Содержание:
Что вообще происходит сейчас на рынке в России? Цены на недвижимость. / Стратегия застройщиков в ситуации с нераспроданными большими объемами жилья. / Средняя московская квартира: актуальность и спрос. / Рынок будущего, какой он? / Лучшие каналы инвестий в наши дни. / Апартаменты и загородная недвижимость. / Фонды недвижимости в портфеле у Виктора Зубика. / Недвижимость против акций. Какие плюсы? / Компания Смарент – как эффективный помощник на рынке недвижимости
В роли гостя-эксперта основатель компании Smarent – Виктор Зубик. В роли интервьюера – Дмитрий Черемушкин. Через Виктора проходит огромное количество арендных объектов, покупок и продажи недвижимости. Он не опирается на данные, связанные с новостными выпусками или очередной новостной статьей. Наш эксперт берёт конкретно фактические данные, плюс он сам является активным инвестором. Виктор специализируется именно на московском рынке — Москва и Московская область.
Что вообще происходит сейчас на рынке в России? Цены на недвижимость.
Если в общем смотреть по рынку, цены стали падать и мы не можем это отрицать. С одной стороны Виктор видит в этом большой плюс, потому что цены перестали постоянно расти. Сейчас основные объекты, которые падают в цене – неликвидное жилье. Неликвидное жилье – это либо старый фонд, который действительно сейчас не актуален, потому что он очень дорогой. А с другой стороны, недвижимость падает та, которую люди набрали год, полтора год назад, полгода назад, купили строящееся жилье со сроками сдачи, например, в 24, 25, 26 годах, выше рыночной стоимости. Хитрые спекулянты-брокеры лапшу навешали, что покупай сейчас, завтра будет дороже. Они купили, кто-то в рассрочку, кто-то в ипотеку, с целью, что они через полгода-год, как и раньше, быстренько выйдут из этого объекта недвижимости, зафиксируют маленькую прибыль и заработают. Сейчас так не получится, эти квартиры дешевеют.
Еще одна основная проблема всего рынка, что люди не продают по полной стоимости, чтобы избежать налогов и жалуются, что никто ничего не покупает. Но, если посмотреть ликвидные квартиры, если ты захочешь сейчас купить в Москве какую-нибудь интересную квартиру под аренду себе, либо для жизни, то ты столкнешься с дефицитом хороших ликвидных предложений, с дефицитом наличия интересных квартир с хорошими планировками.
Сейчас сложно сказать однозначно, падает ли рынок, и будут ли цены еще дешеветь. Неликвидные квартиры, причем их, наверное, больше половины на рынке, а может быть даже 80%. Они сейчас дисконтируются и они никому не нужны. Даже, если завтра дать дисконт на них еще 20%, то вряд ли их кто-то будет брать. Сейчас проблема в ликвидности, а не в цене.
Стратегия застройщиков в ситуации с нераспроданными большими объемами жилья
Многие говорили, что застройщики наберутся новостроек в 22-ом году и в 23-м будет огромное количество готового жилья, тогда-то рынок и рухнет. Но оказалось, что в текущем 22 году застройщики, у которых жилье находится на финальной стадии, например, срок сдачи 22-23 год, уже ввели в эксплуатацию ключи. Они оказались красавчиками, потому что люди не хотят сейчас идти и покупать новостройки у застройщиков, которые сдаются 24, 25, 26 году. Ситуация в стране неопределенная, люди не хотят рисковать. Застройщики выставили высокие цены на недвижимость, у которых срок сдачи 22-23 год, а со сроками сдачи в 24-25 год – цены в разы меньше. Люди не хотят ждать, и многие боятся, что дома не достроят.
Запасной план таких застройщиков – отдать часть квартир на реализацию крупным компаниям, как Пик. Тогда они смогут получать деньги напрямую.
Средняя московская квартира: актуальность и спрос
Квартира с небольшим дисконтом будет сейчас актуальна. Но нужно понимать, что рынок аренды просел на 10-15% не больше. Если, например, в конце 21 года ты сдавал свою квартиру за 50 000, то сейчас можно сдать за 40-45 000 рублей.
С началом мобилизацим, в конце сентября полностью все уезжали. Никто не заселялся и первые две недели октября тоже было почти глухо. Сейчас рынок стал постепенно восстанавливаться, но ценник ниже, чем он был в сентябре, но не больше, чем 10%. Сейчас, в кризис, люди выбирают небольшой доход и пытаются переждать эту бурю. Это спасает текущий рынок, люди начали возвращаться. И мы видим опять восстановление спроса на аренду. Но ценник не такой, каким был в 21-м году.
Рынок будущего, какой он?
23 год будет одним из самых сложных для рынка недвижимости. Но, если мы говорим про Россию, то Москве и Сочи будет проще всего, они будут максимально комфортно себя чувствовать. В Сочи мораторий по строительству новых домов. За границу вылетать сейчас сложно, отдыхать негде, и этот город будет очень себя комфортно чувствовать. Москва тоже будет в хорошей ситуации, но с небольшим дисконтом, квартиры будут продолжать дешеветь.
Если у вас есть старая квартира, которая сдается за 30-33 тысячи рублей в месяц, то самая правильная сейчас ситуация – это ее продать, и сделать реинвестицию с доплатой в более ликвидный интересный объект. Это будет самым правильным решением, которое сможет снизить риски, потому что “ванговать”, что будет дальше – довольно сложно. Но с другой стороны, что будет в 23 году – непонятно, пока мы не узнаем, будет ли продлена льготная ипотека. Потому что сейчас весь рынок недвижимости держится на “ипотечной игле”.
