Худший район Москвы

Какой же худший район в Москве? В городе огромное количество округов, также есть Новая Москва и Подмосковье — именно от места жительства и формируется восприятие Москвы. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет о худшем районе, который приходит в голову далеко не первым. При этом зачастую этот район брокеры могут подавать покупателям совсем с другой стороны, умалчивая о недостатках.

Ранее мы рассказывали про Западное Дегунино в большом выпуске «Худшие районы».Сегодня мы детально разберем этот район и округ метро «Селигерская» и попробуем объяснить, почему же это один из худших районов для покупки недвижимости.

Напомним, у нас нет задачи оскорблять жителей района или застройщиков. Вся информация выражает мнение автора и носит информационно-аналитический характер, мы же делимся своим опытом и видением рынка, решение о покупке каждый принимает самостоятельно.

В этом районе уже идет массовая застройка, при этом с каждым годом количество проектов будет увеличиваться. Здесь есть уже сданные проекты, есть строящиеся ЖК, а также земельные участки, которые будут застраиваться. Часть промышленной зоны, скорее всего, тоже будет застроена новыми домами в обозримом будущем. Незастроенной частью этого района останется лишь та, где расположены дома, которые нельзя снести.

Обращаясь к истории, мы вспоминаем, что раньше в этой части были села Дегунино и Бескудниково, река Лихоборы — раньше эти места утопали в зелени, хорошая экология была неотъемлемой частью района. Именно там строили железную дорогу. Село Дегунино стало частью Москвы в 60-х годах прошлого века.

В Западном Дегунино есть по-настоящему удачные части района, к примеру, Бусиновский микрорайон. Классический спальный район, который мало чем выделялся среди однотипных, начал застраиваться и расширяться. Именно это и послужило причиной назвать современный район одним из худших в столице.

Мы выделили пять пунктов, почему же Западное Дегунино заслужило звание одного из худших районов Москвы.

• Постоянное строительство
• Плохая транспортная доступность
• Плохая экология
• Отсутствие парков, скверов и набережных
• Плохая инфраструктура района и нехватка школ

У станции метро Селигерская работают несколько абсолютно разных застройщиков. Часть земли досталась ПИКу, часть —MR, небольшой кусочек у Level, малая часть у Доминанты. Не ошибиться с выбором при таком разнообразии вариантов практически нереально. Особенно тем, кто планирует купить квартиру для собственного проживания. В такой ситуации клиентам лучше обратиться к специалистам — например, в Smarentсуществует услуга подбора новостройки для самых разных целей. В данном случае Доминанта решила возвести башню, что вызвало огромное недовольство жителей других ЖК.

Люди, приобретающие квартиры у других застройщиков, планировали приобрести дом с красивым видом из окна, но никто не предупреждал о планах других застройщиков на их часть земли. По итогу на маленьком клочке появится внушительное высотное здание, которое планируют сдать в 2028 году — скорее всего, реальные строки строительства затянутся. В районе добавится количество жителей, а инфраструктура едва ли улучшится.

При этом застройщик пытается продать покупателю красивую картинку. По плану в ЖК зеленые дворы, удобные заезды, небольшое количество домов, школы и детсады. В реальности семья с детьми, которая решила купить квартиру в «хорошем» районе, получает совсем другое. Сразу несколько застройщиков продолжают работать над строительством домов. Из окна уже готового дома видна только стройка следующего ЖК.

В долгосрочной перспективе застройщики могут и выполнить свои обещания и создать идеальную картинку, но перед этим семьям придется жить в постоянной стройке.

В Западном Дегунино не планируется строительство новых станций метро. Действительно, в районе уже есть несколько станций метро и МЦД, но они идут в сторону Физтеха, а самая застраиваемая часть района останется без метро в пешей доступности даже в долгосрочной перспективе.

Не стоит забывать и об экологической обстановке в этом районе. На экологической карте Москвы он обозначен ярко-красным цветом, несмотря на удачное расположение. Загруженность шоссе в свежем рейтинге оценивается на максимальное количество баллов. Также в районе нет зеленых насаждений, зато почти на максимум — влияние объектов негативного воздействия. Конечно, в летний период здесь намного приятнее, чем осенью или зимой, но, к сожалению, теплая солнечная погода в нашем климате все же редкость.

