Содержание:
Методы грамотного определения рыночной стоимости / Экспертность Алексея Щевлягина / О недобросовестных людях, компаниях на рынке / Стратегии заработка на инвестициях в новостройки / Выгодные районы Дубая для инвестиций / Действия инвестора для входа в рынок Дубая в 2023 году
Экспертом нашего эфира стал Алексей Щевлягин. Сегодня мы поговорим о том, что происходит с рынком новостроек и можно ли тут сейчас заработать. Также обсудим рынок недвижимости Дубая и многое другое о мире инвестиций и недвижимости.
Методы грамотного определения рыночной стоимости / Экспертность Алексея Щевлягина / О недобросовестных людях, компаниях на рынке / Стратегии заработка на инвестициях в новостройки / Выгодные районы Дубая для инвестиций / Действия инвестора для входа в рынок Дубая в 2023 году
Экспертом нашего эфира стал Алексей Щевлягин. Сегодня мы поговорим о том, что происходит с рынком новостроек и можно ли тут сейчас заработать. Также обсудим рынок недвижимости Дубая и многое другое о мире инвестиций и недвижимости.
Методы грамотного определения рыночной стоимости.
Этот вопрос является ключевым для любого рынка. Сейчас все его участники пытаются ответить на вопрос «как правильно определить рыночную стоимость объекта недвижимости».
Рыночная стоимость — это то, за сколько человек может продать апартаменты или сколько людей готовы за него заплатить. Чтобы ответить на этот вопрос Алексей решил обратиться к истории – к тому, что происходило с рынком на протяжении нескольких лет.
Если рассмотреть, допустим, 2012-2013 года, то на тот момент застройщики неохотно работали с агентствами недвижимости, потому что происходил бурный рост рынка. Застройщики строили и создавали свое ценообразование, сами со всем справлялись, была очередь из покупателей.
Затем кризис ипотечного рынка в Америке совпал с образованием рынка недвижимости в Дубае. На выходе, когда появляется вторичная недвижимость, все резко рушится, понятие ликвидности пропадает на этапе выхода объектов на рынок. Те, кто успели продать недвижимость по переуступке, выиграли на этой цене, а те, кто оказался на рынке, были вынуждены выжидать из-за постоянного роста, потому что многие очень сильно переплатили, относительно ситуации. Именно в 2008 году произошел кризис, некое падение, рынок теряет ликвидность. Те, кто приобрели апартаменты по одной стоимости, заплатили за них определенную стоимость, потом не могут за эту же стоимость их продать. Приходится снижать стоимость, повышать свою ликвидность.
Дальше, с 2008 по 2014 год рынок набирает обороты, происходит его рост, и у этого есть свои определенные причины: очень большое количество капитала инвестировалось в Эмираты, и в те года не существовало строгих законов по вложениям денег. Застройщики больше не нуждались в агентствах недвижимости, они стали неохотно с ними работать. Многие даже открыто говорили, что работают с агентами.
Наступает 2014 год, а вместе с ним и кризис. Причины кризиса следующие: введение налога ндс, что очень сильно усложнило процесс перевода денег в Эмираты. Арендный спрос падает, ликвидность и спрос на недвижимость, перепродажи недвижимости начинают снижаться.
Создаются инфраструктуры, в которых брокеру не нужно теперь тратить большое количество времени на продажу вторички. У него есть очень быстрая высокодоходная схема заработка с
первичного рынка. Весь брокерский мир отворачивается от вторичного рынка. Вторичка падает в цене, потому что рынок просто отворачивается от нее.
Что происходит дальше? Следующий этап – начало пандемии, очень сильно начинает чиститься рынок частных и крупных застройщиков. Предложения новостроек вдруг резко сокращаются и об этом многие до сих пор не любят говорить.
С окончанием пандемия происходит растущий тренд рынка.
Что происходит на рынке в этот период? Начинает оживать вторичка, если раньше оценивали ее по окупаемости, то сейчас появляется ликвидность.
Дальше происходит послепандемийное время, вторичка начинает тоже давать тренд роста. Запрос происходит в связи со многими инфраструктурными вещами и пониманием того, что это определенный агрессивный рост.
Очень важно понимать, когда мы говорим про ценообразование — это определенная ликвидность. Но нельзя сказать, что сейчас всю вторичку можно легко продать. Вторичка — это всегда самый консервативный инструмент, и на этом моменте как раз можно перейти к ценообразованию. Не у всей вторички сегодня есть ликвидность.
Если мы говорим про план, то лучше замерять все-таки уровень вторичного рынка. Ликвидность локации, уникальность локации, то есть, смотреть на схожие проекты, которые есть рядом, смотреть на динамику рынка, динамику аналитики, что происходит с арендой.
Рыночная стоимость — это то, за сколько человек может продать апартаменты или сколько людей готовы за него заплатить. Чтобы ответить на этот вопрос Алексей решил обратиться к истории – к тому, что происходило с рынком на протяжении нескольких лет.
