
- Как купить квартиру в Турции
- Аналитика и математика по объектам
- Вопросы в лоб
- Как инвестировать в другие страны – рекомендация Виктора Зубика
А главное:
5 конкретных объектов для инвестиций в Алании и Газипаше
1-й пример. Готовый проект класса премиум
2-й пример. Готовая квартира с премиальной отделкой.
3-й пример. Рядом с Клеопатрой – новый проект.
4-й пример. Типовая евро-3
5-й пример. Газипаша – «держи руку на пульсе».
Вместо предисловия, или I ❤️ Алания
Новостройка бизнес-класса, 1+1, 50 м2, классная цена, рядом море. И нет шума. Наоборот, звонкая тишина, потому что рядом кладбище. Правда, агент об этом умолчал (ну а вы же не спрашивали).
Как не оказаться в подобной ситуации, какие подводные камни бывают при покупке недвижимости в Турции, как инвестировать с умом в достойный объект и с хорошей доходностью, рассказывает эксперт рынка.
Частный инвестор – владелец агентства недвижимости – девелопер.
И это один человек – Вячеслав Фоменко, генеральный директор Hayat Estate. Опыт инвестиций – более 10 лет. Специализируется на инвестициях и продажах. Имеет практический опыт в качестве генподрядчика, поэтому знает все тонкости процесса. Теперь предпочитает выкупать готовый пул в качественном проекте с инфраструктурой большого комплекса — обычно несколько блоков — и работать с ними.
1-й пример. Готовый проект класса премиум
Алания. На первой береговой линии расположились 8 семиэтажных корпусов с пентхаусами – это самый большой современный проект – всего 450 квартир, максимальная инфраструктура. И все уже готово.
Купить стиль жизни
Это проект класса премиум. Да, все проекты сдаются с готовой отделкой и инфраструктурой – это строительный стандарт в Турции. Даже в проектах эконом-класса. Но инвестор покупает определенный стиль жизни, приятное соседство и определенное управление.
Про качество отделки: премиум, бизнес или эконом?
Вячеслав акцентирует, что в Турции это никак не регулируется и не контролируется – то есть то, что кто-то называет премиум, на самом деле может лишь декларироваться. Именно поэтому при покупке стоит сравнивать непосредственно сами комплексы и застройщиков, а не то, как это назвали в рекламе.
Есть определенные застройщики, которые вне зависимости от уровня комплекса держат высокую планку. Пусть даже проект не называется премиум, считается эконом-классом, но качество у них будет хорошее всегда. А бывает и наоборот.
Премиальный ремонт – разница будет в основном за счет строительных материалов: широкоформатная плитка вместо маленькой дешёвой, качественное напольное покрытие, материал кухонного гарнитура и т.д.
Готовый ремонт – это плюс или минус?
Все проекты сдаются с готовой отделкой и инфраструктурой – это строительный стандарт в Турции. Квартиры передаются с готовым ремонтом. Можно выбрать дополнительные платные опции: теплый пол, ламинат вместо плитки и т.д. Мелкие запросы, типа колеровки краски, чтобы покрасить стены в другой цвет – застройщик исполнит, причем бесплатно.
Если же душа желает «дизайнерский ремонт», можно договориться с застройщиком на этапе строительства, и он все сделает по вашему вкусу. Но с помощью профессиональных бригад от застройщика. Условный дядя Вася или Джон на стройку не допускаются. Ну а когда квартира приобретается после сдачи дома, то можно пуститься «во все тяжкие» и полностью поменять отделку, воплощая свои дизайнерские мечты.
Чем еще выделяются комплексы премиум и бизнес-класса
Комплексная инфраструктура, закрытый периметр, охрана, спортзал с многофункциональными тренажерами и массажные комнаты, открытые и внутренние бассейны на территории – и все это входит в коммуналку.
А сколько стоит коммуналка?
В этом проекте 75 евро за любую квартиру, вне зависимости от количества комнат. Получается для средней квартиры в 55м2 весь комплекс услуг обойдется около 1 евро за квадратный метр – это очень дешево.
Что с парковкой?
В 75 евро входит и стоимость пользования подземным паркингом, места не закреплены за конкретным жильцом и их достаточно.
А если хочется на пляж?
Хочется жить в премиальном доме и ходить на собственный премиальный пляж. Здесь есть обустроенный частный пляж с бесплатными лежаками для жильцов комплекса. На берегу работают кафе и пляжная инфраструктура.
Открытый и закрытый бассейны на территории, хамам…
– Возникает вопрос, зачем бассейн в Турции на первой береговой линии, улыбается Виктор.