В северной части Москвы у Войковской или Ховрино цена на недвижимость ощутимо выше во многом за счет набережной, парков и прудов. В этой части Москвы хорошая экология, но жители Западного Дегунино вряд ли смогут позволить себе частые пешие прогулки до набережной через два района. В Западном Дегунино есть только парк «Ангарские пруды», куда жители остальной части района могут быстро и комфортно добраться. Именно этой части района можно поставить хороший балл, но это лишь капля в море.

При этом во всем районе нет других мест для комфортных прогулок всей семьей. Учитывая строительство новых ЖК в большей части района, новым жителям негде гулять с колясками или детьми. Прогулка по промзоне или между вырытыми котлованами едва ли станет приятной.

Проблема нехватки школ затрагивает многие районы Москвы, но в этом разборе необходимо упомянуть о Западном Дегунино. Официально здесь всего 8 школ, учитывая, что в ближайшее время количество жителей будет более 100 тыс. При этом подавляющее большинство жителей — семьи с детьми. Застройщики обещают, что в пешей доступности от некоторых ЖК появятся школы. Только шанс, что детсад или школа будут бесплатными, минимален, ведь земля и ремонт довольно дорогие. Часто жителям одного района приходится возить детей в другой район — туда, где они смогли найти свободное место в учебном заведении.

Попробуем понять, стоит ли вкладываться в покупку квартиры здесь в качестве инвестиции. Этот район все же недолго будет в списке худших районов Москвы — если вопрос инфраструктуры и экологии быстро разрешится, то Западное Дегунино станет типовым районом Москвы, что положительно повлияет на стоимость квартир.

По большому счету все ЖК, которые строятся между двумя станциями метро, через время образуют микрорайон в районе. Если застройщики выполнят свои обещания, то здесь появится инфраструктура, что также положительно скажется на стоимости квартир.

На карте редевелопмента Москвы видно, что промзона «Дегунино-Лихоборы» станет единым районом, который будет состоять из нового жилья. Из минусов можно выделить то, что застройка в этом районе ведется сразу несколькими компаниями.

Часть ЖК, которые возводятся в этом районе, будут находиться в пешей доступности от станций общественного транспорта. Неизменный плюс для тех, кто передвигается на метро или МЦД, а не на личном автомобиле или такси. Но в то же время здесь, как и в большинстве районов Москвы, будут проблемы с парковкой. Застройщик благоустраивает жилую зону, а значит дворы будут местом для отдыха, а не парковки. Учитывая заселенность района, оставить машину у дороги будет практически нереально. Тем, кто покупает квартиру в этом районе, лучше сразу озаботиться машина-местом.

При условии высоких цен, здесь все же доступная недвижимость внутри МКАД. Те, кто покупает евро-трешку с бюджетом до 20 млн ₽, этот район чуть ли не единственное место в Москве, где можно приобрести квартиру за такую цену.

Несмотря на все минусы, аренда квартиры здесь довольна высокая. Это связано с тем, что арендаторы выбирают квартиру, исходя из транспортной доступности к метро, благоустроенности ЖК и планировки. Арендаторов вряд ли волнует экологическая ситуация, наличие парков и скверов и инфраструктура. С точки зрения инвестиций, этот район имеет потенциал.

По итогу становится ясно, что в данный момент это далеко не самый лучший район столицы, но у него есть хороший потенциал для развития. Сейчас невозможно сказать, как будет выглядеть район в будущем, ведь в нем работают несколько застройщиков. Далее поговорим об аренде в этом районе на данный момент. Также точки комплекса развития территории тоже есть. Нам обещают прирост до двух тыс. рабочих мест за счет строительства бизнес-центров.

Далее разберем аренду квартир в этом районе в современных реалиях.

Если рассмотреть аренду двухкомнатной квартиры с неплохим ремонтом у Селигерской в старом фонде, то вполне возможно найти цену около 80 тыс. ₽. Совсем по-другому обстоят дела с арендой в новостройках. Двухкомнатная квартира в современном ЖК обойдется в 150 тыс. ₽ за месяц.

Иллюзий, что недвижимость будет очень дешевой, нет. В портфолио Smarent уже был опыт сдачи трехкомнатной квартиры в этом районе в ЖК Селигер-Сити.

