Многие СМИ пишут о том, что спрос на новостройки падает с каждым месяцем. Если в апреле это казалось просто слухами, то в мае мы уже видим реальные цифры. Виктор Зубик, основатель компании Smarent, расскажет, что происходит с рынком и почему новостройки не покупают, хотя многие говорят, что недвижимость сейчас доступна, а иногда даже недооценена.
В этой статье:
- Аналитика продаж новостроек
- Разбор новостроек
- Выводы
Аналитика продаж новостроек
Напомним, что мы выражаем мнение автора и не стремимся кого-то оскорбить. Все прогнозы не гарантируют фактического исхода событий. Мы делимся своим опытом и видением рынка.
Сейчас застройщики обязаны отчитываться о продажах, и данные доступны всем. Например, в популярных проектах комфорт-класса отчетливо видно падение продаж.
Что происходит на рынке новостроек?
Если открыть статистику, то можно увидеть, что даже в нынешних условиях есть свои лидеры. Например, ЖК «Движение. Говорово» — проект, который раньше не пользовался особым спросом, но в мае 2025 года стал лидером с 276 проданными квартирами. Для сравнения: в апреле там продали 210 квартир, а в марте — ещё меньше. Если взять топ-10 застройщиков, то ситуация там тоже неоднозначная: ПИК увеличил продажи, Арт-Сити сохранил объёмы, Мичуринский парк (ПИК) держится на уровне 70–80 квартир в месяц. В среднем многие проекты выходят на 100 квартир в месяц.
Важный момент: когда говорят о падении продаж, нужно понимать — с каких цифр и на сколько. Например, если в апреле ПИК в Мичуринском парке продал 89 квартир, а в мае — 72, то формально это снижение. Но если при этом застройщик поднял цены, то в денежном выражении выручка могла остаться прежней. Крупные застройщики из топ-30 в целом чувствуют себя нормально. Критичных провалов нет, хотя динамика разная. Есть и откровенные аутсайдеры, у которых продажи меньше 10 квартир в месяц: Level Group — катастрофические показатели: продано всего 2 объекта (Бауманская, Звенигородская, Нижегородская), Аист (Insider), Намёткинский — проблемы с продажами, хотя дома скоро сдадут, Мнёвники (My Priority) — 4–5 квартир, что очень мало.
Апартаменты Движение. Говорово (ФСК)
Проект «Движение. Говорово» от ФСК активно продаётся, сдача запланирована на II квартал 2025 года (фактически – до 30 сентября, судя по разрешительным документам). Это два корпуса с апартаментами, внешне выглядящими привлекательно, но с рядом нюансов.
Главный минус – транспортная доступность. Апартаменты в Москве должны быть рядом с метро, но здесь до станции идти 20–25 минут через не самые удобные дворы. Для жилья это ещё допустимо, но для аренды – критично: целевые арендаторы вряд ли захотят каждый день преодолевать такой путь.
Проект долго не продавался из-за высоких налогов, повышенных платежей за обслуживание, отсутствия льготных ипотек и изначально завышенных цен. Но в марте 2025 года застройщик резко снизил цены, и продажи пошли вверх. Сейчас студия 22 м²стоит от 5,6 млн руб (6-й этаж, два окна).
Однокомнатная: около 7 млн руб с чистовой отделкой. Трехкомнатные апартаменты площадью 52 м² с планировкой «кухня-гостиная», двумя санузлами и чистовой отделкой за 9 млн руб.
Но продавцы молчат о сроках сдачи — застройщик ФСК заявляет о вводе во II квартале 2025 года, но проект может столкнуться с проблемами при оформлении собственности.Объект находится за МКАДом, вдали от метро. Для апартаментов, которые обычно покупают для сдачи в аренду, это серьёзный минус. При этом важно сделать качественный ремонт, чтобы арендаторы выбирала именно эту квартиру из всего многообразия вариантов. В Smarent специалисты меблируют объекты недвижимости для аренды и личного проживания.
Несмотря на недостатки, в мае 2025 года было заключено 276 сделок. Возможно, причина — в резком снижении цен. Для сравнения: аналогичные апартаменты в «Солнцево Парк» (у станции метро «Пыхтино» и аэропорта Внуково) стоят примерно столько же — 7,5–8 млн руб, но и их цена за несколько лет не выросла.
Этот проект подойдет инвесторам, готовым рискнуть — если объект всё же введут в эксплуатацию, можно рассчитывать на скромный, но стабильный доход от аренды, и тем, кто ищет жильё за кэш — без льготных ипотек и рассрочек. Эксперты сомневаются в ликвидности таких апартаментов: удалённость от метро и потенциальные проблемы с документами могут осложнить перепродажу.