– Когда начинаешь сам жить в Турции, убеждаешься, что даже 200 м порой имеют значение, комментирует опытный Вячеслав. Зачастую купаться в бассейне удобнее для ребенка, или нет времени, или наблюдать шторм на море, плавая в бассейне. А бывает просто лень. 10 метров вместо 200 – это абсолютный привычный комфорт.
А сколько все это стоит?
В конце строительства цены, разумеется другие. На определенном этапе стройки они были повышены на 50%, а сейчас стоимость выросла в три раза: вырос рынок, однако и проект благодаря своей уникальности рос выше рынка.
Инвестору на заметку – на котловане стоимость была +/- 100.000 евро. Однако Вячеслав подчеркивает, что, хотя цены выросли, другие похожие объекты на первой линии еще дороже. Сейчас минимальный лот в данном комплексе – 280 000 евро. В других проектах на старте – уже от 250 000 евро, и при более слабой инфраструктуре. Так что, цена адекватная, считает Вячеслав. Тем более это готовый проект.
А сколько строится дом?
Виктор задает этот вопрос, чтобы потенциальный инвестор мог спланировать инвестиции по будущим проектам, в том числе от компании Hayat Estate, заранее.
Срок строительства от старта продаж до передачи ключей, конечно, зависит от масштаба проекта. Например, небольшой дом на 20–30 квартир – в рамках года.
А как инвестору разобраться во всех тонкостях?
Самый простой вариант – это исследовать и смотреть на то, что застройщик построил до этого: какой у него уровень, какое качество строительства и обслуживания. Однако при кажущейся простоте это большая работа.
И тут два пути.
Первый – инвестор должен посвятить этому несколько месяцев: вникать во все детали, анализировать и изучать. Другими словами, получить новую профессию, смеется Вячеслав.
Второй – сэкономить время и обратиться к профессионалам рынка недвижимости, которые владеют актуальной информацией, знают бэкграунд застройщика, кто не закончил проект, а кто «недоначал» – чтобы не ждать ли тревожных звоночков.
2-й пример. Готовая квартира с премиальной отделкой
Вячеслав и Виктор смотрят конкретную видовую двухэтажную квартиру с 3 спальнями, оборудованной кухней, открытой террасой – это не формат инвестиций, такие квартиры обычно не покупают на стадии строительства, а когда хотят получить готовый качественный объект сразу. Шикарный вид на море гарантированно не будет закрыт другими домами, как это порой случается спустя пару лет после покупки «видовой» квартиры.
Скорее, это формат для жизни, шикарная летняя квартира. Можно хотеть виллу, но увидев подобный пентхаус на первой линии, уже хочется выбрать именно такой объект. И использовать все преимущества инфраструктуры комплекса. Или выбрать Garden Дуплекс – это двухуровневая квартира на первых двух этажах со своим садом – тоже хорошая альтернатива.
Почему застройщик не продает готовые квартиры в данном конкретном комплексе, ведь продажи начались 3 года назад? Вячеслав Фоменко объясняет: продажи открывали по частям: сначала продавали дальние четыре блока, потом выставили ещё два, включая конкретно этот, а следующий – пока придерживают.
Выставляют по мере готовности – и wow-эффект – инвестор заходит, классная локация, невероятный вид на море, готовый стильный ремонт.
Некоторые дорогостоящие лоты, где цена доходит до миллиона евро, стоит покупать с физическим присутствием, рекомендует эксперт.
Понравится ли вам такая отделка? Виктор увидел здесь восточный колорит в некоторых деталях. А что думаете вы – решайте сами, посмотрев видео (https://youtu.be/ZLx89NWwNjA).
Используем машину времени
Хотя, узнав, что в 2020 на старте продаж такая квартира стоила около 450 000 евро, то есть почти как 2-bedroom в этом же комплексе сейчас, можно задуматься и об инвестиционной покупке. А 2-bedroom тогда продавали за 120–130 000 евро, сейчас – ближе к 400 000 евро.
3-й пример. Рядом с Клеопатрой
Есть те, кто признает только туристический центр города. Для таких ценителей Вячеслав рассказывает о еще одном девелоперском проекте. Самый центр Алании, 500 м от самого известного пляжа с белоснежным песком Клеопатра. Мечта? Да, это Dream Homes Алания.
Земельные участки для проекта куплены в 2021 году с разницей в несколько месяцев, затем разрабатывали проект и получали все необходимые согласования. С марта 2022 ведется строительство, а сейчас, спустя год, уже приступили к внутренней отделке.
Именно на этот объект приехали Вячеслав и Виктор.
Сколько стоит такой проект на стадии white-box?