Несмотря на все нюансы районы, если в квартире хорошая меблировка, а дом расположен удачно, то это — вполне адекватная цена. Наверняка найдутся и те, кто снимает квартиру в этом комплексе дороже. Соответственно, если вы планируете сдавать свою квартиру в районе Западное Дегунино, то шансов правильно подготовить квартиру, сдать и найти арендаторов довольно много.

• Выбрать квартиру с правильной планировкой евро-формата
• Меблировка под аренду с полной комплектацией
• Фото, уборка, хоум-стейджинг, видео-рум-тур
• Оценка чуть выше рынка и конкурентов
• Рекламное платное продвижение, ответы на звонки
• Оперативно показать квартиру и подписать официальный договор

Когда есть комбо из большинства этих пунктов, то сдать квартиру получится выгодно. Но те, кто просто купил квартиру и сделал самый дешевый ремонт, то на возможность дорого сдавать квартиру можно не рассчитывать.

Один из основных пунктов —правильная меблировка. Фотографии также должны быть эстетичными, ведь арендатор в первую очередь оценивает квартиру именно по ним. Все эти пункты делает и компания Smarent — наши специалисты могут грамотно подготовить квартиру, в том числе заняться меблировкой.

Далее мы поговорим о новостройках в этом районе на примере нескольких жилых комплексов.

В очередной раз призываем вас к одной из главных истин: никогда не доверяйте застройщику безоговорочно, особенно когда речь идет о его рендерах. Эти глянцевые изображения, где зелень кажется гуще, а дома – невесомее, часто создают иллюзию идеального района. Но давайте опустимся на землю и посмотрим на факты.

ЖК «Level Селигерская» расположен чуть дальше от одноименной станции метро, чем некоторые конкуренты, но тем не менее, находится в комфортной 10-минутной пешей доступности. Это делает его весьма привлекательным вариантом, особенно для инвестиций под аренду. Важный момент: мы говорим о комфорт-классе, а не о бизнес-сегменте, и все квартиры предлагаются без отделки. Застройщик, кажется, скорректировал свою ценовую политику, сделав предложения более конкурентными.Сейчас самая доступная студия площадью 20-25 квадратных метров обойдется примерно в 10 млн ₽, с обещанной передачей ключей в первом квартале 2027 года (с учетом запаса на непредвиденные обстоятельства, это может быть чуть позже).

Что касается планировок, то, например, однокомнатная квартира площадью 34 квадратных метра за 12 млн ₽ имеет неоптимальную для аренды планировку с маленькой кухней-гостиной. Однако, если выбирать между ней и, скажем, более просторной евро-двушкой, для личного проживания или семейной ипотеки, такая квартира может быть выгодной из-за значительной разницы в цене. Если же ваша цель — полноценная евро-трешка, приготовьтесь к ценам от 16 до 18 млн ₽. Лоты побольше могут доходить и до 20 млн. Для заявленного комфорт-класса это уже выглядит несколько завышенной стоимостью, особенно если мы сравниваем с тем, что предлагалось на старте продаж.

Так почему же «Level Селигерская» пользуется спросом, несмотря на нюансы? Ответ прост: цена. По сравнению с другими предложениями на московском рынке, особенно для семей, которые только что приехали в столицу и ищут доступное жилье, этот комплекс остается одним из немногих, кто предлагает относительно приемлемые ценники. Удивительно, но с момента старта продаж, стоимость недвижимости в «Level Селигерская» выросла не так сильно, как можно было бы ожидать, что делает текущие предложения привлекательными для тех, кто ищет прагматичный вариант.

И, наконец, динамика продаж. «Level Селигерская» демонстрирует впечатляющие показатели: 54 проданных квартиры за последнее время — это очень высокий результат. На данный момент продано 37% проекта, что оставляет около 600 квартир в остатке. Учитывая, что застройщику предстоит передать ключи в 2027 году, ему необходимо реализовывать примерно 20-25 квартир ежемесячно для поддержания темпа. Эта задача вполне посильна.Понимание этих цифр дает потенциальным покупателям ценную информацию: если вы ждете «летних распродаж» или значительных дисконтов, то текущая высокая скорость продаж может указывать на то, что застройщик успешно справляется с планом и не будет спешить с серьезными скидками, по крайней мере, в ближайшем будущем. «Level Селигерская» – это проект для тех, кто ищет доступность и готов мириться с некоторыми компромиссами, делая ставку на практичность и логистику.