Если рассмотреть, допустим, 2012-2013 года, то на тот момент застройщики неохотно работали с агентствами недвижимости, потому что происходил бурный рост рынка. Застройщики строили и создавали свое ценообразование, сами со всем справлялись, была очередь из покупателей.
Затем кризис ипотечного рынка в Америке совпал с образованием рынка недвижимости в Дубае. На выходе, когда появляется вторичная недвижимость, все резко рушится, понятие ликвидности пропадает на этапе выхода объектов на рынок. Те, кто успели продать недвижимость по переуступке, выиграли на этой цене, а те, кто оказался на рынке, были вынуждены выжидать из-за постоянного роста, потому что многие очень сильно переплатили, относительно ситуации. Именно в 2008 году произошел кризис, некое падение, рынок теряет ликвидность. Те, кто приобрели апартаменты по одной стоимости, заплатили за них определенную стоимость, потом не могут за эту же стоимость их продать. Приходится снижать стоимость, повышать свою ликвидность.
Дальше, с 2008 по 2014 год рынок набирает обороты, происходит его рост, и у этого есть свои определенные причины: очень большое количество капитала инвестировалось в Эмираты, и в те года не существовало строгих законов по вложениям денег. Застройщики больше не нуждались в агентствах недвижимости, они стали неохотно с ними работать. Многие даже открыто говорили, что работают с агентами.
Наступает 2014 год, а вместе с ним и кризис. Причины кризиса следующие: введение налога ндс, что очень сильно усложнило процесс перевода денег в Эмираты. Арендный спрос падает, ликвидность и спрос на недвижимость, перепродажи недвижимости начинают снижаться.
Создаются инфраструктуры, в которых брокеру не нужно теперь тратить большое количество времени на продажу вторички. У него есть очень быстрая высокодоходная схема заработка с
первичного рынка. Весь брокерский мир отворачивается от вторичного рынка. Вторичка падает в цене, потому что рынок просто отворачивается от нее.
Что происходит дальше? Следующий этап – начало пандемии, очень сильно начинает чиститься рынок частных и крупных застройщиков. Предложения новостроек вдруг резко сокращаются и об этом многие до сих пор не любят говорить.
С окончанием пандемия происходит растущий тренд рынка.
Что происходит на рынке в этот период? Начинает оживать вторичка, если раньше оценивали ее по окупаемости, то сейчас появляется ликвидность.
Дальше происходит послепандемийное время, вторичка начинает тоже давать тренд роста. Запрос происходит в связи со многими инфраструктурными вещами и пониманием того, что это определенный агрессивный рост.
Очень важно понимать, когда мы говорим про ценообразование — это определенная ликвидность. Но нельзя сказать, что сейчас всю вторичку можно легко продать. Вторичка — это всегда самый консервативный инструмент, и на этом моменте как раз можно перейти к ценообразованию. Не у всей вторички сегодня есть ликвидность.
Если мы говорим про план, то лучше замерять все-таки уровень вторичного рынка. Ликвидность локации, уникальность локации, то есть, смотреть на схожие проекты, которые есть рядом, смотреть на динамику рынка, динамику аналитики, что происходит с арендой.
Экспертность Алексея Щевлягина
Алексей в сфере недвижимости с конца 2011 года, его компания Stone Tree Group на рынке уже 7 лет.
Компания также является инвестором и она в постоянном поиске доходных схем с рынка недвижимости. Алексей знает все плюсы и минусы инвестиций.
Он основатель компании, которая сама является потребителем своего продукта. У компании есть очень много моментов, над которыми они усердно работают, так как Алексей отлично понимает изъяны рынка, которые сейчас происходят.
Компания также является инвестором и она в постоянном поиске доходных схем с рынка недвижимости. Алексей знает все плюсы и минусы инвестиций.
Он основатель компании, которая сама является потребителем своего продукта. У компании есть очень много моментов, над которыми они усердно работают, так как Алексей отлично понимает изъяны рынка, которые сейчас происходят.
О недобросовестных людях, компаниях на рынке
Такого количества мошенников, как сейчас, на рынке аренды не было никогда. Очень много схем, которыми они пользуются. Компании Алексея приходилось очень много контактировать с полицией из-за мошенников, которые им попадались.
Стратегии заработка на инвестициях в новостройки Дубая
Абсолютно не важно растущий или падающий тренд, ведь если ты видишь переоцененный объект, какой смысл в него инвестировать.
Алексей отметил несколько целей покупки новостроек. Первое, когда нет достаточного количества средств, чтобы инвестировать во вторичку. Второе – это, если интересует рассрочка у застройщика.
Третий вариант, когда есть цель заработать на флиппинге, то есть цель перепродать недвижимость более выгодно, на росте стоимости.
Если рассматривать с точки зрения переуступки, в ее стратегии есть объекты на 2025-2026. Если человек понимает, что в текущей локации спрос действительно будет превышать предложение, тогда имеет смысл действительно в это инвестировать.
