Рынок недвижимости, как и многие сферы экономики, в 2022 году бросает то вверх, то вниз. Эксперты констатируют кризис.
Отличается ли ситуация 2022 г. от кризиса 2014 и 2008 годов, и чем? Падаем вертикально вниз или просто корректируемся? Случился ли массовый исход инвесторов с рынка? А еще, как инвестировать в условиях кризиса, имея всего 1–2 млн рублей.
Содержание На рынке похолодало / А на сколько падаем / Массовый исход инвесторов / Отложенный спрос / Такие разные кризисы / Стоит ли рассуждать об инвестициях осенью 2022? / Рост или падение? Факторы за и против / А что происходит у застройщиков? / Купить или не купить — вот в чем вопрос / Как комбинировать льготы / Стоит ли инвестировать с ипотекой 0,1%? / Кейсы из практики / Выводы / Как найти хороший инвестиционный объект?
На рынке похолодало
Рынок жилья остывает. Рьяные скептики утверждают, что стоимость недвижимости в Москве упадет минимум на 50%. Правда, если взглянуть на индекс стоимости жилья, можно увидеть, что за последние несколько лет недвижимость выросла на 45%.
Так, в январе 2020 г. 1 кв. м стоил 180 000 руб. Сейчас же средняя стоимость квадрата составляет 280 000 руб., а реальная — 330 000 руб. В региональных городах-миллионниках цены теперь на уровне московских в 2020 г.
Так что, разумная коррекция неизбежна.
А на сколько падаем
Статистические манипуляции зачастую используют СМИ, подсвечивая тот или иной аспект в заголовке в зависимости от издания. Я же снова акцентирую на том, о чем не раз говорил в своих прямых эфирах на Youtube-канале Smarent pro недвижимость. Нужно смотреть не на ежемесячные показатели, а на данные в полугодовом и годовом разрезе. Именно они дают объективную картину того, что происходит на рынке недвижимости. Так, возьмем январь-июнь 2022 г. и сравним с 2021 и 2020 гг. — видим рост на 37% к 2020 г. и минус 13% к 2021 г. Спад в 13% при текущих реалиях — это просто спасение рынка. А ведь многие заявляют о провале минимум в 20%.
Стоит смотреть и на комплекс причин, почему произошел спад продаж. Если взять цифры реального количества договоров за I полугодие 2022 г., увидим падение на 4,5%, которое усилилось вследствие того, что не субсидируется рынок апартаментов. Без этого фактора разница будет уже в 2,5%. Высокая активность в феврале-марте сменилась заморозкой рынка. В мае-апреле продажи встали на паузу: высокая неопределенность, ставка ЦБ была двухзначная, не было ни выгодных инструментов, ни льготной ипотеки.
Массовый исход инвесторов
Излюбленная площадка купли-продажи недвижимости — ЦИАН — предлагает много квартир к продаже. Некоторые — с большим дисконтом. Например, квартиры в Sydney City, купленные за 20 млн., не продаются даже за 17 млн. AFI Tower, плотно набитая студиями (их 914 на 50 этажах), тоже пестрит объявлениями о продаже. Ну, а вторичка просто встала колом: избавиться от устаревшего жилья в моменте практически невозможно.
Отложенный спрос
С начала второго полугодия начал проявляться отложенный спрос. Почему прошла активизация на рынке: - Внедрение льготной ипотеки под 7% - Агрессивное снижение ставки ЦБ с 20% (к 16 сентября снижена до 7,5%) - Внедрение ИТ-ипотеки и новых программ поддержки и субсидирования. Предполагаю, что новые меры поддержки будут разрабатываться для разных целевых групп: ученых, врачей, учителей, военных.
Такие разные кризисы
Теперь посмотрим, что скажет аналитика на длительном периоде.
Согласно графику Индекса стоимости жилья, выделим несколько пиков: 2008, 2014 и текущий момент. Рассмотрим, какие есть общие тенденции и в чем различие.
Есть отличия? Отличий много! Кризис 2008 года — стал следствием глобального кризиса мировой экономики, который затронул Россию. Паника на рынке недвижимости, когда покупатели ждали, что цены упадут, а продажи жилья встали, была короткой. Цены резко выросли, а потом довольно быстро упали. Спрос вернулся, рынок восстановился достаточно быстро. Проецировать на сегодняшнюю ситуацию не стоит.
Есть сходство? Несомненно! А вот кризис 2014 г. носил иной, более системный характер. Это локальная российская история, которая имеет с нынешним кризисом гораздо больше общего:
- ипотечная ставка резко выросла - геополитика - рост курса валют
Тогда совпало два мощных тренда: падение платежеспособного спроса и рост издержек на строительство. И 2014 год — это только начало кризиса, который был затяжным. Да и поведение населения было совсем другим. В момент паники цены на недвижимость стали расти.