1-bedroom с отделкой сейчас предлагается к продаже в диапазоне 120–135 000 евро, а на старте продаж цена была от 79 000 евро. Правда, сейчас квартиры есть только от инвесторов, то есть по переуступке. Зато без комиссии от агентства. Ее пока не берем, улыбается Вячеслав.
Стратегии инвестиций в Турции
Инвестиции в турецкую недвижимость – это способ реинвестировать наличный капитал либо сохранить деньги. Но насколько безопасны такие инвестиции, на что стоит обращать внимание инвестору?
Вячеслав Фоменко расставляет акценты: «Мы отталкиваемся прежде всего от запроса клиента».
Если цель – получить пассивный доход, сдавать в аренду и получать понятный денежный поток, то ему предложат что-то более консервативное.
Если клиент со спекулятивной стратегией, купил – продал – заработал, то для такой стратегии ему подберут подходящий вариант. Например, апартаменты на фундаменте в тех комплексах, которые компания Вячеслава считает потенциально растущими и интересными. Hayat Estate работает на условиях рассрочки, помогая инвестору в полном цикле: например, купил пять квартир – распродал, купил снова какие-то квартиры – и таким образом выстраиваются инвестиции в несколько циклов.
Хотя кредо Вячеслава – осторожно-консервативный подход: золотые горы никому не обещать, если у клиента нет на руках всей суммы и он не уверен, что за время строительства сумеет собрать всю сумму, то лучше не идти в сделку.
«Я в казино никогда не хожу и в автоматы не играю», – комментирует свою позицию Вячеслав.
Купить – продать
Компания помогает инвесторам в последующей перепродаже квартиры. Правда, бывали и такие случаи, когда после внесения первого взноса, человек через две недели начинал названивать менеджерам, что уже пора перепродать объект и заработать.
В этом проекте продано 75-80% квартир. Что есть на момент съемки интервью? Несколько двухэтажных дуплексов, которые по традициям рынка выводятся в продажу в конце стройки. Несколько линейных квартир 2+1. Вячеслав заявляет, что цены при этом ниже рынка. Конечно, это другой класс и другой уровень, поэтому цены в соседней вторичке могут быть ниже. Речь идет о домах, которые сейчас расположены недалеко и находятся на стадии строительства. Так вот, анализ рынка показал разброс цен в некоторых проектах от 180 до 200 000 евро. Напомним, в проекте Dream Homes цены в диапазоне 135–150 000 евро за 1+1, что максимально конкурентоспособно. Именно поэтому квартир осталось мало, в основном уже переуступка и даже переуступка на основании договора переуступки.
Сколько можно заработать по аренде?
Вячеслав говорит об инвестдоходности в 9% в валюте. Расчет сделан по суперконсервативной арендной плате – 50–70 евро в сутки в сезон, вне сезона дешевле.
Главный плюс этого объекта – локация: 500 м до пляжа Клеопатра, столь популярного у туристов. Локация востребована круглый год: на зимовку приезжают европейцы, снимая квартиры в аренду на 2–3 месяца. Стоимость долгосрочной аренды в районе 1.000 евро, то есть 10–12 000 можно стабильно заработать, инвестируя 135 000 евро.
Это безопасная инвестиция, с понятной арендной ставкой, хорошими условиями – своего рода альтернатива депозиту. Облигации в формате бетона. Но без рисков и инфляции. При этом рынок динамично развивается.
Получится сделать больше – прекрасно, Вячеслав дает консервативный расчет.
Вопросы в лоб
А насколько безопасно покупать квартиры у таких девелоперов, как ты, спрашивает Виктор Зубик.
Вячеслав Фоменко, генеральный директор Hayat Estate, приводит аргументы:
- мы довольно крупное агентство, входим в топ-20 агентств Алании
- здесь важен опыт, определенное имя и репутация на рынке
- мы работаем только с теми подрядчиками, у которых тоже есть имя – 3 подрядчика, с которыми мы работаем, постоянно в топовых позициях застройщиков Алании, с надежной репутацией. С компаниями no name особо не сотрудничаем. Например, говоря об объекте Dream Homes один блок принадлежит застройщику, а 3 блока – уже компании Вячеслава.
Репутация агентства и безопасность инвесторов дороже.
Важно: Финансирование проектов идет за счет стратегического системного инвестора, который купил землю и инвестирует строительство. Миноритарная доля – у компании Hayat Estate. Это означает, что вне зависимости от того, насколько хорошо работает агентство, будут проданы квартиры или нет, строительство комплекса будет завершено застройщиком в срок без каких-либо задержек.