Отдельно отмечается проблема района: он не выглядит «единым» или «итоговым», а состоит из «лоскутков» разными застройщиками. Level в этом окружении представляет собой лишь «маленькую точку», и строительство новых очередей здесь не планируется.

На рынке новостроек Москвы постоянно появляются новые точки притяжения, и ЖК «Дмитровское небо» от ЛСР – один из таких проектов, который стоит рассмотреть под микроскопом. Расположенный по соседству с уже известным нам «Level Селигерская», этот комплекс находится на стадии активного развития. В то время как его текущие очереди близки к завершению и сдаче, застройщик уже планирует расширение, включая продажу небольшого «аппендикса» и запуск новой, предположительно, третьей очереди. Казалось бы, такая динамика – хороший знак, предвещающий обустроенный район без привычных для новостроек «грязи и шума». И действительно, если бы квартиры сдавались с отделкой, «Дмитровское небо» могло бы стать весьма привлекательным вариантом, ведь к моменту заселения будущих очередей территория вокруг уже будет обжитой и благоустроенной.

Однако, как это часто бывает, за видимыми преимуществами скрывается ценовой фактор. Застройщик, осознавая преимущества уже формирующейся инфраструктуры и готовности района, наверняка будет использовать это как аргумент для оправдания более высокой стоимости. И, к сожалению, это делает проект менее интересным с точки зрения инвестиций. Если взглянуть на текущие предложения, то без отделки студии площадью около 19.5-21.8 кв. м продаются по цене от 11.5 млн ₽. Это, к слову, примерно на 1.5 млн ₽дороже, чем аналогичные предложения в «Level Селигерская» при фактически идентичной площади. «Однушки» и вовсе кажутся откровенно завышенными: классическая однокомнатная квартира без отделки стартует от 17.5 млн ₽, при этом часто обладая довольно неудачной планировкой. Даже более просторные евро-трешки или евро-четверки не могут похвастаться «бюджетным» ценником.

Помимо цены, крайне важно учитывать реальные сроки заселения. Заявленная сдача в первом квартале 2027 года – это лишь первый этап. К нему необходимо добавить минимум 6-12 месяцев на передачу ключей, что переносит фактическое получение права доступа в квартиру на 2028 год.А дальше – время ремонта. Опыт показывает, что на полноценный ремонт обычно уходит не менее года. Таким образом, реальный переезд в вашу новую квартиру состоится не ранее 2029 года, а то и на рубеже 2029-2030 годов. И здесь кроется еще один нюанс: в первый год после сдачи дома ремонт делают лишь около 20% жильцов. Это означает, что на протяжении всего 2029 и 2030 годов вы будете жить, по сути, на большой стройке, окруженные шумом перфораторов и строительной пылью. Именно поэтому часто говорят о «пятилетнем цикле» новостроек: 2-3 года на строительство, 1 год на ремонт, и 2-3 года на адаптацию к жизни в еще строящемся доме, после чего многие задумываются о продаже.

Статистика продаж «Дмитровского неба» наглядно демонстрирует эту динамику. Всплеск активности, зафиксированный во второй половине 2024 года, не случаен – именно тогда ЛСР столкнулся с определенными трудностями в продажах и активно предлагал скидки и дисконты. Это позволило им нарастить объем сделок.Однако сейчас ситуация изменилась: скидки закончились, и продажи вернулись к стандартным темпам. На данный момент реализовано около 17% квартир в текущей очереди, при этом застройщику предстоит еще много работы по возведению последующих корпусов. Учитывая такой остаток и масштаб будущих планов, ожидать новых масштабных скидок в ближайшее время не приходится. «Дмитровское небо» выглядит как проект для тех, кто готов платить за «почти готовый» район и не ищет быстрой инвестиционной выгоды, а скорее ориентирован на долгосрочное проживание, смирившись с потенциальными неудобствами первых лет после переезда.

Если же вы ищете выгодные предложения, то они, скорее всего, появятся только в рамках потенциальной «третьей очереди» – или как бы застройщик ни назвал следующую фазу своего проекта, если она, конечно, будет. Цель подобных анализов заключается именно в том, чтобы показать логику, которой сейчас руководствуются девелоперы. Они стремятся максимально эффективно реализовать текущие объемы, используя рыночную ситуацию и сохраняя ценовую политику, пока это возможно.