Потом, в течение примерно трех лет, отслеживается постепенное снижение цен на вторичном рынке жилья. Кстати, именно в тот период возникла тенденция, что вторичную недвижимость нельзя безоговорочно считать привлекательной с инвестиционной точки зрения. Цена может понижаться на протяжении довольно долгого времени, и реализовать вторичку с выгодой практически невозможно. Уже с 2015 г. инвесторы перестают рассматривать такие объекты как средство для сохранения своих накоплений. В 2022 году цены активно росли два месяца — в апреле и мае. Затем прошла коррекция в районе 10%, до уровня цен декабря 2021 г. И в 2014, и в 2022 мы наблюдаем тесную корреляцию с изменением ключевой ставки ЦБ. Напомню, что в 2014 г. ставка была поднята до 17%, а затем плавно снижалась до 8% в течение 3 лет. В текущем году, в феврале, ставка была поднята регулятором до 20%. И всего за 3–4 месяца благодаря жесткой политике Банка России была возвращена к дофевральским значениям. Это абсолютно уникальное и отчасти аномальное явление. При этом таргет Банка России — возврат к 4%, и, соответственно, к рыночной (нельготной) ипотеке в районе 6% — уже к 2024 году. То есть в кризис 2014 г. весь путь восстановления экономики занял 6 лет. Сейчас ЦБ планирует пройти его всего за два года. Следует учитывать и то, что у недвижимости существует полугодовой лаг, когда мы реагируем на последствия: кризис начался в феврале, летом — коррекция, к текущему моменту объективно ставка находится практически на уровне докризисного 2021 г.
Стоит ли рассуждать об инвестициях осенью 2022?
Взгляд скептика таков: ипотека дойдет до 18%, застройщики ничего не построят, страна находится не в самой лучшей ситуации, доходы населения падают, инфляция зашкаливает, стоимость потребительской корзины увеличилась вдвое. А вы тут рассказываете об инвестициях в недвижимость. Однако рассмотрим объективные факторы: 1. Средняя ипотека — 7,5% (2022) против >11% (2015) 2. Нет опыта геополитических кризисов 3. Импортозамещение (реальное) — в эконом и комфорт-сегменте — ПИК и Самолет 4. Поддержка от государства (семейная ипотека — 6% и льготная — 7%) 5. Субсидированная ипотека — 0% 6. Резкое снижение ставки ЦБ (за 4 месяца) Значительно выше и спрос на инвестиции — население больше не доверяет доллару как токсичной валюте, который откатился до уровня 50–60 руб. против роста с 30 до 60 руб. в 2014 г. На фондовом рынке ситуация аховая: многие инвесторы не готовы еще раз довериться и занести свои деньги на рынок, где, по оценке Банка России, более 5 000 000 человек пострадали от блокировки активов в результате санкций ЕС.
Рост или падение? Факторы за и против
Обозначим факторы, которые по нашему мнению, будут играть в пользу падения спроса на недвижимость: новая геополитическая и макроэкономическая реальность, снижение доходов населения, довольно дорогая ипотека, рост себестоимости ремонта/меблировки, массовая релокация платежеспособной аудитории. Так остались ли факторы за возможный рост инвестиций в недвижимость? Обозначим их: - Льготная ипотека по привлекательным ставкам: 0,1–6,7% (0,3% скидка при электронной регистрации) - Инфляция (нет доверия к рублю и доллару) - Падение фондового рынка, повышение порога для статуса квалифицированного инвестора (до 30 млн вместо 6 млн) - Сокращение количества проектов на рынке Москвы и МО - Снижение доходности по депозитам (5–6%).
А что происходит у застройщиков?
Несмотря на все проблемы в текущей экономике, самый важный фактор, почему люди доверяют рынку недвижимости — эскроу-счета. Если в 2014 г. надо было брать дорогую ипотеку, доверить эти средства непонятному девелоперу, чтобы тот не заморозил деньги, а построил дом.
Сейчас рынок недвижимости прозрачен и узаконен: вы берете льготную ипотеку с обозначенной ставкой, деньги лежат на эскроу-счетах до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию.