Почему так резко падают продажи?
1. Минимальный остаток лотов в свободной продаже
Когда СМИ кричат о «падении продаж в 4 раза» (с 20 до 5 квартир в месяц), часто оказывается, что у застройщика просто закончились квартиры в продаже. В Москве, особенно внутри МКАД, действительно дефицит ликвидных объектов — новых проектов мало, а те, что появляются, чаще всего небольшие.
2. Завышенные цены на квартиры
Многие покупатели в шоке от ценников: открываешь описание лота и видишь неадекватные цифры. Даже при хорошей локации и планировке люди неприятно удивлены ценами.
3. Неликвидные ЖК
Десятки проектов в Москве — просто «мусор» с точки зрения инвестиций. Тысячи квартир никому не нужны, и даже низкая цена не делает их привлекательными.
4. Срок сдачи 2029–2030 гг.
Многие боятся покупать квартиры с перспективой сдачи через 5–7 лет. Вопросы вроде «А достроят ли?» или «Не продаст ли застройщик проект кому-то другому?» отпугивают покупателей. Уже сейчас крупные девелоперы продают площадки более мелким игрокам.
Далее разберем частного застройщика BAZA и его проект «Бестселлер». На фоне общего падения продаж на рынке новостроек частный застройщик удивил результатами, его проект занял 7-ю строчку в рейтинге, продав 70 квартир в одном из корпусов на Нижегородской. Это два небольших здания, где осталось всего 317 лотов (81% уже распродано).
Локация находится рядом с ЖК «Level Нижегородская» и проектами Брусники. Срок сдачи — март 2028 года, впереди ещё 3 года строительства.
Цены также вызывают вопросы. К примеру, студии 28 м² — от 12 млн руб, однокомнатные 33 м² — от 14,5 млн руб, евротрешки 55 м² — с заметной скидкой за дополнительные метры. При этом здесь сомни-тельные планировки — в стандартных однушках 33 м² коридоры занимают 6,8 м², а спальня всего 11 м².
Кроме того, рядом проекты Level с более выгодными условиями, где сдача в 4 квартале 2026 года (на 1,5 года раньше), хорошие планировки (например, 53 м² со скидками) и доверие к застройщику. Хотя «Бестселлер» показывает хорошие продажи, для инвестиций лучше рассмотреть альтернативы вроде Level Нижегородская. Особенно учитывая, что даже Брусника в этой локации предлагает неликвидные планировки по завышенным ценам (24 м² за 12,3 млн руб, 55 м² за 21 млн руб).
Также разберем ЖК «Амурский парк», который подходит к финалу продаж — в апреле 2025 года застройщик реализовал всего 6 квартир, а в мае статистика и вовсе показала «ноль». Однако это не совсем точные данные: на сайте ПИКа сейчас доступно около 50 лотов. На данный момент осталось 50 из первоначальных 162. Срок сдачи: до 10 июля 2025 года (готовность 98%)
Студии доступны от 10,6 млн руб, однокомнатные квартиры — от 14 млн руб, евродвушки52 м² — от 17,5 млн руб.
Основные покупатели это те, кто хочет быстро получить квартиру «под ключ» или использует семейную ипотеку (например, при взносе 2,8 млн руб на 11,2 млн рубкредита). Но эта локация не самая перспективная для инвестиций и по сравнению с другими проектами ПИКа выглядит «устаревшим».
Рассмотрим и проект Level Южнопортовая с хорошими ценами, но отложенной выгодой. Срок сдачи: II квартал 2029 года. Стоимость студий стартует от 10 млн руб, однокомнатные квартиры можно купить от 12,5 млн руб, двухкомнатные 52 м² — 17,3 млн руб.
При этом среди главных проблем можно выделить долгий срок ожидания и дополнительные расходы: 700 тыс. руб/год по ипотеке (≈3,5 млн руб за 5 лет). Также здесь необходимо делать отделку. Отдельно нужно отметить неразвитую инфраструктура района. Проект мог бы быть интересен при скидке 40%, но текущие условия делают его малопривлекательным.