Название, конечно, обещает «свет в конце туннеля», но при ближайшем рассмотрении этот «туннель» кажется бесконечным, а «свет» — скорее миражом. Заявленные сроки сдачи уходят куда-то в 2029-2030 годы, и, честно говоря, возникает серьезный вопрос: а достроит ли Dominanta этот проект вообще?

Расположенный по соседству с проектами более крупных игроков рынка, ЖК «Свет»заманивает потенциальных покупателей, предлагая, на первый взгляд, «выгодные» цены. Например, студия площадью 33 квадратных метра предлагается за 13 млн ₽. Однако, если мы посмотрим на конкурентов, таких как ЖК «Level Селигерская», который расположен неподалеку, мы увидим совсем другую картину. Там полноценная «однушка» площадью 34 квадратных метра может стоить 12.7 млн ₽, и, возможно, даже с дополнительными скидками. В такой ситуации возникает резонный вопрос: зачем платить больше за студию в проекте с туманными перспективами, когда за ту же или даже меньшую сумму можно получить полноценную квартиру в более надежном ЖК? К сожалению, сейчас это выглядит как попытка продать воздух по завышенной цене.

Перейдем к планировкам, и здесь «Свет» демонстрирует настоящие «архитектурные чудеса». Возьмем, к примеру, «однушки» за 15 млн ₽. Это, вроде бы, рыночная цена, но то, что предлагается внутри, откровенно разочаровывает. Кухня-гостиная площадью всего 13 квадратных метров – там едва поместится микроскопический диванчик для одного человека. Санузел в 3.3 квадратных метра не оставляет простора для комфорта, а попытка «запихнуть» туда гардероб выглядит как отчаянная мера по созданию видимости функциональности. Даже в евро-трешках, где цена более-менее адекватна, вас ждет тот же квест: отсутствие полноценной кухни-гостиной, которую придется создавать, убирая часть стены. Но самый вопиющий пример расточительства пространства — это огромные коридоры. В квартире площадью 56 квадратных метров 10 «квадратов» отдано под прихожую. Это значит, что полезная жилая площадь составляет всего 46 квадратных метров. Зачем? Этот вопрос, кажется, останется без ответа от застройщика.

Рынок, к слову, уже дал свою оценку. Мы практически ничего не слышали о старте продаж ЖК «Свет», и это неудивительно. Статистика говорит сама за себя: на старте было продано всего шесть квартир. Это не просто мало – это сигнал полного отсутствия интереса к проекту. Возможно, застройщик надеется на будущие сделки в мае, но текущая ситуация выглядит как «свет в никуда». И главная тревога: «Свет» строит Dominanta. Ранее мы уже обсуждали риски, связанные с недобросовестными застройщиками или теми, кто испытывает финансовые трудности. Существует очень большая вероятность того, что проект либо не будет достроен Dominanta, либо будет продан другому застройщику.

Было бы идеально, если бы такой проект взяла на себя более надежная компания, например, MR Group, даже у них сейчас есть свои сложности. В итоге, ЖК «Свет» от Dominanta кажется проектом с крайне высоким уровнем риска, сомнительной ценностью за запрашиваемые деньги и очень туманным будущим. Потенциальным покупателям стоит быть предельно осторожными и, возможно, поискать «свет» в другом, более надежном «туннеле».

Разберем ЖК «Кинетик» от UDS – ижевского застройщика, который, кажется, избрал путь уверенности и прагматизма. В отличие от множества проектов, живущих пока только на рендерах и в обещаниях, «Кинетик» – это реальность. И первое, что бросается в глаза: на сайте Дом.рф вы найдете не глянцевые картинки, а настоящие фотографии. Почему? Потому что дом уже введен в эксплуатацию, и, как только это происходит, регулятор перестает требовать от застройщика отчетов по съемкам. Это значит одно: здесь вы покупаете не будущее, а готовое настоящее.