Заходя в локацию, где низкая ликвидность, низкий рост цен и у застройщика, никогда в жизни эти цены не вырастут. Если не выстроена очередь на переуступку, то скорее всего вам не выгодно инвестировать в эту недвижимость, вы просто потеряете свои деньги.
И на основании всего сказанного выше, вы уже можете принимать решение. Самое главное разобраться, какая у вас выбрана стратегия.
Алексей отметил несколько целей покупки новостроек. Первое, когда нет достаточного количества средств, чтобы инвестировать во вторичку. Второе – это, если интересует рассрочка у застройщика.
Третий вариант, когда есть цель заработать на флиппинге, то есть цель перепродать недвижимость более выгодно, на росте стоимости.
Если рассматривать с точки зрения переуступки, в ее стратегии есть объекты на 2025-2026. Если человек понимает, что в текущей локации спрос действительно будет превышать предложение, тогда имеет смысл действительно в это инвестировать.
Заходя в локацию, где низкая ликвидность, низкий рост цен и у застройщика, никогда в жизни эти цены не вырастут. Если не выстроена очередь на переуступку, то скорее всего вам не выгодно инвестировать в эту недвижимость, вы просто потеряете свои деньги.
И на основании всего сказанного выше, вы уже можете принимать решение. Самое главное разобраться, какая у вас выбрана стратегия.
Выгодные районы Дубая для инвестиций
Алексей выделил 2 локации, которые находятся близко друг к другу. Но в одном из них происходит некий ошибочный перегретый хайп, а на другой стоит обратить внимание будущим инвесторам.
Рассмотрим Emaar Beachfront и Dubai Harbour
Emaar Beachfront – это уже немного перегретая местность, потому что по инфраструктуре она никогда не догонит Пальму. Принцип застройки – это многоэтажные дома на очень ограниченной зоне с достаточно низким качеством.
Плюс Beachfront – это вид, находясь в квартире, человек получает шикарный вид – на море и на Дубай Марину.
Но минусы: 2 маленькие зоны для пляжа, плюс отсутствие инфраструктуры. Сейчас это не ощущается остро, потому что еще не сдан весь план застройки, когда его сдадут, получится большой муравейник, где будет очень тесно находиться. Поэтому Алексей не рекомендует в него инвестировать.
Дубай Харбор – в нем есть несколько участков, которые застройщики забрали для строительства недвижимости. Зоны, которые прилегают к Марине и которые будут иметь выход к морю – их сложно переоценить.
Рассмотрим Emaar Beachfront и Dubai Harbour
Emaar Beachfront – это уже немного перегретая местность, потому что по инфраструктуре она никогда не догонит Пальму. Принцип застройки – это многоэтажные дома на очень ограниченной зоне с достаточно низким качеством.
Плюс Beachfront – это вид, находясь в квартире, человек получает шикарный вид – на море и на Дубай Марину.
Но минусы: 2 маленькие зоны для пляжа, плюс отсутствие инфраструктуры. Сейчас это не ощущается остро, потому что еще не сдан весь план застройки, когда его сдадут, получится большой муравейник, где будет очень тесно находиться. Поэтому Алексей не рекомендует в него инвестировать.
Дубай Харбор – в нем есть несколько участков, которые застройщики забрали для строительства недвижимости. Зоны, которые прилегают к Марине и которые будут иметь выход к морю – их сложно переоценить.
Действия инвестора для входа в рынок Дубая в 2023 году
Важно понимать, чего хочет сам инвестор. Консервативная стратегия – это выбирать ликвидные объекты, ликвидные районы и не переплачивать на стадии входа в объект, будь это переуступка или вторичка.
Если человек переплатил на входе, то придется ждать роста на этот объект. Если ты вложил в неликвидную локацию, тебе придется терять на выходе.
И, отталкиваясь от этой стратегии, рынок может дать сейчас легко 6-8%.
Описание: Выгодно ли сейчас инвестировать в Дубай? Какие районы Дубая сейчас выгодные для инвестиций? Стратегия инвестиций на 2023 год.
Семантика: недвижимость, экономика Дубая, инвестиции, вторичка, новостройки, недвижимость в Дубае, переуступка, купить у застройщика
Послушать интервью в формате подкаста можно по ссылке
Если человек переплатил на входе, то придется ждать роста на этот объект. Если ты вложил в неликвидную локацию, тебе придется терять на выходе.
И, отталкиваясь от этой стратегии, рынок может дать сейчас легко 6-8%.
Описание: Выгодно ли сейчас инвестировать в Дубай? Какие районы Дубая сейчас выгодные для инвестиций? Стратегия инвестиций на 2023 год.
Семантика: недвижимость, экономика Дубая, инвестиции, вторичка, новостройки, недвижимость в Дубае, переуступка, купить у застройщика
Послушать интервью в формате подкаста можно по ссылке