Разберем и ЖК «Обручево 30» от ЛСР. Срок сдачи запланирован на IV квартал 2026 года. Цены на квартиры около 20 млн руб за 35 м² без отделки, но еще год назад аналоги стоили 13-14 млн руб. Объекты плохо продаются из-за завышенной стоимости квадратного метра. Также стоит отметить, что для бизнесс-класса это слишком маленькая площадь. За эти деньги можно найти варианты с отделкой или большей площадью. Среди альтернативных вариантов можно выделить «Stone» с выгодной рассрочкой.
Рынок новостроек переживает период корректировки цен. Проекты, не предлагающие реальной ценности для покупателей, вынуждены либо снижать стоимость, либо сталкиваться с падением спроса.
Есть ли проблемы на рынке новостроек?
Продажи на рынке новостроек действительно падают – это факт, с которым сложно спорить. Однако у застройщиков пока есть запас прочности, так как в последние годы они продавали квартиры хорошо, а многие даже перевыполняли планы.
Хотя есть и исключения – например, ФСК с их проектом «Движение. Говорово». Вероятно, здесь будут точечные всплески активности, и такие моменты нужно ловить. Если бы аналогичный проект находился в более выгодной локации – скажем, у метро «Озёрная» – это было бы отличное предложение, несмотря на возможные риски с качеством.
Главная проблема в том, что никто не хочет первым запускать волну распродаж. Возможно, у застройщиков есть негласное соглашение: они боятся, что если один начнёт резко снижать цены, остальные последуют его примеру, и в итоге выиграют только покупатели, а не сами девелоперы. Поэтому скидки дают точечно – через рассрочки, льготную ипотеку или скрытые акции. Например, вместо прямой скидки могут предложить выгодную рассрочку.
Рынок замер в ожидании возможного продления семейной ипотеки до 14 лет для семей с детьми, а также её распространения на участников СВО и их жён. Если это произойдёт, спрос снова вырастет, и застройщики могут не снижать цены, а, наоборот, слегка поднять их под прикрытием «скидок».
Если же новых мер поддержки не будет, то июль—август могут стать лучшим временем для покупки – застройщики начнут активнее сбрасывать цены.
Что покупают сейчас?
•Большая часть сделок – однокомнатные квартиры, так как они лучше всего подходят под семейную ипотеку.
•Для инвестиций выгоднее евротрёшки – они более ликвидны в долгосрочной перспективе.
Если появятся новые льготные программы, доля ипотечных сделок может вырасти до 70%, а наличные расчёты почти исчезнут.
Можно подвести следующие промежуточные итоги:
•Скидки есть, но они точечные и не всегда очевидны.
•Застройщики ждут новых мер поддержки – если их не будет, цены могут начать снижаться.
•Лучшие предложения сейчас – не студии, а квартиры большей площади (евротрёшки, четырёшки).
•Апартаменты и коммерческая недвижимость – самый проблемный сегмент.
Если вы планируете покупку, стоит следить за новостями о льготной ипотеке и быть готовым действовать быстро, если появятся действительно выгодные предложения.
Проанализируем ситуацию с продажами в ЖК Moments. Они действительно упали почти в два раза, и это при том, что проект в целом хороший. Основная проблема в том, что застройщик изначально не договаривал о некоторых важных моментах. Рядом проходит железная дорога, а с другой стороны планируется платная трасса. Когда покупателям показывают красивые рендеры, а потом оказывается, что рядом будет шумная магистраль — это, конечно, многих отпугивает.
Но здесь есть интересный момент. Если брать квартиры на высоких этажах, например, на 30-м, то шум уже не так критичен. Виды при этом открываются действительно потрясающие — на парк и Химкинское водохранилище.
Причем это тот случай, когда вид точно не застроят, потому что там физически ничего нельзя построить. Так что для кого-то это может быть уникальным предложением, но подобрать квартиру для аренды или личного проживания самостоятельно действительно сложно. В таком случае лучше обратиться к специалистам — в Smarent могут подобрать объекты недвижимости под разные цели.
Сейчас в проекте осталось непроданными более 800 квартир только во второй очереди, что составляет больше половины. Застройщик явно начал давать скрытые скидки, чтобы стимулировать продажи. В июне уже зафиксировано 6 сделок, что в два раза больше, чем в предыдущем месяце, и ожидается около 15 продаж за месяц.
Если говорить о конкретных предложениях, то самые выгодные варианты сейчас — это квартиры семейных форматов. Например, евротрёшка 63 кв.м с отличной планировкой: есть и мастер-спальня с гардеробной, и два санузла, и детская, и просторная кухня-гостиная. За 31 миллион рублей в этом районе можно купить разве что однушку в старом фонде, так что предложение действительно интересное.