ЖК стратегически расположен чуть ближе к станции метро Верхние Лихоборы, что обеспечивает удобную транспортную доступность. Застройщик изначально планировал две очереди, но пока сосредоточился на допродаже первой. Эта осторожность – не признак слабости, а скорее мудрый подход частной, некрупной компании, которая не спешит ввязываться в строительство новой очереди, переживая за текущий спрос и общую ситуацию на рынке. «Кинетик» — это пример того, как девелопер реализовал свой проект качественно, но предпочитает не форсировать события, демонстрируя разумную финансовую стратегию и заботу о собственной устойчивости.

Теперь о самом главном – о ценах и планировках. С учетом того, что это уже готовая недвижимость, некоторые ценники могут вызывать вопросы. Например, студии по 16 млн₽. Несмотря на все их преимущества – вынесенную кухню, два стояка и модные решения – это, откровенно говоря, дороговато. Даже для готового жилья. В то же время, евро-однокомнатные квартиры по той же цене в 16 млн кажутся уже более разумным, хоть и компромиссным вариантом.Если вам необходимо въехать «здесь и сейчас», это вполне достойное предложение на троечку. А вот настоящей находкой может стать евро-трехкомнатная квартира. С просторной кухней-гостиной с тремя окнами, отдельной спальней, небольшим кабинетом и даже гостевым санузлом, эта планировка действительно заслуживает внимания. Если бы застройщик был готов предложить ее за 20-21 млн ₽, возможно, даже с небольшим торгом, это стало бы отличным вариантом для тех, кто ищет готовую квартиру комфорт-класса.

Важный индикатор здоровья любого жилого комплекса – это поведение вторичного рынка. И здесь «Кинетик» демонстрирует образцовые показатели: цены на переуступках и готовые квартиры на вторичке держатся на высоком уровне. Вы не найдете здесь предложений с дисконтом в несколько млн; максимум, на что можно рассчитывать, это символический торг. Это красноречиво свидетельствует о ликвидности проекта и высокой уверенности владельцев в его ценности. Средняя цена за квадратный метр составляет около 400 тыс. ₽ без отделки, а с отделкой она легко достигает 500 тыс. Нравится вам это или нет, но это реалии современного московского рынка недвижимости.

Что касается статистики продаж, у застройщика осталось 54 квартиры, что составляет всего 9.6% от общего объема. Это говорит о том, что UDS не испытывает давления и не нуждается в срочной распродаже. Они могут позволить себе удерживать цены, ожидая своего покупателя. Такая ситуация создает уникальную возможность для тех, кто ценит оперативность, готовность жилья и не хочет ждать годами окончания строительства и ремонта. «Кинетик» – это выбор для прагматиков, готовых немного переплатить за возможность начать новую жизнь в собственной квартире уже сегодня, избегая всех рисков и неопределенностей, связанных с долгостроями.

Этот проект, расположенный ближе всего к станции метро Селигерская (некоторые риелторы даже обещают 3 минуты пешком, но будьте реалистами – это скорее 5), неизменно вызывает скепсис.

Первое, что бросается в глаза – это попытки MR Group позиционировать «Селигер Сити» как бизнес-класс. Позвольте внести ясность: весь район Селигерской, включая этот ЖК, является комфорт-классом. Не позволяйте заявлениям застройщиков ввести вас в заблуждение. Это не бизнес-класс, что бы они ни писали и ни утверждали. И тем более это не бизнес-класс, когда мы смотрим на цены, которые, кажется, «улетели в космос».Говорить о «классных евро-трешках» за 23 млн ₽ – значит, обманывать самих себя. Это просто не соответствует действительности.

Перейдем к планировкам, и здесь «Селигер Сити» демонстрирует еще один «фокус».Например, однокомнатные квартиры площадью 35 квадратных метров – это не «евро-двушки», это классические однушки с обычной кухней, а не кухней-гостиной. Возьмемквартиры площадью 58 квадратных метров, которые предлагаются якобы со скидкой за 24 млн ₽. Здесь тоже масса вопросов. Кухня всего 12 квадратных метров, что крайне мало для полноценной гостиной. Застройщик рисует диван перед телевизором, но в реальности большинство людей поставят здесь кухню и обеденный стол. Конечно, есть мастер-спальня, детская, кабинет, что делает ее потенциально семейным вариантом. И вновь о «бизнес-классе»: потолки 2.85 метра – это не бизнес-класс, это типичный комфорт-класс.