А вот для застройщика риски в текущей ситуации повышены. В 2022 году фиксируется минимальное количество стартов продаж. Разница с 2021 достигает 40%. Пул сдачи новостроек в Москве приходится на 2025–2026 года. Какая будет инфляция, насколько обесцененный рубль получит застройщик в конце строительства, никто не знает. Нет понятной финансовой модели, зато есть неопределённость себестоимости строительства. Покупатель тоже не готов ждать до 2025–2026 года, поэтому в большинстве продажи стоят. Правда, тот факт, что люди наигрались разными инвестиционными инструментами, может повысить спрос на фоне недоверия к рублю.
Купить иль не купить — вот в чем вопрос
На экономическом форуме в Санкт-Петербурге президент заявил о поддержке строительной отрасли государством, в том числе за счет льготных ипотечных программ.
Важно, чтобы люди покупали строящееся жилье.
Зачем? Это поможет раскручивать маховик экономики. Звенья цепи взаимосвязаны: население берет ипотеку – застройщики стоят дома – строители получают зарплату – идет закупка комплектующих – дом сдается в эксплуатацию – люди делают ремонт – покупают мебель – сдают обустроенное жилье в аренду – рынок жилья оживляется – новые люди с потенциалом: студенты, ученые, рабочие приезжают в большие города – развивается потребление и экономика. На поддержку субсидированного рынка недвижимости и строительной отрасли государство уже выделило больше триллиона рублей. Как я понимаю, до 2025 года планируется ежегодно вкладывать по триллиону рублей.
Как комбинировать льготы
Отметим, что в 2022 г. инвесторы имеют в распоряжении интересные рабочие программы, которых не было в 2020 г. При этом их можно комбинировать, и это существенная новация. При ипотечном жилищном кредите на 12/30М руб: - 12М руб. под 7% субсидирование государством - 18 М руб. по рыночной ставке Или - 18М руб. субсидирует банк/застройщик
При семейной ипотеке на 15М руб: - 12М руб. под 6% субсидирование государством - 3М руб. по рыночной ставке Или - 3М руб. субсидирует банк/застройщик
Какой будет платеж на 12 миллионов долга? Большой — 77 433 руб. при ставке 6,7% на 30 лет при первоначальном взносе 2 300 тыс. руб. Людям нужна дешевая ипотека и низкий ипотечный платеж. Поэтому многие предпочтут ипотеку в 0,1%по программе от застройщика с переплатой по конечной стоимости жилья. Зато с комфортным платежом. Хотя это опасная инвестиция. Сравним: Стоимость – 16 млн, ПВ — 4 млн, сумма кредита 12 млн, срок 30 лет, ставка 0,1 %. Ежемесячный платеж получается 33 837,22 руб. Такой сможет позволить себе большинство работающего населения и в Москве, и в регионах. Еще один нюанс, которого не было в 2014 г. Крупные компании начали выкупать квартиры у потенциальных инвесторов. Ему это выгодно, потому что эти деньги опять придут к застройщику, а он вдвойне заработает на продаже квартиры. Нонсенс. Таким образом, льготные программы, активно рекламируемые застройщиками, вывели рынок в рост. Правда, Банк России отнюдь не одобряет такие программы и собирается принимать меры.
Стоит ли инвестировать с ипотекой 0,1%? Кейсы из практики
Рассмотрим 2 примера. Пример N1 Приведу реальный кейс клиента, который инвестировал с компанией Smarent. Имея солидный капитал, он вошел в льготные программы и купил 5 объектов под аренду с ипотекой 0,1% в ЖК FORST от застройщика FORMA. Параметры: Студия 25 кв м без отделки – 13 800 000 руб. Ипотека 0,1% ПВ 15% – 2 070 000 руб. Платеж по ипотеке 35 000 руб. в месяц Стоимость аренды 65 000 руб. Доп. вложения – ремонт и мебель 1500 000 руб. Итог: Доходность 15,13% в хорошей локации в Москве
ПримерN2 Имея небольшой капитал, можно находить выгодные лоты в квартирах и апартаментах в интересных локациях. Например, реализованный кейс клиента нашей компании в ЖК Level.
Параметры: Покупка – 8 300 000 руб. ПВ 15% – 1 125 000 руб. Ипотека 0,1% ВТБ 30 лет Рыночная стоимость готового объекта без отделки составила 10 000 000 рублей.
Выводы
Инвестиции в недвижимость в 2022 – это сохранение капитала
Покупка под аренду в ипотеку (если ипотека ниже арендного платежа)
Продажа старого жилого фонда – реинвестиция в новые проекты
Как найти хороший инвестиционный объект?
В компании Smarent мы предлагаем полный цикл — от подбора, ремонта и меблировки до управления при сдаче в аренду. Начните с персональной индивидуальной консультации. Сайт: smarent.com Youtube-канал: Smarent Pro недвижимость Телеграм-канал https://t.me/Pro_smarent