Правительство очень сильно топит за строительный рынок, именно поэтому в России он не рухнул, в отличие от других инвестиций. Оно очень заинтересовано в строительной отрасли по разным причинам.
Сейчас хотят вести субсидированную ипотеку на вторичку. Если это произойдет до конца года, то рынок взлетит, но это парадоксально. По словам Виктора, он не хотел бы, чтобы это случилось, потому что тогда действительно будет надуваться пузырь.
Но мы все равно увидим снижение цен в январе феврале, потому что в России есть тенденция, когда недвижимость лучше продается в конце года, а в январе феврале хуже, люди заняты другим делами. В эти месяцы можно найти интересное окно для покупки.
Лучшие каналы инвестий в наши дни
Виктор на личном примере советует, как сделал и он сам: если у вас есть реально недвижимость или вы накупили несколько объектов, то желательно разгрузить свою ипотечную нагрузку, снизить риски, зафиксировать прибыль по проданным обьектам и сейчас отказаться от поиска, ждать до января-февраля – довольно глупая затея. Завтра может появится какое-то выгодное предложение, которое надо брать здесь и сейчас. Сейчас однозначно нужно начинать искать предложения, потому что само по себе оно не возникнет. То, что есть на сайтах у застройщиков или Циане – это хотелки рынка и не является конкретной рыночной ценой.
Если вы хотите купить квартиру в ипотеку, то первый момент – нужно подать документы на ипотеку и понять, какой вариант вам одобрят. Если вы хотите идти в долгую безопасную историю, без рисков, под аренду, возьмите квартиру в нулевую ипотеку с циклом больше 5 лет. Нужно, чтобы ваша наценка на квартиру в нулевую ипотеку окупала затраты. Пока существует льготная ипотека и застройщики дают нулевую ипотеку, нужно использовать возможность. Она в некоторых случаях может упасть за 5-6 лет. Но есть риск, если нужно будет срочно продать объект недвижимости, тогда вы зафиксируете убытки.
Апартаменты и загородная недвижимость
Сейчас апартаменты в России продаются с очень большим дисконтом на уровне 30-40%. Конечно, же можно брать апартаменты. Апартаменты бизнес-класса. Виктор добавляет их в портфель. Также он рассматривает загородную недвижимость. Сейчас некоторые люди продают загородные дома в прекрасных поселках, таунхаусах с большими дисконтами. Их тоже можно покупать. Также эксперт по инвестициям рекомендует для газификации добавить какую-нибудь студию в Дубае без цели спекуляций. Забудьте на ближайшие пару лет про перепродажу недвижимости и заработок на этом – не получится.
Тоже важный момент, если вы купили недвижимость ниже рыночной стоимости и вдруг вам срочно нужно из нее выйти, вы даже если с небольшим дисконтом выйдете, в рублях вы выйдете на значительно больше. Виктор подметил, что нужно обязательно иметь наперед деньги, как минимум, для первого и второго платежа. Обязательно должны быть деньги в долларах и резервный вариант. То же самое, и в ипотеке. Минимум на 3-4 месяца должна быть сумма платежей в резервах.
Фонды недвижимости в портфеле у Виктора Зубика
Виктор нацелен на инвестиции в жилую недвижимость, поэтому фондов недвижимости у него нет. Но он положительно относится к таким инструментам, особенно в сфере логистики.
Недвижимость против акций. Какие плюсы?
Недвижимость очень зависит от инфляции. Актив в сознании многих очень понятный инструмент, также квартира – осязаемая, понятная. Виктору, как эксперту, рынок понятен, он знает всегда, что сможет сдать квартиру и понимает, что может там просесть, условно, на 10-15%, не больше.
Виктор отметил, что ему не нравится в инвестициях, что изначально могут назвать одну цену, а потом тебе могут пересчитать цель. Сейчас сделали удобный онлайн-формат, можно бронировать квартиры на сайте через оферты. Рынок недвижимости в IT формате в Москве на высшем уровне.
Компания Смарент – как эффективный помощник на рынке недвижимости
Смарент помогает не только правильно инвестировать в недвижимость, но и дальше ее эксплуатировать и сдавать. Мы делаем ремонт, меблировку и сдаем квартиру в долгосрочную аренду. Компания не занимается посуточной арендой, у нас прекрасный сервис именно долгосрочного сотрудничества. При этом, мы юридически защищаем собственника – заключается официальный договор, где прописываются все официальные платежи. Один из минусов – придется платить налог в размере 6% по самозанятости, но зато будет заключен легальный технический договор.
Компания Смарент берет на себя страховку, оплачивает страховую премию по квартире и несет всю материальную ответственность. Собственникам мы предоставляем бонус: примерно 2 раза в год до 4000 рублей компания готова выполнять мелкий ремонт. Сам ремонт бесплатный, а какие-то затраты до 4000 рублей мы тоже совершаем. Смарент за свои услуги берет 10%, но не менее 5000 рублей в месяц.
В какой точке мира ты бы не находился, можно передать нам квартиру в управление в удаленном формате.
Что касается рисков. Если даже кто-то из арендаторов не заплатил за предыдущий месяц, деньги мы платим из своего кармана, либо же с ним судимся/выселяем/взыскиваем штрафы.
Смарент не сдает квартиры выше рыночной стоимости. Мы зарабатываем только тогда, когда квартира сдается.
Виктор рассказал нам сегодня про рынок российской недвижимости. Также, в конце он отметил, что сейчас государство может получить до миллиона рублей налоговых вычетов. Это тоже важный плюс, который может заинтересовать новичков рынка недвижимости.