Схема работы такая: по договоренности с застройщиком, стратегический инвестор заходит в такие проекты, вносит большую часть суммы на первых этапах строительства. Таким образом, застройщик не зависит от темпов продаж, а большая часть стройматериалов закупается сразу, чтобы уменьшить воздействие инфляции в Турции.
А кто вы такие
Мы – это я и инвесторы, которые заходят в наши проекты. Единоличный собственник компании – я. Компания работает с 2012 года и зарегистрирована в Турции, штат сотрудников составляет более 100 человек. Есть офис в Турции,
в Алании (где и проходило интервью), есть также офис в Киеве и в Алматы, представительство в Болгарии, Испании и Таиланде. Есть представители ещё в ряде стран. Мы работаем по модели агентства недвижимости – 20 стран, в которых мы продаём недвижимость. Как девелопер, мы работаем пока только на территории Турции. В планах запустить свои девелоперские проекты еще в паре стран.
Если нужен паспорт
Еще одно направление деятельности – это паспортная программа: экономическое гражданство через инвестиции в недвижимость. Помимо получения паспорта Турции, есть запрос и на другие страны. Сейчас агентство работает с Гренадой, (Карибский бассейн), с Вануату (Тихий океан).
Куда сейчас можно инвестировать?
Это частый вопрос от среднестатистического русскоговорящего инвестора, который припас немножко наличных.
Есть ряд интересных проектов: и в Алании, и в других локациях Турции. Компания постоянно отслеживает, что появляется на рынке, строит и инвестирует сама. Поэтому всегда может предложить лучшие 2-3 комплекса.
Инвестор точно придет снова
Стратегия компании Hayat Estate – быть всё время в продажах.
«Мы не стараемся найти разового клиента, который купит один раз за 170 000 евро на фундаменте и заработает немного. Стратегия подразумевает, что инвестор купит у компании на фундаменте за 120 000 такую же квартиру, и даже ближе к морю. Точно заработает и точно придёт ещё. Мы работаем в нижней границе рынка, но при этом все равно зарабатываем сами и с нами зарабатывает инвестор».
Как работает агентство
Собирают аналитику по районам на постоянной основе. Особенно детально и чаще – в тех районах, где ребята строят сами или рассматривают локацию для строительства.
Перед тем, как выставить объект на продажу, смотрят объекты в этом же доме, в аналогичных соседних – цена должна соответствовать рынку, а в идеале быть ниже рынка на 3–5%.
Квартира на стадии фундамента и квартира на стадии готовности – это разные цены, инвестиционный спред заложен в цену. За время строительства цена растет на 30–50%. В прошлом году, на активном рынке, были объекты, в которых цены за время строительства выросли в два раза.
Но Вячеслав при своем консервативном подходе акцентирует, что это, скорее игра рынка, и таких же скачков не обещает: хотя в Турции цены ниже, чем в других странах средиземноморского бассейна – Черногории, Хорватии, Испании – перспективы вырасти в два раза особо нет.
C другой стороны, если человек готов вкладывать на стадии фундамента, выбрал хороший объект с правильной локацией, зашел с небольшим первоначальным взносом, он сможет заработать хороший процент.
А вот недавно был кейс
Пару недель назад на рынок вышел новый проект, который на старте оказался недооценен, цены начинались от 90 000 евро. Так вот, треть проекта продали за полторы недели, и сразу цены подняли на 30%. В принципе можно выходить из проекта и продавать по 120 000 евро, потирая руки и подсчитывая доходность.
А рыночная цена аналогичного готового проекта – 130–150 000 евро.
Это выгодно
Купить квартиру даже на этапе окончания строительства – это все равно будет выгодная история. Сколько я, например, заработаю, если по выгодной цене захочу взять квартиру рядом с пляжем, – интересуется Виктор как профессиональный инвестор в недвижимость.
Действительно, по-прежнему инвестиционный потенциал еще есть:
минимальная цена от 135 000 евро, в конце строительства будет 180–200 000. Плюс у инвесторов разный подход: кто-то хочет зафиксировать 20–30%, чтобы зайти в следующий проект; есть те, кто дожидается конца строительства. Поэтому цены выставляют разные и диапазон предложений тоже.
4-й пример. Типовая евро-3
Смотрим типовую евротрешку
Данная конкретная квартира находится на стадии завершения отделки, но уже в июле 2023 ее можно увидеть во всей красе.
Кухня-гостиная, 2 спальни, 1 санузел, хорошая высота 3–3,10 м. Высокий уровень готовности: уже устанавливают мебель, положили плитку положили потолки. Аккуратно, симпатично, сдержанные цвета. Пока дом строится, параллельно идет отделка – все по технологии, поскольку позволяет климат, а разные бригады выполняют специализированные работы.