Для сравнения, ЖК «Кинетик» предлагает нормальную планировку за 22 млн ₽, которая значительно лучше, чем аналогичные предложения. Безусловно, MR Group как крупный застройщик, вероятно, в конечном итоге построит лучше, чем UDS, но текущие предложения по планировкам и ценам вызывают вопросы.

Что касается продаж, у MR Group осталось около 400 квартир, а сдача по документам намечена на 2026 год, что означает примерно 15 месяцев до завершения строительства. Застройщик справляется с планом: за последнее время было продано 18 квартир, и, с учетом оставшегося объема, они, скорее всего, успешно реализуют все лоты.

На вторичном рынке цены более адекватны. Студии с отделкой и мебелью уходят за 14 млн ₽, а однокомнатные квартиры – за 19-20 млн. Это показывает, что текущие предложения от застройщика, особенно по определенным планировкам, кажутся завышенными по сравнению с тем, что уже предлагается на вторичном рынке.

ЖК от застройщика ПИК – компании, известной своей стратегией строительства масштабных, относительно доступных жилых комплексов, часто расположенных в районах, не всегда считающихся премиальными. «Бусиновский парк» – это классический пример такого подхода. Расположенный в северной части Москвы, он находится на значительном удалении от станции метро «Ховрино». Многие местные жители и эксперты даже указывают, что станция МЦД «Грачевская» оказывается ближе и удобнее для ежедневных поездок. Это, безусловно, является существенным минусом для тех, кто привык к быстрым и прямым маршрутам метро. Добавьте к этому непосредственную близость МКАД и, пока еще, отсутствие развитой инфраструктуры в шаговой доступности – и вы получите полную картину района.

Несмотря на все перечисленные недостатки, «Бусиновский парк» демонстрирует феноменальные показатели продаж как на первичном, так и на вторичном рынке. Цены от застройщика делают его привлекательным стартовым вариантом: студии начинаются от 7 млн ₽, однокомнатные квартиры – от 10 млн, а двухкомнатные – от 15 млн. Это действительно одни из самых доступных предложений на рынке новостроек Москвы. Именно поэтому «Бусиновский парк» стал выбором для многих, кто ищет свою первую квартиру, семейную ипотеку, или льготные условия. Проект активно покупается, и квартиры уходят быстро.

Показательно и то, что на вторичном рынке цены на квартиры в ЖК не сильно отличаются от тех, что предлагает сам ПИК. Например, однокомнатная квартира площадью 34 квадратных метра, которая у застройщика стоит 10 млн, на вторичке может быть выставлена за 13 млн. Конечно, иногда встречаются варианты, когда «евро-трешки»отдают за 15 млн, если продавцу нужно срочно выйти на сделку. Но в целом, это говорит о высокой ликвидности проекта: владельцы не спешат сбрасывать цены, что подтверждает спрос и стабильность актива. Более того, в некоторых случаях ПИК продает свои квартиры даже чуть ниже, чем их аналоги на вторичном рынке, что делает прямую покупку у застройщика еще более выгодной.

Даже в этом ценовом сегменте существуют конкуренты, например, апартаменты, построенные по программе реновации, как тот же ЖК на Базовской улице. Там можно найти, к примеру, 56-метровые объекты за 14 млн ₽ в уже готовом доме, сопоставимого уровня с ПИК. И такие предложения также активно продаются. Все это лишь подтверждает, что «Бусиновский парк» от ПИК – это не просто дешевый, но востребованный проект. Это осознанный выбор для тех, кто готов пойти на компромисс с расположением и инфраструктурой в пользу доступной цены, получая при этом реальную возможность приобрести собственное жилье в столице. Это проект для тех, кто ищет не идеальное место, а практичное решение своей жилищной задачи, используя при этом все доступные государственные программы поддержки.

Западное Дегунино — район с доступным, но массовым жильём, где бизнес-класс — чаще иллюзия. Главная проблема — хаотичная застройка, из-за которой сложно выбрать ликвидную квартиру. Для покупки за наличные лучше рассматривать «вторичку». Для аренды — только квартиры с готовой отделкой: ремонт здесь невыгоден.

Риск — в непредсказуемости застройки: сегодня у вас вид, завтра — дом напротив. Брокеры часто скрывают это. Чтобы не купить неликвид, обращайтесь к специалистам, которые анализируют рынок и сопровождают сделку на всех этапах.