Из конкурентов можно отметить Level от «Галс—Девелопмент», но там цены существенно выше. Есть еще Мангазея, но локация там похуже. В целом Momentsвыглядит привлекательно именно по сочетанию цены и расположения, особенно если рассматривать квартиры от 60 кв.м.
Что касается перспектив, то после сдачи дома в 2027 году такие квартиры могут подорожать на 15—20%. Для аренды они тоже подходят хорошо — евротрёшки здесь сдаются от 120 тысяч рублей в месяц.
Важно понимать, что самые лучшие условия по скидкам застройщик дает не напрямую, а через агентства. Поэтому если рассматривать этот ЖК, имеет смысл обращаться к проверенным брокерам.
Разберем ЖК «Страна Озерная» от «Страна Девелопмент». Этот проект, расположенный в популярном западном районе Москвы рядом с метро Озерная, столкнулся с определенными сложностями в продажах. Несмотря на то, что локация считается привлекательной, особенно для аренды, застройщику приходится принимать меры для стимулирования спроса.
В проекте осталось 343 непроданные квартиры, при этом срок сдачи перенесен — ключи теперь планируют выдавать через год. Для успешной реализации всего объема застройщику необходимо продавать около 30 квартир ежемесячно, однако текущие показатели составляют лишь 10-15 продаж в месяц. Это вынуждает компанию искать пути увеличения продаж.
Особенно остро стоит вопрос со второй очередью строительства. Если бы не текущая рыночная ситуация, застройщик уже мог бы полностью распродать первый дом и перейти к реализации второго. Однако сейчас приходится одновременно работать с обеими очередями.
В июне наблюдается некоторое оживление — за 10 дней зарегистрировано 11 сделок. Такой рост активности объясняется тем, что застройщик начал предоставлять скрытые скидки. Важно понимать, что эти дисконты не афишируются открыто — они доступны только через брокеров или при личном обращении в офис продаж.
Например, студии, которые на сайте указаны по цене 17,7 млн рублей, на самом деле могут предлагаться за 11,5 млн. Еще более интересное предложение — евротрёшка 55 кв.м с хорошей планировкой (мастер-спальня, кухня-гостиная и дополнительная комната) всего за 23 млн рублей вместо заявленных 35 млн. Это действительно выгодное предложение, особенно учитывая расположение вблизи метро.
Однако нужно понимать, что такие условия не будут публично анонсироваться. Застройщик не станет размещать объявления типа «евротрёшка за 23 млн вместо 27». Эти скидки доступны только при индивидуальном обсуждении, часто через агентства недвижимости или при личном торге.
При рассмотрении этого проекта важно учитывать высокую конкуренцию в районе. В отличие от некоторых других локаций, здесь представлено множество жилых комплексов, что заставляет застройщиков активнее конкурировать за покупателей. Это, с одной стороны, дает возможность получить более выгодные условия, но с другой — требует более тщательного анализа предложений.
Текущая ситуация на рынке показывает, что застройщики готовы идти на уступки, но делают это точечно и без лишнего шума. Для покупателей это создает возможность приобрести жилье на выгодных условиях, однако требует активного поиска и готовности к переговорам.
Выводы
На рынке действительно присутствуют дисконты, но они в основном касаются квартир семейных форматов (евротрёшки и еврочетвёрки), а не студий и однушек. Сейчасвыгоднее приобретать один качественный объект большей площади, чем несколько маленьких. Хотя скидки есть, они не достигают экстремальных значений. Застройщики не готовы радикально снижать цены и скорее предлагают умеренные дисконты в 10—15% от заявленной стоимости.
Серьёзной проблемой рынка стал отказ застройщиков продавать квартиры с отделкой. Многие покупатели, особенно инвесторы, не хотят или не могут самостоятельно делать ремонт, предпочитая держать средства на депозитах. При этом рынок находится в состоянии неопределённости в ожидании возможного продления льготных программ. Если новые меры поддержки будут введены, цены могут стабилизироваться или даже немного вырасти. В противном случае во второй половине года стоит ожидать усиления давления на цены.
Наиболее разумным сейчас будет выбрать качественные объекты в хороших локациях, использовать льготные ипотечные программы, найти скрытые скидки через проверенных брокеров и отказаться от спонтанных решений в пользу тщательного анализа предложений. Покупатели, приобретающие недвижимость сейчас до возможного объявления новых мер поддержки, могут получить наиболее выгодные условия. Однако важно выбирать действительно ликвидные объекты, которые сохранят свою стоимость в любых рыночных условиях.