А с перламутром можно?
А можно ли здесь поменять уже смонтированную плитку на полу на ламинат, интересуется Виктор. Без проблем. Стандартная отделка от застройщиков – плитка, но есть такие, кто делает ламинат и в стандарте или включает в цену бытовую технику и дополнительные фишки.
Как принимать квартиру от застройщика?
А есть ли в Турции компании, которые занимаются приёмкой квартир от застройщика, как в России? Такой практики нет.
Зато компания Вячеслава часто помогает клиенту от другого застройщика принять квартиру. Подскажет, на что обратить внимание, хотя обычно эти вещи бросаются в глаза. Да и сам застройщик перед приемкой еще раз все проверяет и исправляет мелкие недостатки.
5-й пример. Газипаша – «держи руку на пульсе».
Еще один объект от компании на стадии строительства.
Внешние точки роста, помимо рассмотренных проектов, есть и такие, где сам по себе развивается район. Один из самых перспективных и динамичных – Газипаша.
Газипаша – это небольшой город на востоке области Алании. Расстояние до Алании — 40 км, до Анталии — 180 км.
И в эту перспективную локацию потянулись застройщики. Аэропорт фактически находится в рамках города, несколько минут – и ты на месте.
В Газипаше в больших количествах выкупают земли и строят. Помимо инвесторов в жилую застройку, туда заходят и отели. На первой линии много интересных локаций под отели, и некоторые уже выкуплены пятизвездочными сетями. Например, туда заходит Rixos – знаковый большой отельный турецкий оператор.
Компания Вячеслава тоже заходит в город Газипаша с проектом. В настоящее время получает разрешительную документацию, в планах уже в мае начать строительство. Это проект со сроком сдачи в конце 2024 года.
Проведя анализ апартаментов от разных застройщиков, компания Вячеслава увидела, чего сейчас не хватает рынку, какие особенности, что хотят покупать инвесторы. И предложила свой проект, учитывающий необходимые нюансы.
В основном почти все проекты – это 1,5–2 км от моря. Hayat Estate удалось найти участок, чуть ли не ближайший к морю. Проект расположился на довольно большой территории, будет много будет зелени, много инфраструктуры, в том числе два бассейна и вся внутренняя инфраструктура.
Площадь участка – 5000 м2. Предполагается построить одно большое здание на 110 квартир, с атриумом и хорошей входной группой. Формат: бизнес плюс. 12 этажей, 750 м от моря, нет никаких высоток, поэтому с 5–6 этажа открываются прекрасные видовые характеристики.
Сейчас цена стартует от 122.000 евро – прилично, но это лучшая цена для данной локации. Согласно проведенной аналитике, Газипаша сейчас на первом месте из всех районов на Анталийском побережье. Локацией интересуются и европейцы, и русскоговорящие. Продажи идут хорошо.
По прогнозам Вячеслава, инвестиционный потенциал у проекта большой, цена ещё поднимется на 50% за время стройки. Рыночный ценник видится в районе 180–200.000 евро за one-bedroom. И это еще без учёта того, что потенциально может расти рынок, поскольку это перспективный район. Есть ряд проектов на фундаменте, которые вышли с ценой 160–170 000 евро. При этом локация менее интересная, дальше от моря.
Как инвестировать в другие страны – рекомендация Виктора Зубика, основателя компании Smarent:
«Быть экспертом по недвижимости в разных странах просто-напросто невозможно. Именно поэтому себя я в первую очередь прокачиваю на рынке Москвы и Московской области, знаю этот рынок идеально. Но когда я начинаю инвестировать в другие страны, то в первую очередь обращаюсь к местным экспертам. Так я сделал на рынке Арабских Эмиратов, так сейчас делаю на рынке Турции. Эксперты в любом случае знают подводные камни, знают застройщиков: с кем можно иметь дело, а с кем не стоит».
Поэтому стоит работать с профессионалами рынка, например, такими как агентство Hayat Estate в Турции, с целью сделать правильные инвестиции и избежать ошибок. 10-летний опыт, в том числе девелоперский, выстроенные отношения с застройщиками, свои интересные проекты.
Резюме
– без экспертов, которые знают этот рынок, инвестировать абсолютно бессмысленно
– важно доверять экспертам, при этом они должны быть профессиональными
Именно эти две составляющие помогут сделать правильную инвестицию.
Закрытый чат по недвижимости Турции
Бесплатная консультация и скидка на 1000 евро при покупке недвижимости